Wohnrecht: Haften Mieter für Wasserschäden?

Beitrag verfasst mit Unterstützung von:
b-legal – Rechtanwaltskanzlei für Immobilienrecht & Mietrechtsfragen

Gleich vorweg: Als tatsächlicher Inhaber einer Wohnung gilt derjenige, dem die Verfügungsgewalt über die Wohnung zukommt. Das ist im Falle einer Vermietung der Mieter. Er besitzt diese sogenannte Verfügungsgewalt, da er ja in der Wohnung lebt. Als tatsächlicher Inhaber haftet der Mieter für Schäden, die aus dem Herabfallen gefährlich aufgehängter oder aufgestellter Gegenstände (z. B. Blumentöpfe) oder durch das Hinauswerfen oder Hinausgießen von Sachen aus der Wohnung entstehen.

Rechtslexikon: Übersicht aller Rechtsbegriffe des Wohnrecht & Immobilienrecht

Damit sind auch klassische Wasserschäden umfasst, die etwa durch das Über- oder Auslaufen einer Badewanne oder einen Wasserrohrbruch entstehen können. Diese sogenannte „Wohnungsinhaberhaftung“ nach § 1318 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) trifft den jeweiligen Wohnungsinhaber unabhängig von jeglichem Verschulden. Worin sich die Strenge dieser Haftung zeigt.

Dennoch stößt auch diese Wohnungsinhaberhaftung an Grenzen, wie zuletzt der Oberste Gerichtshof (OGH) bestätigt hat: Infolge der unsachgemäßen Montage eines 200-Liter-Wasserboilers durch die Vormieter einer Wohnung stürzte der Boiler ab, was einen Wasserschaden in der darunterliegenden Wohnung zur Folge hatte. Die Haushaltsversicherung der Mieterin dieser unteren Wohnung übernahm die Kosten der Schadensbehebung und wollte sodann – aufgrund der verschuldensunabhängigen Wohnungsinhaberhaftung nach § 1318 ABGB – an der Mieterin der oberen Wohnung Regress nehmen.
 

Sichernde Maßnahmen können vor Gericht entscheiden

 
Der OGH hat in diesem Zusammenhang jedoch seine bisherige Tendenzen bestätigt und ausgesprochen, dass die Haftung nach § 1318 ABGB nicht als reine Erfolgshaftung zu verstehen ist: Der eingetretene Schaden führt demnach nicht automatisch zur Haftung des jeweiligen Wohnungsinhabers. Im konkreten Fall hatte die Wohnungsinhaberin (und Beklagte) die Wohnung samt Wasserboiler in generalsaniertem Zustand übernommen.

Hinweise auf die unsachgemäße Montage des Wasserboilers (und somit auf die potenziellen Gefahren) lagen weder zum Zeitpunkt der Übernahme der Wohnung noch in weiterer Folge bis zum Absturz des Wasserboilers vor. Damit wurde die Haftung der Wohnungsinhaberin für den eingetretenen Wasserschaden mangels objektiver Erkennbarkeit der bestehenden Gefahrenlage verneint.

Mieter und andere Wohnungsinhaber dürfen also aufatmen: Sofern der Nachweis gelingt, dass alle objektiv erforderlichen Maßnahmen getroffen wurden, um die nach allgemeinen Lebenserfahrungen und Lebensgewohnheiten berechenbaren Risiken in zumutbarer Weise auszuschalten oder doch wenigstens auf ein unvermeidbares Maß zu verringern, besteht für dennoch eingetretene Wasserschäden keine verschuldensunabhängige Haftung nach § 1318 ABGB.

Ob der jeweilige Wohnungsinhaber diesen Nachweis erbringen kann, wird von Einzelfall zu Einzelfall vom zuständigen Gericht beurteilt.

 

Autor: Daniel Stroux.