Energieausweis: Was er ist, wer ihn braucht, wer ihn bezahlt.

Beitrag verfasst mit Unterstützung von:
Müller Partner Rechtsanwälte
 

Wer braucht einen Energieausweis?

 
Seit 1.1.2009 ist jeder, der ein Gebäude oder ein einzelnes Nutzungsobjekt (etwa eine Wohnung) verkauft oder vermietet, dazu verpflichtet, dem Käufer oder Mieter einen Energieausweis vorzulegen. Bei Neubauten zum Erstbezug – dazu gehören auch Um- und Zubauten sowie umfassende Sanierungen – ist der Energieausweis nach der jeweils geltenden Bauordnung schon bei der Errichtung zu erstellen. Die Bauordnungen enthalten auch einige wenige Ausnahmen von dieser Verpflichtung: In Wien zum Beispiel dies denkmalgeschützte und religiöse Gebäude sowie Kleingartenhäuser von der Regelung ausgenommen.

Rechtslexikon: Übersicht aller Rechtsbegriffe des Wohnrecht & Immobilienrecht 

Was ist der Energieausweis?

 
Der Energieausweis ist ein Dokument, das Daten zur Effizienz der Energienutzung im Gebäude enthält. Der wichtigste Inhalt ist die Energiekennzahl (auch „spezifischer Heizwärmebedarf“ genannt), die in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m2.a) angeben wird. Dieser Wert soll die Energieeffizienz von Gebäuden vergleichbar machen, sodass der potentielle Käufer oder Mieter beurteilen kann, ob für das Vertragsobjekt vergleichsweise hohe oder niedrige Energiekosten zu erwarten sind. Damit auch ein bautechnischer Laie dies erkennt, muss auf der ersten Seite des Energieausweises die thermische Qualität des Gebäudes auf einer Skala von A++ bis G bewertet werden. 

Wann muss der Energieausweis vorgelegt werden?

 
Der Verkäufer oder Vermieter muss seinem Vertragspartner noch vor dessen Vertragserklärung einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorlegen. Kommt es zum Vertragsabschluss, muss er diesen übergeben. Ist nur ein einzelnes Nutzungsobjekt Vertragsgegenstand, ist es nicht notwendig, für das konkrete Objekt einen Energieausweis erstellen zu lassen. Es reicht ein Energieausweis über das gesamte Haus oder über ein vergleichbares Objekt im selben Haus. Die Vorlagepflicht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden, der Energieausweis ist daher unabhängig davon vorzulegen, ob der Käufer oder Mieter dies wünscht oder nicht. 

Welche Folgen hat ein Verstoß gegen die Vorlage- und Aushändigungspflicht?

 
Verstößt der Verkäufer oder Vermieter gegen diese Pflicht, kann dies gewährleistungs- oder schadenersatzrechtliche Folgen haben. In diesem Fall gilt nämlich eine dem Alter und Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Ist der tatsächliche Energieverbrauch höher, kann der Vertragspartner Gewährleistung geltend machen. Der Käufer kann dann zunächst Verbesserung – etwa der Wärmedämmung – begehren.
Kann oder will der Verkäufer nicht verbessern, kommt eine Minderung des Kaufpreises, bei besonders gravierenden Fällen sogar die Auflösung des Vertrages („Wandlung“) in Betracht. Der Mieter hat bei höherem Energieverbrauch das Recht, den Mietzins zu mindern.

Gewährleistung kommt immer nur dann in Betracht, wenn der Mangel bei Übergabe des Gebäudes bereits vorliegt. Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (§ 3 Abs 2 Z 5) kann der Mieter darüber hinaus auch dann Verbesserung verlangen, wenn sich die Energieeffizienz erst im Laufe der Vertragsdauer verschlechtert. Die genannten Rechtsfolgen sind nach dem Zweck des Gesetzes zwingendes Recht, das heißt, sie können durch einen Gewährleistungsausschluss im Vertrag nicht ausgeschlossen werden.

Bei Verschulden des Verkäufers der Immobilie oder Vermieters muss dieser seinem Vertragspartner unter Umständen auch durch die schlechte Energieeffizienz entstandene Schäden ersetzen. Dasselbe gilt sinngemäß, wenn zwar ein Energieausweis vorgelegt wird, dieser aber falsch ist. Strittig ist, ob auch ein Verschulden des Ausstellers – insbesondere Fahrlässigkeit – dem Vorlageverpflichteten zuzurechnen ist (sogenannte Erfüllungsgehilfenhaftung), oder ob der Aussteller dem Mieter oder Käufer persönlich haftet (sogenannter Vertrag mit Schutzwirkungen zugunsten Dritter).

Neben den gewährleistungs- und schadenersatzrechtlichen Folgen kann der Vertragspartner auch einen Irrtum geltend machen, wenn er von einer falschen Energieeffizienz ausgeht und der Verkäufer oder Vermieter dies durch die Nicht-Vorlage bzw. die Vorlage eines falschen Energieausweises veranlasst hat. Der Käufer oder Mieter kann dann Preisanpassung oder – ähnlich der Gewährleistung in gravierenden Fällen – die Auflösung des Vertrages verlangen.

Die genannten Folgen lassen sich rückwirkend nicht beseitigen, da es hinsichtlich der vereinbarten Eigenschaften auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ankommt. Stellt man daher fest, dass bei einem Vertragsabschluss der Energieausweis vergessen wurde, empfiehlt es sich, in einem Nachtrag zu vereinbaren, dass ab der Vorlage des Energieausweises die darin festgestellte Energieeffizienz als vereinbart gilt. 

Wer bezahlt den Energieausweis?

 
Über die Tragung der Kosten für den Energieausweis gibt es keine gesetzliche Regelung, es ist daher grundsätzlich Vereinbarungssache, wer den Energieausweis letztlich bezahlt. Eine Ausnahme besteht für Mietverträge, die dem Mietrechtsgesetz unterliegen: Hier können die Kosten für den Energieausweis nicht auf den Mieter überwälzt werden. Der Vermieter kann die Kosten aber als Ausgabe in der Hauptmietzinsabrechnung ansetzen.

Die Kosten für den Energieausweis stellen Nebenkosten des Vertrages dar, über die ein Immobilienmakler seinen Auftraggeber nach § 30b des Konsumentenschutzgesetzes schriftlich aufzuklären hat, sofern dieser Verbraucher ist. Überhaupt sollte der Makler im Rahmen seiner Interessenwahrungs- und Aufklärungspflichten seinen Auftraggeber über Notwendigkeit und Kosten des Energieausweises informieren.
 

Autor: Daniel Stroux.