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Therme hin? Ausmalpflicht? Fenster undicht? Was tun als Mieter?

 

Beitrag verfasst mit Unterstützung von:
Hasberger_Seitz & Partner Rechtsanwälte

 

 

Fragen, beinahe so alt wie die Menschheit selbst: Bin ich als Mieter verpflichtet, meine Wohnung auszumalen, bevor ich sie zurückgebe? Wer kümmert sich um den Herd, wenn er den Geist aufgibt? Und wer zahlt eigentlich für die Thermenwartung? Was du dir als Mieter vom Vermieter erwarten darfst und vice versa, klären wir mit freundlicher Unterstützung von unseren Immobilien-Rechtsspezialisten von Hasberger_Seitz & Partner.

Das Maß aller Dinge: Das MRG.

Das MRG – ausgeschrieben: Mietrechtsgesetz – regelt seit 1981 das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Die Grundlage für dieses Gesetz wurde bereits 1917 in einer kaiserlichen Notverordnung erlassen; unter dem Titel „Verordnung über den Schutz des Mieters“ wurde beispielsweise das Kündigungsrecht des Vermieters eingeschränkt und die Erhöhung des Mietzinses strikt reglementiert. Heute bestimmt das Mietrechtsgesetz anhand von 59 Paragraphen, welche Rechte und Pflichten bei der Vermietung einer Immobilie für alle beteiligten Parteien zu beachten sind.

Vollanwendung, Teilanwendung, Nichtanwendung

Prinzipiell gilt das Mietrechtsgesetz für die Miete von Wohnungen, einzelnen Wohnungsteilen und Geschäftsräumlichkeiten aller Art samt den mitgemieteten Haus- und Grundflächen. Paragraph 1 des MRG regelt aber auch diverse Ausnahmen, die die Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes wieder einschränken, entweder teilweise oder vollständig. So etwa kommt es in Gebäuden, in denen weniger als 2 selbständige Bestandsobjekte vorhanden sind, zur sogenannten Nichtanwendung des MRG. In einem Gebäude, dessen Bau nach dem 30. Juni 1953 bewilligt und ohne Förderungen errichtet wurde, nur zu einer Teilanwendung. Dies sind bitte nur einfache Beispiele, die genauen Regelungen sind im Detail natürlich wesentlich komplexer und würden den Rahmen dieser Ausführungen um ein Vielfaches sprengen. Solltest du dich näher dazu informieren wollen, findest du auf vielen Serviceseiten im Internet praktische Hilfestellungen und detaillierte Übersichtsdarstellungen des MRG, formuliert und aufbereitet für den interessierten Laien. Falls du es wirklich genau wissen willst, setze dich am besten mit unseren Rechtsexperten von Hasberger_Seitz & Partner in Verbindung.

Ausmalen oder nicht ausmalen, das ist hier die Frage.

„Grundsätzlich hat der Mieter das Bestandsobjekt unter Berücksichtigung der natürlichen Abnutzung in dem Zustand zurückzustellen, in dem er es übernommen hat“, erläutert Mag. Wilhelm Huck, Experte für Immobilienrecht. „Entsprechen die Wandfarben, die der Mieter verwendet hat, dem Ortsgebrauch und der Verkehrsüblichkeit, so entsprechen diese dem gesetzlichen Begriff des ‚gleichen Zustands‘, wodurch eine Ausmalverpflichtung am Ende des Mietverhältnisses laut Mietrechtsgesetz unwirksam wird.“ Kurz: Wer weiße Wände hat, ist nicht zum Ausmalen verpflichtet. Auch, wenn es im Mietvertrag so verlangt wird. Wer hingegen Rot und Grün und Blau an seinen Wänden hat, muss die Wohnung wieder in den Ursprungszustand zurückversetzen, also: ausmalen. Aber Vorsicht: auch hier geht es wieder um den Grad der Anwendbarkeit des MRG, ob dein Mietobjekt also voll, teilweise oder gar nicht vom MRG betroffen ist.

Therme hin, Wartung her.

Die Therme gilt – sofern sie nicht vom Mieter nachträglich, wenn auch mit Einverständnis des Vermieters, installiert wurde – als Bestandteil des Mietverhältnisses, wird also mitvermietet. Der Mieter hat entsprechend ein Recht auf eine funktionierende Therme, der Vermieter wiederum die Pflicht, schadhafte Thermen umgehend zu ersetzen bzw. reparieren zu lassen. Als Mieter ist man jedoch verpflichtet, mitvermietete Anlagen und Einrichtungen zu warten und dafür zu sorgen, dass dem Vermieter und den anderen Hausparteien kein Nachteil entsteht. Die Kosten für eine solche Wartung – z.B. die Thermenwartung – sind entsprechend vom Mieter zu tragen. „Kommt der Mieter dieser Wartungspflicht nicht nach, so kann ihn an einem allfällig auftretenden Schaden an der Therme zumindest ein Mitverschulden treffen“, erläutert Mag. Huck. „Der Vermieter muss dann gemäß seiner Erhaltungspflicht zwar trotzdem die Instandsetzung der Therme übernehmen, kann sich aber gegebenenfalls beim Mieter regressieren.“ Ergo: Wer die Therme nicht wartet, zahlt meistens doppelt drauf.

Was tun, wenn’s zieht?

Wenn beim Fenster mehr hereinkommt als Tageslicht, dann solltest du dich vielleicht einmal beim Vermieter melden. Da die Fenster nicht Bestandteil der Wohnung, sondern von der Fassade sind, zählen sie zum allgemeinen Hausbereich und fallen somit in die Erhaltungspflicht des Vermieters. Anders ist es allerdings, wenn es um die Innenfensterflügel geht: Diese gelten als Teil des Mietobjekts und fallen daher nicht in die Erhaltungspflicht des Vermieters, sofern es sich nicht um einen ernsten Schaden des Hauses handelt. Willkommen in der Welt der Rechtsprechung. Ähnlich komplex ist die Situation auch bei der Eingangstüre: „Auch die Anschaffung einer Haustüre fällt in die Pflichten des Vermieters, wenn eine solche gefehlt hat bzw. unbrauchbar war. In einem solchen Fall wurde das Vorliegen eines ernsten Schadens von der Rechtsprechung bejaht. Die Modernisierung der Eingangstüre obliegt hingegen nicht dem Vermieter“, erklärt Mag. Huck. Wenn die Türe aber nicht mehr versperrbar oder verschließbar ist, liegt sehr wohl ein Fall für den Vermieter vor.

Hilfe, meine Küche streikt!

Schlechte Nachrichten gibt es hingegen für alle, deren Küche in der Mietwohnung wieder mal den Dienst versagt. Ob Geschirrspüler, Kühlschrank oder Herd: Wenn es sich um keinen ernsten Schaden am Haus handelt (zum Beispiel durch einen drohenden Wasserschaden) und auch keine Gesundheitsgefährdung zu befürchten ist (wie zum Beispiel durch austretendes Gas beim Gasherd), ist der Vermieter zu keinen Erhaltungsarbeiten im Inneren des Mietobjektes verpflichtet. Also auch nicht in der Küche. Es sei denn, dass dies explizit im Mietvertrag so festgehalten wurde, was allerdings eher unwahrscheinlich ist. Wer nun argumentieren möchte, dass es sich ja ebenfalls um mitvermietete Gegenstände handelt, auch den müssen wir leider enttäuschen: „Die Zuständigkeit des Vermieters für die Erhaltung eines ‚mitvermieteten’ Gegenstandes im Bestandobjekt, betrifft kraft gesetzlicher Anordnung in § 3 Abs 2 Z 2a MRG nur die in dieser Bestimmung genannten Heizthermen, Warmwasserboiler und Wärmebereitungsgeräte“, betont Mag. Huck. Wer also kochen will, muss leider selbst für kochendes Wasser sorgen. ABER: Spannend ist, dass obwohl niemand vertraglich verpflichtet ist, eine Küche zu reparieren – weder der Mieter noch der Vermieter – man trotzdem Recht auf eine Mietzinsminderung geltend machen kann. Und zwar so lange, bis die Funktion und Benützbarkeit des Mietobjekts wieder in vollem Maße gewährleistet ist.

Abschließend

Zum Abschluss dürfen wir dir ans Herz legen, dich im Falle des Falles zuerst einmal über deinen Mietvertrag zu informieren, ob deine Immobilie nun voll, zum Teil oder gar nicht dem MRG unterliegt. Je nachdem kannst du dann deine weiteren Schritte planen, ob du dich auf eigene Faust für dein Recht einsetzt oder Hilfe suchst, beim Immobilienrechtsexperten oder bei der Mietervereinigung. Aber wie immer wünschen wir dir natürlich, dass dein tägliches Wohnen immer sorgen- und völlig reibungslos verläuft!

 

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Kategorie: Wohnrecht

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