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Lexikon: Rechtsbegriffe des Wohnrechts & Immobilienrechts

Wer im Bereich Immobilien unerfahren ist, bei dem stellen sich meist Verständnisprobleme ein angesichts der hohen Zahl an rechtlichen Fachbegriffen, deren Definitionen nicht bekannt sind.

Um für etwas mehr Klarheit und Verständnis zu sorgen, haben wir ein Lexikon diverser Rechtsbegrifflichkeiten zusammengestellt – von allgemein bekannten Worten für die Anfänger bis hin zu spezifischen Ausdrücken für spezielle Themen. Jeder Begriff wird kurz erklärt, für mehr Informationen klicke einfach auf das jeweilige Wort, dann kommst du zu einem ausführlichen Beitrag.



Wir hoffen euch damit zu helfen!
Sollte ein Begriff nicht dabei sind, den du suchst, dann schick uns diesen einfach an office@findmyhome.at mit einem kleinen Hinweis auf dieses Rechtslexikon – wir werden die Definition dann sobald als möglich ergänzen. Danke!

 

Definitionen der Rechtsbegriffe

 

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Ablöse
Die Ablöse ist eine einmalige Zahlung, die der Mieter im Zusammenhang mit dem Vertragsabschluss an den Vermieter oder an den Vormieter zu leisten hat.
Im Vollanwendungsbereich des MRG (Mietrechtsgesetz) besteht ein Ablöseverbot.

 
Abschreibung
Die Wertminderung von Vermögensgegenständen wird in der Buchhaltung Abschreibung genannt.
Grund und Boden unterliegen nicht der planmäßigen Abschreibung, Gebäude hingegen schon.

 
Anwendungsbereich des MRG (Mietrechtsgesetz) – Vollanwendungsbereich / Teilanwendungsbereich / Nichtanwendungsbereich
Der im MRG (Mietrechtsgesetz) verankerte Mieterschutz hat überwiegend zwingenden Charakter, kann also zum Nachteil des Mieters vertraglich nicht abgeändert werden. Schutz genießt jedoch nur, wer in den Anwendungsbereich fällt.

In den Vollanwendungsbereich fallen Objekte in Altbauten und geförderten Neubauten, deren Mieter genießen umfassenden Schutz.
In den Teilanwendungsbereich des MRG fallen Mietobjekte, die ohne öffentliche Mittel auf Grund einer nach dem 30.6. 1953 erteilten Baubewilligung errichtet wurden. Für diese gelten in Bezug auf das MRG nur die Bestimmungen zum Bestandsschutz und zum Mietrecht im Todesfall, insbesondere jedoch nicht die Regelung über den Mietzins.

Zu den Vollausnahmen vom MRG zählen Mietverträge, die im Rahmen von Beherbergungs- oder Garagierungsbetrieben geschlossen werden sowie bei Heimen, Dienstwohnungen, Zweitwohnungen oder Ferienwohnungen und seit 1. Jänner 2002 auch Mietverträge über Ein- und Zweifamilienhäuser.

 
Aufsandungserklärung
Mit der Aufsandungserklärung in einem Kaufvertrag gibt der an der Liegenschaft Berechtigte (Verkäuferseite) die Erklärung ab, dass er in die Einverleibung eines Anderen (Käuferseite) einwilligt und damit der Eintragung des Käufers im Grundbuch zustimmt. Die Aufsandungserklärung ist Voraussetzung für die Einverleibung im Grundbuch.

 
Ausstattungskategorien
Im Anwendungsbereich des MRG (Mietrechtsgesetz) werden Höchstgrenzen für Mieten in vier Kategorien festgelegt: A, B, C und D. Für die Einordnung einer Wohnung in die jeweilige Kategorie sind der Zustand der Wohnung, das Vorhandensein von Küche, Bad und WC sowie die Größe der Wohnung ausschlaggebend.

 

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Belastungs- und Veräußerungsverbot
Damit kann, ohne Zustimmung des Berechtigten, der Eigentümer die Liegenschaft weder (z.B. mit einem Kredit oder Fruchtgenussrecht) belasten noch verkaufen oder verschenken. Das Verbot kann, muss aber nicht, beide Einschränkungen umfassen.

Gegen jeden Außenstehenden wird das Verbot erst wirksam, wenn es im Grundbuch eingetragen ist. Die grundbücherliche Eintragung des Veräußerungs- und Belastungsverbotes ist allerdings nur möglich, wenn es zwischen Ehegatten oder zwischen (Groß-)Eltern und (Stief-, Schwieger- oder Enkel-)Kindern eingeräumt wird.

 
Betriebskosten
Betriebskosten sind Kosten, die den Eigentümern durch den Betrieb eines Gebäudes entstehen.
Das Mietrechtsgesetz (MRG) legt genau fest, welche Kosten anteilsmäßig auf Mieter übertragen werden dürfen. Kosten, die mit der Instandhaltung in Zusammenhang stehen, dürfen beispielsweise nicht überwälzt werden (z.B. Reparaturen im Haus).
Aufgeteilt werden die Betriebskosten im Verhältnis der Nutzfläche des jeweiligen Mietobjektes zur Gesamtfläche des Hauses.

 

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Einheitswert
Der Einheitswert bezeichnet den Wert von einem Grundstück und der Gebäude darauf. Festgelegt wird er vom Finanzamt. Der Einheitswert diente bis zur Steuerreform 2015/2016 als Basis zur Errechnung der Grunderwerbsteuer. Jetzt wird die Grunderwerbsteuer bis auf wenige Ausnahmen vom Grundwert errechnet, der sich am Verkehrswert anlehnt – welcher deutlich höher ausfällt als der Einheitswert.

 
Eintrittsrecht
Ist das MRG auf einen Mietvertrag anwendbar, kann der Hauptmieter sein Mietrecht an bestimmte nahe Verwandte abtreten, sofern sie ein dringendes Wohnbedürfnis haben. Voraussetzung ist, dass sie zumindest zwei Jahre mit ihm gemeinsam in der Wohnung gelebt haben.

Diese Regel gilt für alle Verwandten in gerader Linie (also Kinder, Enkel und Eltern), Ehepartner und Wahlkinder. Geschwister haben ebenfalls ein Eintrittsrecht, müssen jedoch fünf Jahre lang im gemeinsamen Haushalt gelebt haben.

 
Einverleibung
Als Einverleibung (auch Intabulation) bezeichnet man eine bestimmte Form grundbücherlicher Eintragungen. Die Eintragung im Grundbuch bewirkt entweder einen unbedingten Rechtserwerb oder im Falle der Löschung einen Rechtsverlust und ist Voraussetzung für den Erwerb dinglicher Rechte an Liegenschaften.

 
Energieausweis / Energieeffizienz / Energiekennzahl
Bei der Vermietung, Verpachtung und beim Verkauf von Immobilien muss ein Energieausweis vorgelegt werden. Er enthält wesentliche Informationen zur thermischen Qualität und zum Energieverbrauch eines Gebäudes.

Die Energiekennzahl f gibt den spezifischen Heizwärmebedarf an. Sie sagt aus, wieviel Energie ein Haus pro Quadratmeter Fläche im Jahr für die Raumwärme benötigt. Abgedruckt wird die Energiekennzahl neben die farbige Skala in der entsprechenden Kategorie.

Der „Gesamt-Energie-Effizienz-Faktor“ (fGEE) vergleicht das Gebäude mit einem Referenzobjekt aus dem Gebäudebestand aus 2007. Damit kann abgeschätzt werden, ob die vorliegende Liegenschaft energetisch besser (fGEE < 1) oder schlechter (fGEE > 1) ist.

 
Euribor
Der Euribor bezeichnet die durchschnittlichen Zinsen, zu denen sich eine Auswahl an europäischen Banken untereinander EURO-Anleihen mit unterschiedlichen Laufzeiten gewähren. Er dient als Berechnungsgrundlage für die Zinsen diverser Anlageprodukte, z.B. von Sparkonten oder eben Krediten zur Immobilienfinanzierung.

 

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Fruchtgenussrecht
Mit einem Fruchtgenussrecht erlaubt der Eigentümer einer anderen Person seine Liegenschaft uneingeschränkt, unter Schonung der Substanz, zu nutzen. Der Nutzen kann entweder im persönlichen Gebrauch oder der Vermietung liegen. Ein Fruchtgenussrecht muss nicht in das Grundbuch eingetragen werden, doch erlangt es dadurch dingliche Wirkung, das heißt es ist gegen jeden (künftigen) Eigentümer durchsetzbar.

 

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Gebrauchsrecht / Wohnrecht
Das Wohnrecht ist eine persönliche Dienstbarkeit und erlaubt dem Berechtigten in der Wohnung eines anderen zu wohnen. Sie kann als Gebrauchsrecht oder als Fruchtgenussrecht ausgestaltet werden.

Wenn sich das Wohnrecht auf alle bewohnbaren Teile des Hauses bezieht und der Wohnungsberechtige das Gebäude ohne Einschränkung nutzen (also etwa auch vermieten) darf, liegt ein Fruchtgenussrecht vor.
Ausschlaggebend ist die Auslegung des Vertrages.

 
Grundbuch
Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, in dem z.B. das Eigentum an einem Grundstück (samt Immobilie), aber auch Wohnungseigentum, Pfandrecht oder Baurecht festgehalten werden.
Es wird von den Bezirksgerichten geführt und ist öffentlich einsehbar.

 
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer besteuert den entgeltlichen und unentgeltlichen Verkehr von inländischen Grundstücken. Steuerschuldner sind (zumindest theoretisch) sowohl der Übergeber als auch der Übernehmer.

Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der Wert der Gegenleistung (z.B. der Kaufpreis), mindestens jedoch der Grundstückswert (insbesondere bei Schenkungen im Familienverband). Ausnahmsweise ist zum Beispiel beim Erwerb von landwirtschaftlich genutzten Flächen der einfache Einheitswert maßgeblich.

 
Grundfläche / Nutzfläche / Wohnfläche
Die Wohnfläche ist die gesamte Bodenfläche, welche die Wohnung oder das Eigentumshaus anzubieten hat, also die Grundfläche der Räumlichkeiten in Summe. Flächen außerhalb von Wohnung oder Haus, wie zB Keller oder Abstellraum, zählen nicht dazu.

Die Nutzfläche ist die Fläche, die entsprechend der Zweckbestimmung genutzt werden kann. Verkehrsflächen (z.B. Eingänge, Treppenräume, Aufzüge, Flure) und Funktionsflächen (z.B. Heizungsraum, Maschinenräume) zählen nicht dazu.

 
Grundwert
Der Grundwert oder Grundstückswert lehnt sich an den Verkehrswert an und ist die maßgebliche Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bei allen unentgeltlichen Grundstücksübertragungen.

 

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Hauptmiete / Untermiete
Hauptmiete liegt vor, wenn der Mietvertrag mit dem Eigentümer (oder Fruchtnießer) einer Liegenschaft, mit dem Mieter (oder Pächter) eines Zinshauses oder mit dem Wohnungseigentümer geschlossen wird. Wird ein Mietvertrag nicht mit dem Eigentümer sondern mit dem Mieter der Wohnung geschlossen, liegt ein Untermietverhältnis vor.
Mehr dazu hier: Untermiete: Untervermietung trotz Verbot im Mietvertrag?

 
Haushaltsversicherung / Haftpflichtversicherung
Eine Haushaltsversicherung sollte jeder Bewohner einer Immobilie haben. Sie kommt für Reparatur oder Ersatz von beschädigten Objekten in einem Haushalt auf. Ob eine Haushaltsversicherung die Beseitigung eines Schadens begleicht, hängt davon ab, ob die Ursache der Beschädigung in der Polizze erfasst ist. Man sollte daher darauf achten, gegen welche Ursachen (z.B. Sturm, Einbruch, Feuer etc.) man versichert ist. Je umfassender die Versicherung, desto teurer ist sie natürlich auch.

 
Hypothek
Hypothek nennt man das Pfandrecht an einer unbeweglichen Sache wie einer Immobilie. Das Pfandrecht ist ein dingliches Recht zur Besicherung einer Forderung (Sicherungsfunktion).

Üblicherweise steht dem Kreditinstitut, das einen Immobilienkauf fremdfinanziert, mit dem Pfandrecht das Recht zu, auf eine bestimmte Sache des Schuldners (also z.B. die Immobilie) zur Hereinbringung dieser besicherten Forderung zu greifen (Befriedigungsfunktion) – wenn der Schuldner z.B. seine Rückzahlungen in einer gewissen Frist nicht mehr leisten kann.

 

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Ideelles Miteigentum
Eine Sache steht im Miteigentum, wenn das Eigentumsrecht daran mehreren Personen zusteht. Dabei ist jeder Miteigentümer an der Sache nur mit einer bestimmten Quote berechtigt (ideeller Anteil). Bei Liegenschaften ist auch der Begriff „schlichtes Miteigentum“ geläufig.

Über den eigenen Anteil kann ein Miteigentümer grundsätzlich alleine verfügen, über die gesamte Sache nur alle Miteigentümer gemeinsam. Das bedeutet, dass ein Miteigentümer seinen Anteil ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer veräußern kann.

 
Immobilienertragsteuer
Die Immobilienertragsteuer besteuert den Gewinn aus der privaten Veräußerung von Grundstücken, weshalb nur entgeltliche Erwerbs- bzw. Veräußerungsvorgänge erfasst sind. Die Immobilienertragssteuer ist vom Verkäufer zu tragen.

Als Grundstücke gelten dabei nicht nur Grund und Boden, sondern auch Gebäude (inklusive Eigentumswohnungen) und grundstücksgleiche Rechte wie z.B. Baurechte.
Die Steuer beträgt 30 % vom erzielten Gewinn.

 
Inflationsabschlag
Der Inflationsabschlag ist seit dem Jahr 2016 entfallen. Bis dahin wurde bei Neu-Grundstücken die Bemessungsgrundlage der Immobilienertragsteuer ab dem 11. Jahr um den Inflationsabschlag iHv 2 % reduziert.

 
Instandhaltung & Instandsetzung
Die Unterscheidung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung von Immobilien ist im Wesentlichen für die Abschreibung von Aufwendungen interessant, da für diese zwei Aspekte unterschiedliche Regelungen greifen.

 
Intabulation
Als Intabulation (auch Einverleibung) bezeichnet man eine bestimmte Form grundbücherlicher Eintragungen. Die Eintragung im Grundbuch bewirkt entweder einen unbedingten Rechtserwerb oder im Falle der Löschung einen Rechtsverlust und ist Voraussetzung für den Erwerb dinglicher Rechte an Liegenschaften.

 

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Kalte Progression
Um die kalte Progression zu verstehen, muss das System der progressiven Lohn- und Einkommensteuer verstanden werden: Das Einkommen wird – anhand von gesetzlichen Grenzwerten – aufgespalten und jeder Teil wird mit einem unterschiedlichen Steuersatz belastet. Der erste Teil ist dabei steuerfrei, die folgenden Teile unterliegen einem immer höher werdenden Steuersatz.

Jedes Jahr wird das Gehalt an die Inflation (Wertminderung des Geldes) angepasst, das heißt es steigt nominell (nicht hingegen wertmäßig) an. Steigt das Gehalt aufgrund der Anpassung an die Inflation derart an, dass man in die nächste Tarifstufe gelangt, zahlt man mehr Steuern, ohne tatsächlich mehr zu verdienen. Dieses Phänomen wird kalte Progression genannt.
Um die kalte Progression zu vermeiden, müssen die Tarifstufen jährlich an die Inflation angepasst werden.

 
Kaution
Die Kaution ist eine Art Versicherung des Vermieters für etwaige, durch den Mieter nachweislich angerichtete Beschädigungen bei Beendigung des Mietverhältnisses. Der Mieter hinterlegt den Betrag zu Beginn des Mietverhältnisses beim Vermieter, der ihn zinsbringend veranlagen muss.
Für die gewöhnliche Abnutzung des Mietobjekts darf dem Mieter nichts angelastet werden.

 
Kündigungsrecht / Kündigungsfrist / Vorlage Kündigungsschreiben
Ein Mietvertrag kann gekündigt werden, so viel ist klar. Zu welchem Zeitpunkt das geschehen kann, hängt davon ab, ob es sich um einen befristeten oder unbefristeten Mietvertrag handelt. Außerdem muss die Kündigungsfrist berücksichtigt werden. Für die Dauer der Kündigungsfrist muss die Miete weiterbezahlt werden, die Immobilie darf natürlich auch solange benutzt werden.

Beim Kündiungsschreiben müssen einige formelle Strukturen berücksichtigt werden. Der Einfachheit halber stellen wir im vollen Beitrag einen Download eines Muster-Kündigungsschreibens zur Verfügung.

 

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Miete / Mietzins
Beim klassischen Mietvertrag überlässt der Vermieter dem Mieter auf Zeit einen Wohnraum zum Gebrauch. Im Gegenzug dazu schuldet der Mieter dem Vermieter ein Entgelt in Form des Mietzinses.
Der Bruttomietzins besteht aus dem Nettomietzins (dem eigentlichen Mietzins) und den Betriebskosten.

 
Mietrechtsgesetz (MRG) – Vollanwendungsbereich / Teilanwendungsbereich / Nichtanwendungsbereich
Der im MRG (Mietrechtsgesetz) verankerte Mieterschutz hat überwiegend zwingenden Charakter, kann also zum Nachteil des Mieters vertraglich nicht abgeändert werden. Schutz genießt jedoch nur, wer in den Anwendungsbereich fällt.

In den Vollanwendungsbereich fallen Objekte in Altbauten und geförderten Neubauten, deren Mieter genießen umfassenden Schutz.
In den Teilanwendungsbereich des MRG fallen Mietobjekte, die ohne öffentliche Mittel auf Grund einer nach dem 30.6. 1953 erteilten Baubewilligung errichtet wurden. Für diese gelten in Bezug auf das MRG nur die Bestimmungen zum Bestandsschutz und zum Mietrecht im Todesfall, insbesondere jedoch nicht die Regelung über den Mietzins.

Zu den Vollausnahmen vom MRG zählen Mietverträge, die im Rahmen von Beherbergungs- oder Garagierungsbetrieben geschlossen werden sowie bei Heimen, Dienstwohnungen, Zweitwohnungen oder Ferienwohnungen und seit 1. Jänner 2002 auch Mietverträge über Ein- und Zweifamilienhäuser.

 
Mietzinsminderung
Als Mieter einer Immobilie gibt es Fälle, in denen man das Recht auf eine Mietzinsminderung hat.

 

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Nebenkosten Wohnungskauf & Nebenkosten Hauskauf
Neben dem Kaufpreis sind beim Erwerb einer Immobilie weitere Beträge zu entrichten: Grunderwerbssteuer, Eintragungsgebühr Eigentumsrecht, Eintragungsgebühr Pfandrecht, Eingabegebühr für das Grundbuchgesuch, Kosten für die notarielle Beglaubigung, Anwalts- und Maklerkosten.

 
Notar
Ein Notar ist ein Träger eines öffentlichen Amtes, dem staatliche Autorität übertragen ist, um öffentliche Urkunden zu errichten. Er ist in seiner Funktion im Gegensatz zum Rechtsanwalt parteilos und überparteiisch.

Bei Immobilienkäufen ist der Notar für die Beglaubigung der Unterschriften auf dem Kaufvertrag notwendig. Die Kosten beim Notar richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie, der Anzahl der zu beglaubigenden Unterschriften sowie der Anzahl der Beglaubigungen.

 
Nutzfläche / Grundfläche / Wohnfläche
Die Wohnfläche ist die gesamte Bodenfläche, welche die Wohnung oder das Eigentumshaus anzubieten hat, also die Grundfläche der Räumlichkeiten in Summe. Flächen außerhalb von Wohnung oder Haus, wie zB Keller oder Abstellraum, zählen nicht dazu.

Die Nutzfläche ist die Fläche, die entsprechend der Zweckbestimmung genutzt werden kann. Verkehrsflächen (z.B. Eingänge, Treppenräume, Aufzüge, Flure) und Funktionsflächen (z.B. Heizungsraum, Maschinenräume) zählen nicht dazu.

 

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Parifizierung
Unter dem Begriff „Parifizierung“ versteht man die Begründung von Wohnungseigentum. Diese Begründung von Wohnungseigentum kann jeweils nur für die ganze Liegenschaft erfolgen. Das bedeutet, ein Nebeneinander von Wohnungseigentum und schlichtem Miteigentum (ein sogenanntes „Mischhaus“) gibt es nicht.

 
Pfandrecht
Das Pfandrecht ist ein dingliches Recht zur Besicherung einer Forderung (Sicherungsfunktion). Ein Pfandrecht an einer unbeweglichen Sache wie einer Immobilie nennt man Hypothek.

Üblicherweise steht dem Kreditinstitut, das einen Immobilienkauf fremdfinanziert, mit dem Pfandrecht das Recht zu, auf eine bestimmte Sache des Schuldners (also z.B. die Immobilie) zur Hereinbringung dieser besicherten Forderung zu greifen (Befriedigungsfunktion) – wenn der Schuldner z.B. seine Rückzahlungen in einer gewissen Frist nicht mehr leisten kann.

 
Provision
Die Provision ist das Entgelt des Immobilienmaklers. Kommt es zu einem erfolgreichen Abschluss aufgrund seiner Vermittlungsdienste, erhält er dafür einen einmaligen Betrag. Für die Vermittlung von Mietverträgen wird der Betrag in einer bestimmten Anzahl von Monatsmieten angegeben. Je nach Dauer und Art des Mietverhältnisses darf die Provision bis zu zwei Monatsmieten nicht übersteigen.

 

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Realteilung
Mit der Teilungsklage kann ein Miteigentümer auf Teilung des ideellen Miteigentums klagen. Die Folge ist, dass die Gemeinschaft der Eigentümer aufgelöst wird. Die Teilung kann auf zwei Arten erfolgen: Zivilteilung (Veräußerung des Grundstückes und Teilung des Erlöses nach den Anteilen) oder Realteilung (auch Naturalteilung).

Die Realteilung erfolgt bei bebauten Grundstücken durch Begründung von Wohnungseigentum oder durch Teilung der Grundstücksfläche. Bei der Realteilung geben die Miteigentümer ihre Miteigentumsrechte an der Gesamtliegenschaft auf und es erhält jeder das alleinige Eigentumsrecht an einem oder mehreren Wohnungseigentumsobjekten oder an einer Teilliegenschaftsfläche.

 
Richtwertmietzins
Im Vollanwendungsbereich des MRG (Mietrechtsgesetz) ist die freie Vereinbarung des Mietzinses nicht erlaubt. Vielmehr ist sowohl die Höhe des maximal zulässigen Hauptmietzinses als auch was an Betriebskosten verrechnet werden kann, durch dieses Gesetz geregelt.

Für eine Wohnung kann nach dem MRG maximal der sogenannte Richtwertmietzins als Hauptmietzins verlangt werden. Das Verfahren zur Berechnung des Richtwertmietzinses ist relativ kompliziert. Ausgehend von einem Richtwert, welcher für jedes Bundesland vom Bundesministerium für Justiz durch Verordnung kundzumachen ist, wird je nach Wohnungsgröße, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der konkreten Wohnung durch Zuschläge und Abschläge der Richtwertmietzins für diese Wohnung berechnet.

So gibt es z.B. Abschläge für Stockwerkslage ohne Lift, nicht vorhandenes Kellerabteil, überdurchschnittlichen Lärm, schlechte Belichtung, andererseits z.B. Zuschläge für Grünlage, ruhige Lage, vorhandener Balkon oder Terrasse, Gegensprechanlage, Waschmaschinenanschluss, Telekabelanschluss.

 
Rücktrittsrecht / Widerrufsrecht bei Immobilien
Hier geht’s zu einem Video, welches das Widerrufsrecht bzw. das Rücktrittsrecht bei Immobilien erklärt.

 

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Steuerreform 2015 / 2016
Wie sich die Steuerreform 2015 / 2016 auf den Kauf, Verkauf, das Erben und Schenken von Immobilien ausgewirkt hat, gibt es in zwei Beiträgen nachzulesen:
Steuerreform Analyse für Immobilien 2015
Steuerreform Immobilien 2016

 

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Teil-unentgeltliche / Unentgeltliche Übertragung
Eine entgeltliche Übertragung liegt vor, wenn das Grundstück um mehr als 70 % des Grundstückswertes verkauft wird. Beträgt der Wert der Gegenleistung (z.B. Kaufpreis) höchstens 30 % des Grundstückswertes liegt Unentgeltlichkeit vor.

Dazwischen, also wenn Wert der Gegenleistung mehr als 30 %, aber weniger als 70 % des Grundstückswertes ausmacht, liegt ein teilentgeltlicher Erwerb vor.
Bestimmte Erwerbe gelten jedoch immer als unentgeltlich, z.B. der Erwerb von Todes wegen durch Erbanfall, Vermächtnis oder Legat sowie Erwerbe im Familienverband unter Lebenden.

 
Teilungsklage
Mit der Teilungsklage kann ein Miteigentümer auf Teilung des ideellen Miteigentums klagen. Die Folge ist, dass die Gemeinschaft der Eigentümer aufgelöst wird. Die Teilung kann auf zwei Arten erfolgen: Zivilteilung (Veräußerung des Grundstückes und Teilung des Erlöses nach den Anteilen) oder Realteilung (auch Naturalteilung).

Die Realteilung erfolgt bei bebauten Grundstücken durch Begründung von Wohnungseigentum oder durch Teilung der Grundstücksfläche. Bei der Realteilung geben die Miteigentümer ihre Miteigentumsrechte an der Gesamtliegenschaft auf und es erhält jeder das alleinige Eigentumsrecht an einem oder mehreren Wohnungseigentumsobjekten oder an einer Teilliegenschaftsfläche.

 
Treuhandschaft / Treuhandkonto
Die Abwicklung eines Liegenschaftserwerbs durch einen Treuhänder (Rechtsanwalt oder Notar) bedeutet, dass der Kaufpreis nicht direkt dem Verkäufer, sondern auf ein speziell für diesen Kaufvertrag eröffnetes Treuhandkonto zu überweisen ist.

Der Treuhänder leitet den Kaufpreis erst bei Vorliegen bestimmter, im Vorhinein vereinbarter Bedingungen (z.B. Einverleibung des Eigentumsrechtes) an den Verkäufer weiter.

 

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Übertragung Mietrecht
Was passiert wenn ein Vermieter die Immobilie verkauft? Dürfen die Mieter trotzdem in ihrer Wohnung bleiben? Ja, dürfen sie.

Der Käufer übernimmt die Rolle des Vermieters und tritt als solcher in alle bestehenden Mietverträge ein. Für die Mieter ändert sich nichts.

 
Untermiete / Hauptmiete
Hauptmiete liegt vor, wenn der Mietvertrag mit dem Eigentümer (oder Fruchtnießer) einer Liegenschaft, mit dem Mieter (oder Pächter) eines Zinshauses oder mit dem Wohnungseigentümer geschlossen wird. Wird ein Mietvertrag nicht mit dem Eigentümer sondern mit dem Mieter der Wohnung geschlossen, liegt ein Untermietverhältnis vor.
Mehr dazu hier: Untermiete: Untervermietung trotz Verbot im Mietvertrag?

 

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Veräußerungsverbot / Belastungsverbot
Damit kann, ohne Zustimmung des Berechtigten, der Eigentümer die Liegenschaft weder (z.B. mit einem Kredit oder Fruchtgenussrecht) belasten noch verkaufen oder verschenken. Das Verbot kann, muss aber nicht, beide Einschränkungen umfassen.

Gegen jeden Außenstehenden wird das Verbot erst wirksam, wenn es im Grundbuch eingetragen ist. Die grundbücherliche Eintragung des Veräußerungs- und Belastungsverbotes ist allerdings nur möglich, wenn es zwischen Ehegatten oder zwischen (Groß-)Eltern und (Stief-, Schwieger- oder Enkel-)Kindern eingeräumt wird.

 
Verkehrswert
Den Preis, den man unter normalen Umständen für die Veräußerung einer Sache (Liegenschaft) erzielt, nennt man Verkehrswert.

 
Verlustausgleich
Man spricht von einem Verlustausgleich, wenn Verluste steuerlich mit Einkünften aus demselben Jahr verrechnet werden können. Dadurch sinkt die Bemessungsgrundlage, also auch die Steuerbelastung.

Besondere Regelungen gelten für den Ausgleich von Verlusten aus Grundstücksveräußerungen: Sie sind primär mit Gewinnen aus Grundstücksveräußerungen zu verrechnen.

 
Versteckte Mängel
Kauft man eine Immobilie oder zieht als Mieter in eine solche ein und es stellt sich nach einiger Zeit heraus, dass ein grober versteckter Mangel die Qualität bzw. den Wert der Immobilie negativ beeinflusst, der nicht gleich erkennbar war – hat man die Möglichkeit Ansprüche für Wiedergutmachung zu stellen. Beim Eigentum hängen diese von der Immobilie ab und ob die Gewährleistungsfrist bereits verjährt ist. Als Mieter kann man eine Mietzinsminderung geltend machen.

 
Vollmacht
Eine Vollmacht ist die Befugnis einer Person, dass eine andere Person in ihrem Namen handelt. Man spricht auch von einer „Vertretungsmacht“. Rund um Immobilien können Vollmachten z.B. erteilt werden, um Renovierungen oder Reparaturarbeiten abzuwickeln, einen neuen Mieter zu finden, Immobilien zu kaufen oder zu verkaufen.

Je nach Erfordernis werden Vollmachten schriftlich oder mündlich erteilt. Das heißt, dass sie grundsätzlich formfrei ist. Manche Vollmachten verlangen jedoch nach bestimmten Formen, z.B. einem schriftlichen Beleg mit Unterschrift der Person, die vertreten werden soll.

 

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Weitergabe Mietrecht
Was passiert wenn ein Vermieter die Immobilie verkauft? Dürfen die Mieter trotzdem in ihrer Wohnung bleiben? Ja, dürfen sie.

Der Käufer übernimmt die Rolle des Vermieters und tritt als solcher in alle bestehenden Mietverträge ein. Für die Mieter ändert sich nichts.

 
Widerrufsrecht / Rücktrittsrecht bei Immobilien
Hier geht’s zu einem Video, welches das Widerrufsrecht bzw. das Rücktrittsrecht bei Immobilien erklärt.

 
Wohnfläche / Grundfläche / Nutzfläche
Die Wohnfläche ist die gesamte Bodenfläche, welche die Wohnung oder das Eigentumshaus anzubieten hat, also die Grundfläche der Räumlichkeiten in Summe. Flächen außerhalb von Wohnung oder Haus, wie zB Keller oder Abstellraum, zählen nicht dazu.

Die Nutzfläche ist die Fläche, die entsprechend der Zweckbestimmung genutzt werden kann. Verkehrsflächen (z.B. Eingänge, Treppenräume, Aufzüge, Flure) und Funktionsflächen (z.B. Heizungsraum, Maschinenräume) zählen nicht dazu.

 
Wohnrecht & Gebrauchsrecht
Das Wohnrecht ist eine persönliche Dienstbarkeit und erlaubt dem Berechtigten in der Wohnung eines anderen zu wohnen. Sie kann als Gebrauchsrecht oder als Fruchtgenussrecht ausgestaltet werden.

Wenn sich das Wohnrecht auf alle bewohnbaren Teile des Hauses bezieht und der Wohnungsberechtige das Gebäude ohne Einschränkung nutzen (also etwa auch vermieten) darf, liegt ein Fruchtgenussrecht vor.
Ausschlaggebend ist die Auslegung des Vertrages.

 
Wohnungseigentum / Wohnungseigentumsvertrag
Unter Wohnungseigentum versteht man das dingliche Recht eines Miteigentümers einer Liegenschaft zur ausschließlichen Nutzung und alleinigen Verfügung eines Wohnungseigentumsobjektes. Für die Begründung bedarf es einer schriftlichen Vereinbarung aller Miteigentümer – dem Wohnungseigentumsvertrag.

 

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Zivilteilung
Mit der Teilungsklage kann ein Miteigentümer auf Teilung des ideellen Miteigentums klagen. Die Folge ist, dass die Gemeinschaft der Eigentümer aufgelöst wird. Die Teilung kann auf zwei Arten erfolgen: Realteilung (auch Naturalteilung) oder Zivilteilung.

Bei der Zivilteilung handelt es sich um die Veräußerung des Grundstückes und Teilung des Erlöses nach den jeweiligen Anteilen.

 
Zwangsversteigerung von Immobilien in Österreich
Zu Zwangsversteigerungen von Immobilien kommt es, wenn der bisherige Besitzer Schulden hat, für die er anhaltend nicht aufkommen kann. Das über die Versteigerung eingenommene Kapital wird zur Schuldentilgung bei Gläubigern, Bank etc. eingesetzt.

Während bei einem „normalen“ Immobilienkauf der Verkäufer einen bestimmten Preis verlangen kann und Angebot und Nachfrage diesen regeln, hat der verschuldete Besitzer keinen Einfluss auf die Preisgestaltung bei der Versteigerung.

 


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Kategorie: Wohnrecht

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