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Einheitswert, Verkehrswert & Co: Was die Steuerreform 2016 bringt


Beitrag verfasst mit Unterstützung von:
NWT – Wirtschaftsprüfung & Steuerberatung


 
Taschenrechner zur Berechnung der Auswirkungen der SteuerreformWird durch die jüngsten steuerlichen Änderungen für uns Steuerpflichtige ab sofort alles besser und einfacher? Bereits im vergangenen Jahr wurde viel über die Steuerreform 2015/2016 berichtet und zum Jahresende hin folgten noch Ergänzungen und Korrekturen durch das Abgabenänderungsgesetz 2015.

Die ersten Auswirkungen der Steuerreform 2015/2016 konnten Arbeitnehmer bereits zu Beginn des neuen Jahres wahrnehmen: Ein höherer Nettobezug auf dem Bankkonto aufgrund des neuen Einkommensteuertarifs und der dadurch geringeren Lohnsteuer.

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Automatische Arbeitnehmerveranlagung

 
Eine weitere Neuerung für Arbeitnehmer betrifft die Arbeitnehmerveranlagung, welche künftig unter bestimmten Rahmenbedingungen automatisch und antragslos durchgeführt werden kann. Davon sollen vor allem jene Steuerpflichtigen profitieren, die bisher keine Arbeitnehmerveranlagung durchführen und auf die ihnen zustehenden Steuergutschriften verzichten.

Aus diesem Grund werden antragslose Arbeitnehmerveranlagungen auch nur dann durchgeführt, wenn eine Steuergutschrift möglich ist. Eine automatische Veranlagung wird ebenso verhindert, wenn dem Finanzamt z.B. aus Vorjahren bekannt ist, dass noch andere Einkünfte vorliegen (wie etwa Vermietung und Verpachtung).

Erstmalig wird es in der zweiten Jahreshälfte 2017 automatische Steuerbescheide aus der Arbeitnehmerveranlagung 2016 geben. Darüber hinaus werden ab der Veranlagung 2017 bestimmte Sonderausgaben (Kirchenbeiträge, Spenden sowie Beiträge für eine freiwillige Weiterversicherung und den Nachkauf von Versicherungszeiten in der gesetzlichen Pensionsversicherung) automatisch an das Finanzamt übermittelt und können folglich in der antragslosen Arbeitnehmerveranlagung berücksichtigt werden.
 

Änderungen bei den Kapitaleinkünften

 
Auch war bereits im Laufe des Vorjahres bekannt, dass die Kapitalertragsteuer – mit Ausnahme von Einkünften aus Geldeinlagen und nicht verbrieften sonstigen Forderungen bei Kreditinstituten – von 25 Prozent aus 27,5 Prozent angehoben wird. Eine weitere Änderung betrifft unentgeltliche Übertragungen von Kapitalvermögen an andere als natürliche Personen in EU/EWR-Staaten mit umfassender Amts- und Vollstreckungshilfe.

Bisher konnte auf Antrag die Besteuerung der stillen Reserven bis zur tatsächlichen Veräußerung aufgeschoben werden. Nunmehr wird die Steuer sofort festgesetzt und es kann eine Ratenzahlung über sieben Jahre beantragt werden. Dies betrifft beispielsweise unentgeltliche Übertragungen von Kapitalvermögen an ausländische Stiftungen.
 

Auswirkungen auf die Vermietung von Immobilien

 
Eine weitere wichtige Einkunftsquelle im außerbetrieblichen Bereich sind die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, für die die Steuerreform 2015/2016 einige negative Änderungen gebracht hat. Zunächst wurde gesetzlich verankert, wie der steuerliche Wert des Gebäudes – das heißt die Basis für die Abschreibung – ermittelt wird.

Die bisherige Verwaltungspraxis ließ zu, dass der Anteil für Grund und Boden (sofern kein Gutachten vorliegt) mit 20 Prozent ermittelt werden konnte und somit 80 Prozent für das Gebäude angesetzt werden durften. Diese vereinfachte Aufteilung wurde nun im Gesetz verankert, jedoch – zu Ungunsten aller Vermieter – wertmäßig deutlich verschlechtert. Anstatt der 20 Prozent müssen jetzt sogar 40 Prozent der Anschaffungskosten für den Anteil des Grund und Bodens herausgerechnet werden, wodurch sich die Abschreibung des Gebäudes um 25 Prozent reduziert.

Diese Anpassung muss ab der Veranlagung 2016 auch bei bereits laufenden Abschreibungen berücksichtigt werden. Zumindest werden Gebäude für Wohnzwecke im außerbetrieblichen Bereich weiterhin auf 66,67 Jahre abgeschrieben. Im Gegensatz dazu ist für betrieblich genutzte Gebäude künftig eine einheitliche steuerliche Nutzungsdauer von 40 Jahren gesetzlich vorgeben.

Österreichische Vermieter werden allerdings noch mit einer weiteren steuerlichen Verschlechterung konfrontiert: Bisher konnten Aufwendungen für Instandsetzungen auf zehn Jahre verteilt werden. Nach neuer Rechtslage sind solche Aufwendungen auf 15 Jahre aufzuteilen. Und dies gilt ab der Veranlagung für das Jahr 2016 nicht nur für neue Ausgaben, sondern alle noch offenen Instandsetzungszehntel sind zu korrigieren. Diese geballten Änderungen für Vermieter könnten letztendlich sogar Finanzierungsprobleme hervorrufen, da ohne zusätzliche Einnahmen dennoch die Steuerlast aus der Vermietungstätigkeit spürbar zunimmt.
 

Verbesserungen und Verschlechterungen bei der Immobilienertragsteuer

 
Auch für die Veräußerung von Immobilien gelten ab 2016 Änderungen. Mit der Reformierung der Grundstücksveräußerungen werden seit 2012 Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen im privaten und betrieblichen Bereich (ausgenommen sind im Wesentlichen Hauptwohnsitze) mit 25 Prozent Immobilienertragsteuer versteuert. Dieser Steuersatz wurde mit 1. Jänner 2016 auf 30 Prozent erhöht und betrifft gleichermaßen betriebliche sowie private Veräußerungen. Darüber hinaus wurde der aus ökonomisch sinnvollen Gründen eingeführte Inflationsabschlag von zwei Prozent abgeschafft und steht für Veräußerungen in 2016 nicht mehr zu.

Positiv hervorzuheben ist dennoch die Erweiterung der Verlustausgleichsmöglichkeiten bei privaten Grundstücksveräußerungen. Bisher waren Verluste nur im Entstehungsjahr zur Hälfte mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgleichsfähig. Lagen daher keine entsprechend hohen Vermietungseinkünfte vor, verfiel der verbleibende Verlustüberhang. Ab sofort sind 60 Prozent des Veräußerungsverlustes über 15 Jahre mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgleichsfähig. Auf Antrag können 60 Prozent des Verlustes auch weiterhin sofort im Entstehungsjahr ausgeglichen werden.
 

Novellierung der Grunderwerbssteuer

 
Bei der Übertragung von Grundstücken fällt neben der Besteuerung des Veräußerungsgewinns zusätzlich noch Grunderwerbsteuer aufgrund des Eigentümerwechsels an. Hierzu möchten wir auch auf einen anderen Artikel im News-Bereich verweisen: Steuerreform 2015: Immobilienertragsteuer, Grunderwerbsteuer und Freibetrag. Zusammengefasst erfolgte bisher die Berechnung der Grunderwerbsteuer vom günstigen Einheitswert. Mit der Steuerreform 2015/2016 wurde dieser – bis auf wenige Ausnahmen – durch den Grundwert ersetzt, welcher an den deutlichen höheren Verkehrswert angelehnt ist.

Darüber hinaus werden Grundstücksübertragungen nach neuer Rechtslage in der Regel mit 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer besteuert, wobei für (teil-)unentgeltliche Übertragungen ein Stufentarif von 0,5 bis 3,5 Prozent zur Anwendung kommt. Welche Vorgänge als unentgeltlich angesehen werden, wird ebenso im Gesetz geregelt. Deshalb sind auch entgeltliche Erwerbe zwischen Familienangehörigen als unentgeltlich anzusehen und die Grunderwerbsteuer wird mittels Stufentarif berechnet. Damit bleibt die Grunderwerbsteuer der Hauptfaktor bei den Nebenkosten Wohnungskauf bzw. Nebenkosten Hauskauf.

Um den einleitenden Satz wieder aufzugreifen, können wir abschließend festhalten, dass aus unserer Sicht nur für den reinen Arbeitnehmer „alle“ Steuerangelegenheiten besser und einfacher werden. So kann im besten Fall sogar die Arbeitnehmerveranlagung antragslos und automatisch durchgeführt werden.

Für alle anderen Steuerpflichtigen mit weiteren Einkunftsquellen oder zusätzliche Ausgaben ist diese Vereinfachung nicht möglich. Diese sowie alle Unternehmer dürften eher alle weiteren Änderungen wahrnehmen und insbesondere durch die Änderungen in der Vermietung und Veräußerung von Immobilien steuerlich zu spüren bekommen. Auch durch die Registrierkassenpflicht, erhöhte Steuersätze in der Umsatzsteuer oder weggefallene Befreiungen in der Einkommensteuer und Sozialversicherung ist es für sie vorerst weder einfacher noch besser geworden.

 


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Kategorie: Wohnrecht