Definition Ablöse bei Immobilien in Österreich

Die Ablöse ist eine einmalige Zahlung, die der Mieter im Zusammenhang mit dem Vertragsabschluss an den Vermieter oder an den Vormieter zu leisten hat.
 

Wann darf keine Ablöse verlangt werden?

 
Im Vollanwendungsbereich des MRG (Mietrechtsgesetz) besteht ein Ablöseverbot. Lesen Sie alles zur Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetz unter diesem Link nach.
Ausgenommen sind sogenannte „Investitionsablösen“. Wenn ein Vermieter dem ausziehenden Mieter eine solche zahlt, kann er auch vom neuen Mieter eine Investitionsablöse verlangen (Details dazu finden Sie weiter unten) – sie hat jedoch nichts im Mietzins verloren! In so einem Fall ist ein Einblick in alle Quittungen immer eine gute Idee.

>> Nach dem Immobilien-Kauf versteckte Mängel entdeckt? Die Rechtssituation in Österreich zu Gewährleistungsfristen, Regressanspruch etc.
 

Was ist bei der Ablöse verboten?

 
Verboten ist in Österreich bei Immobilien die sogenannte „schwarze Ablöse“: Wenn ein Vermieter oder Verwalter einen bestimmten Betrag fordert, damit der Suchende den Mietvertrag überhaupt erhält, ist das gesetzeswidrig. Dazu zählen Aussagen wie „5.000 Euro oder Sie bekommen den Mietvertrag nicht“ (Quelle: www.mietervereinigung.at). Auch wenn es bedeutet, dass man eine gewünschte Wohnung dann nicht bekommt, sollte man auf solche Forderungen auf keinen Fall eingehen – mit einem gesetzeswidrig vorgehenden Vermieter wird man während der gesamten Mietvertragsdauer nicht viel Freude haben.
 

Wofür darf Ablöse verlangt werden?

 
Generell ist es erlaubt, eine Ablöse zu verlangen für Investitionen in eine Immobilie, die in den letzten 20 Jahren getätigt wurden, die Wohnung verbessern und über die Mietvertragsdauer hinaus nutzbar sind.

Dazu zählt also zum Beispiel nicht das Ausmalen einer Wohnung. Generell sind Einrichtungsteile der Grundausstattung nicht ablösefähig – und zur Grundausstattung zählen Heizung, Bad, WC, Küchenherd, Abwasch, Boden- und Wandbeläge, Sockelleisten, Armaturen, Wandfarbe etc. (Quelle: www.mietervereinigung.at).

Aber aufgepasst: Man kann sehr wohl Ablöse für Investitionen in langfristige Verbesserungen verlangen und diese können durchaus ein neues Bad mit einem besseren Warmwasser-Boiler und einem WC (das vorher am Gang war) betreffen. Es geht hier also darum, dass keine Ablöse für das bloße Vorhandensein der Grundausstattung verlangt werden kann, sehr wohl aber, wenn zu den oben beschriebenen Bedingungen (in den letzten 20 Jahren etc.) in entscheidende bauliche Verbesserungen investiert wurde.
Für weiterführende Details wenden Sie sich bitte an Rechtsexperten oder die Mietervereinigung.

Auch für Möbel ist eine Ablöse zulässig, da es sich rechtlich eigentlich um den Verkauf / Kauf dieser Möbel handelt. Es ist jedoch ein neuer Mieter nicht verpflichtet, Mobiliar und Inneneinrichtung zu übernehmen.
 

Welcher Betrag bzw. welche Höhe ist als Ablöse erlaubt?

 
Das kann man nicht an einem bestimmten Geldbetrag ausmachen.
Für die einzelnen Investitionen gelten jedoch diverse Abschreibungssätze: 10 % Wertverlust pro Jahr für Fußböden, Heizung, Bad, WC oder Elektrik. 5 % Wertverlust pro Jahr für sonstige Investitionen (solange sie nicht öffentlich gefördert wurden, dann ist die Dauer der Förderung ausschlaggebend).

Am besten informiert man sich gleich bei der Immobiliensuche über die Höhe der Ablöse. Notieren Sie die Ablöse sowie sämtliche weiteren Details der Immobilie in einer Checkliste – so vergessen Sie nichts während und nach der Besichtigung.

>>> Hier gibt es eine Checkliste für Immobilien-Besichtigungen als Download-Vorlage zum Ausdrucken.
 
 

Ablöserechner für Immobilien in Österreich

 
Hier finden Sie einen Ablöserechner der Stadt Wien!

Rechtslexikon: Übersicht aller Rechtsbegriffe des Wohnrecht & Immobilienrecht

 

Autor: Daniel Stroux.