Steuerreform 2015: Auswirkungen für Immobilien

> Steuerliche Änderungen für das Jahr 2016 generell und in Bezug auf Immobilien finden Sie im aktuellen Artikel „Übersicht Steuerreform 2016 – Einheitswert, Verkehrswert, Immobilienertragsteuer, Grunderwerbsteuer und automatische Arbeitnehmerveranlagung“

 
Aktuell zur Steuerreform 2015 hat FindMyHome.at Geschäftsführer Benedikt Gabriel diese Analyse über die steuerlichen Auswirkungen auf den Immobilien-Bereich verfasst. Eine sehr genaue Pflichtlektüre für alle, die in naher Zukunft Käufer, Verkäufer oder Erben von Immobilien sind. Wer sich übrigens über die Steuerreform informiert, weil er eine Immobilie kaufen will: FindMyHome.at bietet jetzt kostenfreie, unverbindliche Beratung durch Finanzierungs-Experten!

 
Während die PR-Maschine der Regierungsparteien für die Steuerreform 2015 längst auf Hochtouren läuft und im Hintergrund bereits die detaillierte Ausarbeitung der geplanten Änderungen beginnt, fühlen sich die Maßnahmen für einige Steuerpflichtige vielmehr wie ein Sparpaket an. So sollen die tragenden Säulen der Steuerreform – wie beispielsweise er steuerschonendere Einstieg in die Welt der Steuerzahler (Eingangssteuersatz künftig 25 statt 36,1 Prozent) – hauptsächlich von Verkäufern, Käufern und Erben von Immobilien mitfinanziert werden.
 

Immobilienertragsteuer

 
Erst vor wenigen Jahren wurde die Immobilienertragsteuer in Höhe von 25 % eingeführt, durch die sämtliche Immobilienveräußerungen – von der Hauptwohnsitz- und Herstellerbefreiung mal abgesehen – besteuert werden sollten. Dieser Steuersatz wird nun ab dem Jahr 2016 auf 30 % ansteigen, wobei die Hauptwohnsitzbefreiung weiterhin gelten soll. Der Inflationsabschlag als Versuch des Steuergesetzgebers, die Inflation bei der Steuerberechnung zu berücksichtigen, ist durch die Steuerreform 2015 hingegen gefährdet. Aus der vielfach geforderten Abschaffung der kalten Progression wurde also nichts, die Tendenz geht offenbar vielmehr in die entgegengesetzte Richtung.
 

Grunderwerbsteuer

 
Die Novelle des Grunderwerbsteuergesetzes ist ebenso wie die Einführung der ImmoEst noch in guter Erinnerung, erst vor einigen Monaten wurde bei Eigentümerwechseln außerhalb der Familie als Basis für die Steuerberechnung der Verkehrswert statt dem dreifachen Einheitswert eingeführt. Da durch die neue gesetzliche Vorschrift das Schenken und Erben von Immobilien in den meisten Fällen deutlich teurer wird, kann von einer versteckten Erbschaft- und Schenkungssteuer gesprochen werden.

Grundstücksübertragungen innerhalb der Familie blieben auch nach der letzten Novelle vom Juni 2014 begünstigt – die Grunderwerbsteuer beträgt hier auch heute noch zwei Prozent vom dreifachen Einheitswert, unabhängig davon, ob die Immobilie verkauft, verschenkt oder vererbt wird. Ab 2016 soll diese Steuer vom Verkehrswert berechnet werden, so wie es seit Juni 2014 beim Übertrag außerhalb der Familie der Fall ist. Die Bestimmung des Verkehrswertes übernimmt ein Gutachter, der für Erben und Beschenkte übrigens auch einen Kostenfaktor darstellt. Seine Leistung kostet in der Regel rund 2.000 Euro.

Der ermäßigte Steuersatz von zwei Prozent im engen Familienkreis wird ebenso abgeschafft und durch einen gestaffelten Steuertarif ersetzt. So soll in Zukunft die Übertragung von niedrigpreisigen Immobilien im Familienverband begünstigt sein:

– Vermögensteile unter 250.000 Euro sollen mit 0,5 Prozent GrESt besteuert werden, das ist in manchen Fällen günstiger als bisher, vor allem wenn der Unterschied zwischen Einheitswert und Verkehrswert nicht allzu groß ist.
Beispiel: Übertragung einer Liegenschaft mit einem Einheitswert von 50.000 Euro, der Verkehrswert beträgt 200.000 Euro. Die Grunderwerbsteuer betrug bisher 3.000 Euro (2% von 3 x 50.000 Euro), ab Jänner 2016 werden 1.000 Euro GrESt anfallen (0,5% von 200.000 Euro).

– Für Werte zwischen 250.000 und 400.000 Euro soll die GrESt für Kaufpreisanteile über 250.000 Euro zwei Prozent vom Verkehrswert betragen.
Beispiel: Einheitswert 50.000 Euro, Verkehrswert 400.000 Euro. Die Grunderwerbsteuer betrug bisher 3.000 Euro (2% von 3 x 50.000 Euro), ab Jänner 2016 werden 4.250 Euro GrESt fällig (0,5% von 250.000 Euro plus 2% von 150.000 Euro).

– Alle Erbschaften und Schenkungen über 400.000 Euro sollen mit 3,5 Prozent besteuert werden. Dieser Prozentsatz fiel bereits bisher bei Übertragungen außerhalb der Familie an.
 

Freibetrag bei Unternehmensübertragungen

 
Bei Übertragungen von Immobilien im Rahmen von Unternehmen soll der Freibetrag von 365.000 auf 900.000 Euro erhöht werden. Nur für darüber liegende Vermögensteile werden 3,5 % Grunderwerbsteuer verrechnet. Die Mehrbelastung für Tourismusbetriebe war laut Aussagen von Wirtschaftsminister Mitterlehner nicht geplant und soll durch Deckelungen und die Berücksichtigung von Schulden entschärft werden.
 

Abschreibung von Gebäuden

 
Die einzige Vereinfachung bei der neuen Immobilienbesteuerung ist der ab 2016 geltende einheitliche Abschreibungssatz für Gebäude. Bis Ende 2015 werden Gebäude je nach Nutzung unterschiedlich lang abgeschrieben: Jene Gebäude, die der unmittelbaren Ausübung eines Gewerbes dienen (Produktions- und Lagerhallen sowie Verkaufsräumlichkeiten) konnten auf 33 Jahre abgeschrieben werden, Banken und Versicherungen dürfen die Anschaffungskosten ihrer Verwaltungsräumlichkeiten derzeit noch auf 50 Jahre verteilen und alle anderen mussten bisher 67 Jahre warten, bis die Anschaffungskosten ihrer Gebäude zur Gänze als steuerliche Ausgabe geltend gemacht werden konnten. Ab 2016 soll der Abschreibungssatz zukünftig einheitlich 2 Prozent betragen, das entspricht einer Abschreibungsdauer von fünfzig Jahren.
 

Steuertipp

 
Ob es sich nun um eine exklusive Luxusimmobilie in den Wiener Nobelbezirken, Kitzbühel oder Salzburg handelt: Die begehrte Lage einer Immobilie wird künftig zu einem schweren Erbe werden, denn je höher die Differenz zwischen Verkehrswert und Einheitswert, umso mehr steigt die zukünftige Steuerlast. Bei teuren Liegenschaften ist daher eine Übertragung noch im Jahr 2015 ratsam. Damit die Geschenkgeber dennoch eine gewisse Kontrolle über die Liegenschaft behalten, können Wohnrechte oder Fruchtgenussrechte sowie Belastungs- und Veräußerungsverbote grundbücherlich verankert werden.

Wird ein Haus an mehrere Kinder verschenkt oder vererbt, wirkt sich die Staffelung der Grunderwerbsteuer auch hier vorteilhaft aus, denn sie gilt für jeden Erben bzw. Geschenknehmer einzeln. Vor allem im ländlichen Raum wirkt sich die neue Regelung positiv auf die Steuerlast aus. Bevor man den Notar mit voreiligen Übertragungen von Immobilien beauftragt ist es daher ratsam, zunächst einen Steuerbelastungsvergleich berechnen zu lassen.

Rechtslexikon: Übersicht aller Rechtsbegriffe des Wohnrecht & Immobilienrecht