Wenn die Liebe geht…

Wenn die Liebe geht… Lebensgemeinschaften liegen im Trend: Rund 441.000 Paare lebten nach Angaben der Statistik Austria im Vorjahr in wilder Ehe zusammen. Im Wohnrecht lauern dabei allerdings verschiedene Stolpersteine, etwa bei einer Trennung. Wir haben dazu den Wiener Notar Markus Kaspar befragt.

Immer häufiger leben Paare ohne Trauschein zusammen. Was bedeutet das aus Sicht des Mietrechts?

Im Mietrecht sind die einzelnen Partner nicht besonders gut abgesichert. Ich nenne Ihnen dafür ein Beispiel: Scheitert die Beziehung und läuft der Mietvertrag nur auf einen Partner, kann dieser den anderen im Prinzip von heute auf morgen aus der Wohnung schmeißen.

Kann er auch einfach die Schlösser austauschen?

Ja, vorausgesetzt, er hat den Schlössertausch zuvor mit dem Vermieter akkordiert.

Wie ist die Situation, wenn der Partner, auf den der Mietvertrag lautet, stirbt?

In diesem Fall geht das Mietrecht auf den Lebensgefährten über, sofern beide drei Jahre im gemeinsamen Haushalt gelebt haben und zwar „in einer in wirtschaftlicher Hinsicht gleich einer Ehe eingerichteten Haushaltsgemeinschaft“. Voraussetzung ist auch ein dringendes Wohnbedürfnis des überlebenden Partners. Falls dieser nicht in das Mietverhältnis eintreten will, muss er das übrigens binnen 14 Tagen deklarieren.

Und wenn er weniger als drei Jahre mit seinem Partner in der Wohnung gelebt hat?

Dann kommt es darauf an, ob die Partner die Wohnung damals gemeinsam bezogen haben. Dann entfällt diese dreijährige Frist zur Gänze. Sonst muss er mit dem Vermieter verhandeln und mit diesem einen neuen Mietvertrag abschließen. Dabei kann es natürlich zu einer Mieterhöhung kommen.

Es wäre also besser, wenn der Mietvertrag auf beide lautet?

Im Prinzip schon, wobei es auch da im Fall der Trennung Hürden gibt. Um aus dem Mietvertrag aussteigen zu können, braucht man nämlich nicht nur die Zustimmung des Vermieters, sondern auch des zweiten Mieters. Und es kann passieren, dass der Vermieter vom Verbleibenden einen Bürgen verlangt.

Angenommen, es handelt sich nicht um eine Miet-, sondern eine Eigentumswohnung…

Gehört die Wohnung nur einem der Partner, kann das Wohnrecht für den Hinterbliebenen bereits vorab vertraglich oder durch eine letztwillige Verfügung festgelegt werden. Andernfalls hat der Partner des Verstorbenen ein Recht auf ein gesetzliches Vermächtnis. Das heißt, er darf somit noch ein Jahr in der Wohnung oder dem Haus bleiben. Dies aber nur dann, wenn die Lebensgefährten in den letzten drei Jahren im gemeinsamen Haushalt gelebt haben.

Muss er den Erben Miete zahlen?

Nein, aber er muss die Betriebskosten übernehmen.

Angenommen, unverheiratete Paare wollen gemeinsam eine Wohnung oder ein Haus kaufen – was würden Sie diesen raten?

Wenn beide dafür einen Kredit aufnehmen und haften, sollten jedenfalls definitiv beide im Grundbuch stehen. Wird die Wohnung gemeinsam gekauft und stehen beide als Hälfteeigentümer im Grundbuch, dann kann sie nämlich auch nicht ohne Zustimmung des Miteigentümers als Sicherheit eingesetzt oder verkauft werden.

Aber was ist, wenn einer der Partner weniger gezahlt hat?

Bei Einfamilienhäusern, aber nur bei diesen und nicht bei Wohnungen, kann man das Eigentumsverhältnis anders gestalten. Das heißt, man kann sich beispielsweise an dem orientieren, was die Partner eingebracht haben. Für den von Ihnen angesprochenen Fall würde das bedeuten, dass das Verhältnis im Grundbuch beispielsweise 90:10 lauten könnte.

Bedeutet die Eintragung im Grundbuch, dass der Minderheitseigentümer vor einem Verkauf geschützt ist?

Nein. Denn generell ist es so, dass jeder Miteigentümer eines Hauses seinen Anteil ohne Zustimmung des oder der anderen Miteigentümer verkaufen kann. Daher macht es Sinn, dass Lebensgefährten einander wechselseitig ein Vorkaufsrecht einräumen. Ein Belastungs- und Veräußerungsverbot zwischen Lebensgefährten ist nicht möglich.

Geld ist bei vielen Trennungen ein wesentlicher Streitpunkt…

Ich würde daher jedem Partner raten, sich aufzuschreiben, was er wofür bezahlt hat beziehungsweise die entsprechenden Rechnungen aufbewahren. Werden Eigenleistungen erbracht, sollte notiert werden, wer welche erbracht hat – und diese nach Möglichkeit bewertet. Im Idealfall sollten diese Aufzeichnungen dann vom jeweils anderen Partner schriftlich bestätigt werden. All das trägt dazu bei, eine etwaige Trennung besser zu regeln.

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Autor: Ursula Macher.