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Immobilien direkt vom Bauträger: Der Bauträgervertrag


 
 Beitrag verfasst mit Unterstützung von:
HASCH & Partner Rechtsanwälte


 

 

Der Bauträgervertrag ist ein schriftlicher Vertrag über den Erwerb von Eigentums- oder Mietrechten an Gebäuden, Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten. Entscheidend ist, dass diese Immobilien jedoch erst errichtet oder durchgreifend erneuert werden müssen. Das heißt, man muss als Käufer Vertrauen in die ordnungsgemäße, zuverlässige Umsetzung durch den Bauträger setzen. Durch den Bauträgervertrag verfügt man jedoch über eine rechtliche Absicherung.

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Was ist der gesetzliche Rahmen von Bauträgerverträgen?

 
Für Bauträgerverträge sind die Bestimmungen des Bauträgervertragsgesetzes (kurz: BTVG) maßgebend. Ob diese Bestimmungen rechtlich angewendet werden, hängt davon ab, dass der Käufer die vereinbarte Zahlung vor Fertigstellung des Erwerbsgegenstandes leistet. Zahlungen unter einem Beitrag von 150 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche sind vom Anwendungsbereich des BTVG ausgenommen.

Zu berücksichtigen sind dabei jedoch auch Nebenkosten wie Gebühren, Steuern, Abgaben, Aufschließungskosten und Umsatzsteuer. Auch sämtliche Zusatzkosten, die aufgrund von Sonderwünschen des Erwerbers anfallen, sind miteinzubeziehen.

Vom Anwendungsbereich des BTVG ausgenommen sind zudem Gebäude, die jemand auf seinem eigenen Grund und Boden errichten lässt.
 

Muss ein Bauträgervertrag schriftlich vorliegen?

 
Ja, Bauträgerverträge müssen zwingend schriftlich angelegt und unterfertigt werden. Fehlt ein Bauträgervertrag in Schriftform, kann der Käufer oder Erwerber diesen bis zum Ende der Sicherungspflicht einfordern. Das Erfordernis der Schriftlichkeit gilt grundsätzlich auch für nachträgliche Änderungen des Vertrages.
 

Welche Inhalte muss ein Bauträgervertrag rechtlich enthalten?

 
Das Gesetz verlangt für den Bauträgervertrag einen bestimmten Mindestinhalt (vgl.
§ 4 BTVG). So hat der Vertrag insbesondere eine klare Umschreibung des vertragsgegenständlichen Objektes zu enthalten sowie allfälliges Zubehör ausreichend zu konkretisieren.

Darüber hinaus sind dem Erwerber aussagekräftige Pläne und eine Bau- und Ausstattungsbeschreibung des Projekts zu übergeben. Der Vertrag hat auch den spätesten Übergabetermin und eine Angabe über den Preis und die vom Erwerber jeweils für Sonder- und Zusatzleistungen zu entrichtenden Beträge zu enthalten. Es ist auch über alle damit verbundenen Abgaben und Steuern sowie Kosten der Vertragserrichtung und -abwicklung zu informieren.

Auch allenfalls vom Erwerber zu übernehmende dingliche oder obligatorische Lasten sind im Bauträgervertrag anzugeben. Der Erwerber ist auch darüber aufzuklären, auf welche Art die Sicherung seiner vorgenommen Zahlungen erfolgt (z.B. „schuldrechtliches Sicherungssystem“, § 8 BTVG). Ebenso ist ein nach § 12 BVTG zu bestellender Treuhänder, der die Abwicklung des Bauträgervertrages übernimmt, im Vertrag namentlich anzuführen.
 

Wann gilt die Immobilie laut Bauträgervertrag als fertiggestellt?

 
Die Gesamtanlage gilt im Sinne der Bestimmungen des Bauträgervertragsgesetzes als „fertiggestellt“, wenn der tatsächlich herzustellende Gesamtzustand erreicht ist. Es muss eine vollständig belegte Fertigstellungsanzeige bei der der Baubehörde eingereicht worden sein.
 

Wie wird im Zuge des Erwerbs von einem Bauträger mit Einträgen im Grundbuch verfahren?

 
An den zu errichtenden Wohnungseigentumsobjekten wird Wohnungseigentum begründet. Bis zur vollständigen Begründung des Wohnungseigentums vergeht naturgemäß etwas Zeit. In dieser provisorischen Phase kann der Erwerber beantragen, dass diese Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums durch eine entsprechende Anmerkung im Grundbuch gesichert wird (§ 40 Abs 2 WEG 2002). In dieser Anmerkung werden der Name des betreffenden Wohnungseigentumsbewerbers und die Bezeichnung des wohnungseigentumstauglichen Objekts angeführt. Diese Anmerkung stellt sicher, dass dann für den Wohnungseigentumsbewerber das Eigentumsrecht im Grundbuch an der jeweiligen Einheit einverleibt werden kann, auch im Fall der Insolvenz des Bauträgers.

Erst wenn die Eintragung dieser Anmerkung grundbücherlich durchgeführt ist, dürfen Kaufpreiszahlungen an den Bauträger erfolgen.
 

Wann gilt der Bauträgervertrag als vollständig abgewickelt?

 
Nachdem das Wohnungseigentumsrecht für den Käufer im Grundbuch eingetragen und die Übergabe des fertiggestellten Objektes stattgefunden hat, ist der Bauträgervertrag vollständig abgewickelt.
 


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Kategorie: Wohnrecht

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