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Lexikon: Rechtsbegriffe des Wohnrechts & Immobilienrechts


 
 Beitrag verfasst mit Unterstützung von:
PHH Rechtsanwälte


 

 
Wer im Bereich Immobilien unerfahren ist, bei dem stellen sich meist Verständnisprobleme ein angesichts der hohen Zahl an rechtlichen Fachbegriffen, deren Definitionen nicht bekannt sind.

Um für etwas mehr Klarheit und Verständnis zu sorgen, haben wir ein Lexikon diverser Rechtsbegrifflichkeiten zusammengestellt – von allgemein bekannten Worten für die Anfänger bis hin zu spezifischen Ausdrücken für spezielle Themen.

Wir hoffen euch damit zu helfen!
Sollte ein Begriff nicht dabei sind, den du suchst, dann schick uns diesen einfach an office@findmyhome.at mit einem kleinen Hinweis auf dieses Rechtslexikon – wir werden die Definition dann sobald als möglich ergänzen. Danke!

 

Definitionen der Rechtsbegriffe

 
Grundbuch
Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, in dem z.B. das Eigentum an einem Grundstück (samt Immobilie), aber auch Wohnungseigentum, Pfandrecht oder Baurecht festgehalten werden.
Es wird von den Bezirksgerichten geführt und ist öffentlich einsehbar.

 
Einheitswert
Der Einheitswert bezeichnet den Wert von einem Grundstück und der Gebäude darauf. Festgelegt wird er vom Finanzamt. Der Einheitswert diente bis zur Steuerreform 2015/2016 als Basis zur Errechnung der Grunderwerbsteuer. Jetzt wird die Grunderwerbsteuer bis auf wenige Ausnahmen vom Grundwert errechnet, der sich am Verkehrswert anlehnt – welcher deutlich höher ausfällt als der Einheitswert.

 
Verkehrswert
Den Preis, den man unter normalen Umständen für die Veräußerung einer Sache (Liegenschaft) erzielt, nennt man Verkehrswert.

 
Grundwert
Der Grundwert oder Grundstückswert lehnt sich an den Verkehrswert an und ist die maßgebliche Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bei allen unentgeltlichen Grundstücksübertragungen.

 
Provision
Die Provision ist das Entgelt des Immobilienmaklers. Kommt es zu einem erfolgreichen Abschluss aufgrund seiner Vermittlungsdienste, erhält er dafür einen einmaligen Betrag. Für die Vermittlung von Mietverträgen wird der Betrag in einer bestimmten Anzahl von Monatsmieten angegeben. Je nach Dauer und Art des Mietverhältnisses darf die Provision bis zu zwei Monatsmieten nicht übersteigen.

 
Kaution
Die Kaution ist eine Art Versicherung des Vermieters für etwaige, durch den Mieter nachweislich angerichtete Beschädigungen bei Beendigung des Mietverhältnisses. Der Mieter hinterlegt den Betrag zu Beginn des Mietverhältnisses beim Vermieter, der ihn zinsbringend veranlagen muss.
Für die gewöhnliche Abnutzung des Mietobjekts darf dem Mieter nichts angelastet werden.

 
Ablöse
Die Ablöse ist eine einmalige Zahlung, die der Mieter im Zusammenhang mit dem Vertragsabschluss an den Vermieter oder an den Vormieter zu leisten hat.
Im Vollanwendungsbereich des MRG (Mietrechtsgesetz) besteht ein Ablöseverbot.

 
Miete / Mietzins
Beim klassischen Mietvertrag überlässt der Vermieter dem Mieter auf Zeit einen Wohnraum zum Gebrauch. Im Gegenzug dazu schuldet der Mieter dem Vermieter ein Entgelt in Form des Mietzinses.
Der Bruttomietzins besteht aus dem Nettomietzins (dem eigentlichen Mietzins) und den Betriebskosten.

 
Hauptmiete / Untermiete
Hauptmiete liegt vor, wenn der Mietvertrag mit dem Eigentümer (oder Fruchtnießer) einer Liegenschaft, mit dem Mieter (oder Pächter) eines Zinshauses oder mit dem Wohnungseigentümer geschlossen wird. Wird ein Mietvertrag nicht mit dem Eigentümer sondern mit dem Mieter der Wohnung geschlossen, liegt ein Untermietverhältnis vor.
Mehr dazu hier: Untermiete: Untervermietung trotz Verbot im Mietvertrag?

 
Betriebskosten
Betriebskosten sind Kosten, die den Eigentümern durch den Betrieb eines Gebäudes entstehen.
Das Mietrechtsgesetz (MRG) legt genau fest, welche Kosten anteilsmäßig auf Mieter übertragen werden dürfen. Kosten, die mit der Instandhaltung in Zusammenhang stehen, dürfen beispielsweise nicht überwälzt werden (z.B. Reparaturen im Haus).
Aufgeteilt werden die Betriebskosten im Verhältnis der Nutzfläche des jeweiligen Mietobjektes zur Gesamtfläche des Hauses.

 
Richtwertmietzins
Im Vollanwendungsbereich des MRG (Mietrechtsgesetz) ist die freie Vereinbarung des Mietzinses nicht erlaubt. Vielmehr ist sowohl die Höhe des maximal zulässigen Hauptmietzinses als auch was an Betriebskosten verrechnet werden kann, durch dieses Gesetz geregelt.

Für eine Wohnung kann nach dem MRG maximal der sogenannte Richtwertmietzins als Hauptmietzins verlangt werden. Das Verfahren zur Berechnung des Richtwertmietzinses ist relativ kompliziert. Ausgehend von einem Richtwert, welcher für jedes Bundesland vom Bundesministerium für Justiz durch Verordnung kundzumachen ist, wird je nach Wohnungsgröße, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der konkreten Wohnung durch Zuschläge und Abschläge der Richtwertmietzins für diese Wohnung berechnet.

So gibt es z.B. Abschläge für Stockwerkslage ohne Lift, nicht vorhandenes Kellerabteil, überdurchschnittlichen Lärm, schlechte Belichtung, andererseits z.B. Zuschläge für Grünlage, ruhige Lage, vorhandener Balkon oder Terrasse, Gegensprechanlage, Waschmaschinenanschluss, Telekabelanschluss.

 
Energieausweis / Energieeffizienz / Energiekennzahl
Bei der Vermietung, Verpachtung und beim Verkauf von Immobilien muss ein Energieausweis vorgelegt werden. Er enthält wesentliche Informationen zur thermischen Qualität und zum Energieverbrauch eines Gebäudes.

Die Energiekennzahl f gibt den spezifischen Heizwärmebedarf an. Sie sagt aus, wieviel Energie ein Haus pro Quadratmeter Fläche im Jahr für die Raumwärme benötigt. Abgedruckt wird die Energiekennzahl neben die farbige Skala in der entsprechenden Kategorie.

Der „Gesamt-Energie-Effizienz-Faktor“ (fGEE) vergleicht das Gebäude mit einem Referenzobjekt aus dem Gebäudebestand aus 2007. Damit kann abgeschätzt werden, ob die vorliegende Liegenschaft energetisch besser (fGEE < 1) oder schlechter (fGEE > 1) ist.

 
Grundfläche / Wohnfläche / Nutzfläche
Die Wohnfläche ist die gesamte Bodenfläche, welche die Wohnung oder das Eigentumshaus anzubieten hat, also die Grundfläche der Räumlichkeiten in Summe. Flächen außerhalb von Wohnung oder Haus, wie zB Keller oder Abstellraum, zählen nicht dazu.

Die Nutzfläche ist die Fläche, die entsprechend der Zweckbestimmung genutzt werden kann. Verkehrsflächen (z.B. Eingänge, Treppenräume, Aufzüge, Flure) und Funktionsflächen (z.B. Heizungsraum, Maschinenräume) zählen nicht dazu.

 
Mietzinsminderung
Als Mieter einer Immobilie gibt es Fälle, in denen man das Recht auf eine Mietzinsminderung hat.

 
Immobilienertragsteuer
Die Immobilienertragsteuer besteuert den Gewinn aus der privaten Veräußerung von Grundstücken, weshalb nur entgeltliche Erwerbs- bzw. Veräußerungsvorgänge erfasst sind. Die Immobilienertragssteuer ist vom Verkäufer zu tragen.

Als Grundstücke gelten dabei nicht nur Grund und Boden, sondern auch Gebäude (inklusive Eigentumswohnungen) und grundstücksgleiche Rechte wie z.B. Baurechte.
Die Steuer beträgt 30 % vom erzielten Gewinn.

 
Inflationsabschlag
Der Inflationsabschlag ist seit dem Jahr 2016 entfallen. Bis dahin wurde bei Neu-Grundstücken die Bemessungsgrundlage der Immobilienertragsteuer ab dem 11. Jahr um den Inflationsabschlag iHv 2 % reduziert.

 
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer besteuert den entgeltlichen und unentgeltlichen Verkehr von inländischen Grundstücken. Steuerschuldner sind (zumindest theoretisch) sowohl der Übergeber als auch der Übernehmer.

Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der Wert der Gegenleistung (z.B. der Kaufpreis), mindestens jedoch der Grundstückswert (insbesondere bei Schenkungen im Familienverband). Ausnahmsweise ist zum Beispiel beim Erwerb von landwirtschaftlich genutzten Flächen der einfache Einheitswert maßgeblich.

 
Unentgeltliche / Teil-unentgeltliche Übertragung
Eine entgeltliche Übertragung liegt vor, wenn das Grundstück um mehr als 70 % des Grundstückswertes verkauft wird. Beträgt der Wert der Gegenleistung (z.B. Kaufpreis) höchstens 30 % des Grundstückswertes liegt Unentgeltlichkeit vor.

Dazwischen, also wenn Wert der Gegenleistung mehr als 30 %, aber weniger als 70 % des Grundstückswertes ausmacht, liegt ein teilentgeltlicher Erwerb vor.
Bestimmte Erwerbe gelten jedoch immer als unentgeltlich, z.B. der Erwerb von Todes wegen durch Erbanfall, Vermächtnis oder Legat sowie Erwerbe im Familienverband unter Lebenden.

 
Kalte Progression
Um die kalte Progression zu verstehen, muss das System der progressiven Lohn- und Einkommensteuer verstanden werden: Das Einkommen wird – anhand von gesetzlichen Grenzwerten – aufgespalten und jeder Teil wird mit einem unterschiedlichen Steuersatz belastet. Der erste Teil ist dabei steuerfrei, die folgenden Teile unterliegen einem immer höher werdenden Steuersatz.

Jedes Jahr wird das Gehalt an die Inflation (Wertminderung des Geldes) angepasst, das heißt es steigt nominell (nicht hingegen wertmäßig) an. Steigt das Gehalt aufgrund der Anpassung an die Inflation derart an, dass man in die nächste Tarifstufe gelangt, zahlt man mehr Steuern, ohne tatsächlich mehr zu verdienen. Dieses Phänomen wird kalte Progression genannt.
Um die kalte Progression zu vermeiden, müssen die Tarifstufen jährlich an die Inflation angepasst werden.

 
Anwendungsbereich des MRG (Mietrechtsgesetz) – Vollanwendungsbereich / Teilanwendungsbereich / Nichtanwendungsbereich
Der im MRG (Mietrechtsgesetz) verankerte Mieterschutz hat überwiegend zwingenden Charakter, kann also zum Nachteil des Mieters vertraglich nicht abgeändert werden. Schutz genießt jedoch nur, wer in den Anwendungsbereich fällt.

In den Vollanwendungsbereich fallen Objekte in Altbauten und geförderten Neubauten, deren Mieter genießen umfassenden Schutz.
In den Teilanwendungsbereich des MRG fallen Mietobjekte, die ohne öffentliche Mittel auf Grund einer nach dem 30.6. 1953 erteilten Baubewilligung errichtet wurden. Für diese gelten in Bezug auf das MRG nur die Bestimmungen zum Bestandsschutz und zum Mietrecht im Todesfall, insbesondere jedoch nicht die Regelung über den Mietzins.

Zu den Vollausnahmen vom MRG zählen Mietverträge, die im Rahmen von Beherbergungs- oder Garagierungsbetrieben geschlossen werden sowie bei Heimen, Dienstwohnungen, Zweitwohnungen oder Ferienwohnungen und seit 1. Jänner 2002 auch Mietverträge über Ein- und Zweifamilienhäuser.

 
Ausstattungskategorien
Im Anwendungsbereich des MRG (Mietrechtsgesetz) werden Höchstgrenzen für Mieten in vier Kategorien festgelegt: A, B, C und D. Für die Einordnung einer Wohnung in die jeweilige Kategorie sind der Zustand der Wohnung, das Vorhandensein von Küche, Bad und WC sowie die Größe der Wohnung ausschlaggebend.

 
Verlustausgleich
Man spricht von einem Verlustausgleich, wenn Verluste steuerlich mit Einkünften aus demselben Jahr verrechnet werden können. Dadurch sinkt die Bemessungsgrundlage, also auch die Steuerbelastung.

Besondere Regelungen gelten für den Ausgleich von Verlusten aus Grundstücksveräußerungen: Sie sind primär mit Gewinnen aus Grundstücksveräußerungen zu verrechnen.

 
Abschreibung
Die Wertminderung von Vermögensgegenständen wird in der Buchhaltung Abschreibung genannt.
Grund und Boden unterliegen nicht der planmäßigen Abschreibung, Gebäude hingegen schon.

 
Instandhaltung & Instandsetzung
Die Unterscheidung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung von Immobilien ist im Wesentlichen für die Abschreibung von Aufwendungen interessant, da für diese zwei Aspekte unterschiedliche Regelungen greifen.

 
Eintrittsrecht
Ist das MRG auf einen Mietvertrag anwendbar, kann der Hauptmieter sein Mietrecht an bestimmte nahe Verwandte abtreten, sofern sie ein dringendes Wohnbedürfnis haben. Voraussetzung ist, dass sie zumindest zwei Jahre mit ihm gemeinsam in der Wohnung gelebt haben.

Diese Regel gilt für alle Verwandten in gerader Linie (also Kinder, Enkel und Eltern), Ehepartner und Wahlkinder. Geschwister haben ebenfalls ein Eintrittsrecht, müssen jedoch fünf Jahre lang im gemeinsamen Haushalt gelebt haben.

 
Wohnrecht & Gebrauchsrecht
Das Wohnrecht ist eine persönliche Dienstbarkeit und erlaubt dem Berechtigten in der Wohnung eines anderen zu wohnen. Sie kann als Gebrauchsrecht oder als Fruchtgenussrecht ausgestaltet werden.

Wenn sich das Wohnrecht auf alle bewohnbaren Teile des Hauses bezieht und der Wohnungsberechtige das Gebäude ohne Einschränkung nutzen (also etwa auch vermieten) darf, liegt ein Fruchtgenussrecht vor.
Ausschlaggebend ist die Auslegung des Vertrages.

 
Fruchtgenussrecht
Mit einem Fruchtgenussrecht erlaubt der Eigentümer einer anderen Person seine Liegenschaft uneingeschränkt, unter Schonung der Substanz, zu nutzen. Der Nutzen kann entweder im persönlichen Gebrauch oder der Vermietung liegen. Ein Fruchtgenussrecht muss nicht in das Grundbuch eingetragen werden, doch erlangt es dadurch dingliche Wirkung, das heißt es ist gegen jeden (künftigen) Eigentümer durchsetzbar.

 
Belastungs- und Veräußerungsverbot
Damit kann, ohne Zustimmung des Berechtigten, der Eigentümer die Liegenschaft weder (z.B. mit einem Kredit oder Fruchtgenussrecht) belasten noch verkaufen oder verschenken. Das Verbot kann, muss aber nicht, beide Einschränkungen umfassen.

Gegen jeden Außenstehenden wird das Verbot erst wirksam, wenn es im Grundbuch eingetragen ist. Die grundbücherliche Eintragung des Veräußerungs- und Belastungsverbotes ist allerdings nur möglich, wenn es zwischen Ehegatten oder zwischen (Groß-)Eltern und (Stief-, Schwieger- oder Enkel-)Kindern eingeräumt wird.

 
Nebenkosten Wohnungskauf & Nebenkosten Hauskauf
Neben dem Kaufpreis sind beim Erwerb einer Immobilie weitere Beträge zu entrichten: Grunderwerbssteuer, Eintragungsgebühr Eigentumsrecht, Eintragungsgebühr Pfandrecht, Eingabegebühr für das Grundbuchgesuch, Kosten für die notarielle Beglaubigung, Anwalts- und Maklerkosten.

 
Widerrufsrecht / Rücktrittsrecht bei Immobilien
Hier geht’s zu einem Video, welches das Widerrufsrecht bzw. das Rücktrittsrecht bei Immobilien erklärt.

 
Steuerreform 2015 / 2016
Wie sich die Steuerreform 2015 / 2016 auf den Kauf, Verkauf, das Erben und Schenken von Immobilien ausgewirkt hat, gibt es in zwei Beiträgen nachzulesen:
Steuerreform Analyse für Immobilien 2015
Steuerreform Immobilien 2016

 


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Kategorie: Wohnrecht