Miete, Mietvertrag & Co

Was ist ein Mietvertrag? Welche Rechte hat ein Mieter und welche ein Untermieter? Wann kann ein Vermieter den Mieter kündigen?

Was ein Mietvertrag so beinhalten, was eine Finanzamtvergebührung ist und mehr, verraten wir in diesem Artikel.

Rechtslexikon: Übersicht aller Rechtsbegriffe des Wohnrecht & Immobilienrecht
 

Mietvertrag

 
Ein Mietvertrag ist eine mündliche oder schriftliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter. Der Mietvertrag regelt unter anderem die Art der Gebrauchsüberlassung von Mietgegenständen (z.B. Wohn- oder Gewerberäume, Grundstücke und Werbeflächen), die Dauer und das vereinbarte Entgelt für die Miete (Mietzins).

Der Mietvertrag ist ein Rechtsgeschäft, das den Vermieter verpflichtet, dem Mieter die vermietete Sache zu überlassen. Im Gegenzug schuldet der Mieter dem Vermieter Zahlung der Miete. Das Mietrecht gilt in Österreich für die Miete von Wohnungen, Wohnungsteilen und Geschäftsräumlichkeiten aller Art. Der Mietvertrag kommt mit der Einigung der Vertragspartner über den Mietgegenstand und den Mietzins zustande; beide sind an den Vertrag gebunden und ein grundloser Rücktritt ist nicht mehr zulässig.
 

Entstehung des Mietvertrags

 
Die große Wohnungsnot und die Inflation während der Kriegsjahre führten in Wien zu enormen Mietzinssteigerungen, daraus resultierenden Kündigungen und  in der Folge zu Unruhen. Die kaiserliche Notverordnung „Verordnung über den Schutz der Mieter“ vom 26. Jänner 1917 schränkte  das Kündigungsrecht der Vermieter weitgehend ein und fror den Mietzins dahingehend ein, so dass Mietzinsanpassungen nur mehr auf Grund von veränderten Betriebskosten und Instandhaltungskosten, sowie der seit Kriegsbeginn gestiegenen Steuern möglich war.

Am 1. Mai 1922 wurde das Mietengesetz beschlossen und ist nach Struktur und Inhalt – trotz aller Unterschiede – für das heute geltenden Mietrechtsgesetz (MRG) von 1982 erkennbare Vorlage. Das Mietrechtsgesetz gilt aber nicht für alle Mietwohnungen bzw. Mietverträge.

Für den Abschluss eines schriftliche Mietvertrags reicht jedes Blatt Papier, auf dem Mieter und Vermieter die wesentlichen Vertragsbestandteile festlegen und unterschreiben; die Beiziehung eines Notars oder Rechtsanwalts ist keine Voraussetzung.
 

Gemeinsame Grundbestandteile eines Mietvertrags

 
-Mietvertragspartner
-Beschreibung des Mietgegenstandes und Verwendungszweck
-Vertragsdauer
-Mietzins
-Kostenaufteilung (Betriebskosten, öffentliche Abgaben,…)
-Andere Vertragspunkte
-Hausordnung

 

Auflösung und Erneuerung des Mietvertrages

 
Ein Mietvertrag kann durch Kündigung des Mietvertrages oder durch Zerstörung bzw. Unbrauchbarkeit des Mietgegenstandes, sofern eine Pflicht der Wiederherstellung nicht besteht, beendet werden.
Oder auch, wenn die vereinbarte Vertragsdauer abgelaufen ist, jedoch nur wenn entweder dies im Vertrag schriftlich vereinbart wurde oder die ursprünglich vereinbarte Vertragsdauer oder auch die Verlängerung der Vertragsdauer jeweils mind. 3 Jahre beträgt.

Mietverträge auf bestimmte Zeit, deren Ablauf wegen eines Verstoßes nicht durchgesetzt werden kann, gelten als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen oder erneuert.
Befristete Mietverträge, die nach Ablauf der vereinbarten oder verlängerten Vertragsdauer weder vertraglich verlängert noch aufgelöst werden, gelten einmalig auf 3 Jahre verlängert. Wird der Vertrag nach Ablauf dieser 3 Jahre wieder nicht aufgelöst, gilt er als auf unbestimmte Zeit erneuert.
Befristete Mietverträge können schriftlich beliebig oft und um jede Vertragsdauer, bei Wohnungen jedoch 3 Jahre jeweils nicht unterschreitend, erneuert werden.
 

Kündigung durch Vermieter

 
Ein Vermieter darf nur aus wichtigen Gründen eine bestehenden Mietvertrag im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetz kündigen.
Gesetzliche Kündigungsgründe:

• – Nichtbenützung der Wohnung
• – Untervermietung (gänzliche Weitergabe der Wohnung)
• – Untervermietung gegen ein unverhältnismäßig hohes Entgelt
• – Tod des Mieters und Fehlen einer eintrittsberechtigten Person
• – Nichtbezahlung der Miete; Vorausgesetzt, dass trotz Mahnung der Mieter mind. 8 Tage im Rückstand ist
• – Erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstandes (z.B.: Wohnung stark vernachlässigt, durch grob ungehöriges Verhalten ist das Zusammenleben der Mitbewohner des Hauses gestört, bei gröberen strafbaren Handlungen gegen Hausbewohner oder Vermieter))
• – Eigenbedarf des Vermieters (entweder dringend für sich selbst oder für Kinder bzw. Enkel; Notsituation wird aber vom Gericht genau geprüft, ob wirklich notwendig)
• – Abbruch (bei Abbruch des Hauses muss dem Mieter eine entsprechende Ersatzwohnung zur Verfügung gestellt werden)
• – Verhinderung der Verbesserung einer Substandardwohnung (wenn sich der Mieter eine Kategorie-D-Wohnung weigert, eine vom Vermieter finanzierte Standardanhebung auf Kategorie C gegen Bezahlung des Kategorie-C-Zinses zuzulassen oder die Verbesserung selbst durchzuführen; jedoch muss in diesem Fall dem Mieter eine Ersatz beschafft werden.)

Rechtliche Stellung des Untermieters

 
Für Untermieter gelten die selben Kündigungsbeschränkungen wie für den Hauptmieter, sind jedoch zusätzliche als Kündigungsgrund ausdrücklich im MRG angeführt.
Sowie der Hauptmieter das Mietverhältnis beendet, endet faktisch meist auch das Untermietverhältnis, da der Hauptmieter die Wohnung geräumt übergeben muss.

Der Hauptmieter hat jedoch den Untermieter unverzüglich über jede Form der Kündigung des Hauptmietverhältnisses zu informieren. Der Hauptmieter kann dem Untermieter gegenüber schadensersatzpflichtig werden, sollte die Untermiete auf längere Zeit abgeschlossen worden sein, der Hauptmieter aber vorzeitig sein Mietverhältnis kündigt und somit die Fortsetzung des Untermiete verhindert.
Ein Hauseigentümerwechsel hat somit keinen Einfluss auf das Untermietverhältnis.

Viele der im MRG vorgesehenen Rechte des Mieters, wie Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten, Kontrolle von Betriebskostenabrechnung, etc. gelten nur bei Hauptmietverträgen. Als Untermieter ist man somit auf die Kooperation des Hauptmieters angewiesen. Besonders wenn man als Untermieter in die Wohnung investiert, sollte man sich schriftlich über die Abgeltung absichern.
 

Rechte des Mieters

 
Der Mieter ist verpflichtet, den Mietgegenstand auf eigene Kosten im brauchbaren Zustand zu übergeben und zu erhalten. (Ist abhängig vom Anwendungsbereich des MRG.)
Der Vermieter ist verpflichtet, den Mieter im vereinbarten Gebrauch des Mietgegenstandes nicht zu stören. Der Vermieter muss den Mieter auch vor Störung durch Dritte (zB andere Mieter) schützen.
Der Mieter ist unter bestimmten Vorraussetzungen zur Mietzinsminderung berechtigt. 

Finanzamtvergebührung

 
Die Mietverträge müssen bis zum 15. des zweitfolgenden Monats nach Unterfertigung beim Finanzamt gemeldet werden. Der Vermieter ist zur Berechnung der Gebühren verpflichtet, diese beträgt bei unbefristeten Verträgen 1 % der 3-fachen Jahresmiete und bei befristeten 1 % der auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttomiete. Verträge mit einer Befristung von mehr als 3 Jahren werden wie unbefristete Mietverträge behandelt.
Dennoch: Auch ein nicht vergebührter Mietvertrag ist rechtswirksam!

Wer einen detaillierteren Überblick über Miete, Mietvertrag und Co. möchte, kann sich auch ausführlich hier nachlesen:
Rechtslexikon: Übersicht aller Rechtsbegriffe des Wohnrecht & Immobilienrecht
 
Bildquelle: Thorben Wengert / pixelio.de

Autor: b.gabriel.