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Mindestrücklage neu: Finanzpuffer für Reparaturen

Mindestrücklage neu: Finanzpuffer für Reparaturen

Die Instandhaltung von Wohngebäuden, die aus dem Reparaturfonds bezahlt wird, kann sehr wohl ins Geld gehen. Damit der Topf gefüllt ist, gilt seit Juli eine gesetzlich vorgeschriebene Mindesthöhe für die monatlich eingehobenen Rücklagen.

Fallen bei Immobilien diverse Instandhaltungsarbeiten an oder müssen sie saniert werden, können auf die Eigentümergemeinschaft erhebliche Kosten zukommen. Man denke nur an die Dekarbonisierungsmaßnahmen: Studien zufolge können sich die Kosten dafür auf bis zu 400 Euro pro Quadratmeter belaufen. Um für diese und ähnliche Arbeiten gerüstet zu sein, sind Eigentümergemeinschaften gesetzlich verpflichtet, Rücklagen zu bilden. „Sie sind der finanzielle Puffer der Eigentümer für die Finanzierung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten oder zur Behebung von Schäden“, sagt Rechtsanwältin Valentina Philadelphy-Steiner.

Bisher allerdings haben die gebildeten Rücklagen häufig nicht gereicht, um die Kosten zu stemmen. „Der Gesetzgeber hat nur von einem ,angemessenen´ Betrag gesprochen“, sagt Philadelphy-Steiner. Somit ist es den Eigentümern (beziehungsweise dem Hausverwalter) in der Vergangenheit frei gestanden, die Höhe der monatlich zu bezahlenden Rücklagen selbst festzulegen. „Dabei gab es zwei Ansichten: Die einen haben sich in Sparsamkeit geübt und wollten nur notwendige Arbeiten durchführen lassen, während die anderen das Objekt langfristig in gutem Zustand erhalten wollten“, sagt die Anwältin.

90 Cent pro Quadratmeter

Angesichts der zu bewältigenden Energiewende hat der Gesetzgeber reagiert und im Rahmen der Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes eine Mindestrücklage fixiert, die seit Juli 2022 vorgeschrieben wird. Sie liegt bei 90 Cent pro Quadratmeter Nutzfläche und Monat. Alle zwei Jahre wird die Mindestrücklage mit dem VPI valorisiert, erstmals wird sie mit 1. Jänner 2024 angepasst.

Doch es gibt auch Ausnahmen: Dem Gesetzgeber zufolge kann die monatliche Rücklage geringer ausfallen, und zwar

wegen des besonderen Ausmaßes der bereits vorhandenen Rücklage
wegen einer erst kurz zurückliegenden Neuerrichtung oder Sanierung des Gebäudes
oder wenn im Fall einer Reihen- oder Einzelhausanlage die Wohnungseigentümer die Erhaltungspflicht nach § 28 Abs 1 Z 1 WEG (allgemeine Teile der Liegenschaft, Behebung ernster Schäden in einem WE-Objekt) vertraglich übernommen haben.

Kredit ohne Grundbuch

Selbstverständlich darf auch weiterhin eine höhere Rücklage gebildet werden – etwa dann, wenn in den nächsten Jahren umfangreiche Sanierungsarbeiten anstehen. Rücklagen müssen vom Hausverwalter oder der Eigentümergemeinschaft auf einem Gemeinschaftskonto „fruchtbringend“ angelegt und dürfen nur zweckgebunden verwendet werden.

Konkret gilt dies für Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten sowie zur Behebung von Schäden. Über die Rücklagen ist jährlich eine Abrechnung zu machen, die allen Wohnungseigentümern schriftlich vorzulegen ist.

Können die Kosten für Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten nicht aus dem Reparaturfonds bezahlt werden, kann die so genannte Sonderumlage, ein Einmalbetrag, eingehoben werden. Auch eine Fremdfinanzierung ist möglich. Hausverwalter können für die Eigentümergemeinschaft ein Darlehen aufnehmen, für das die Bank nicht im Grundbuch stehen muss.

Neu seit Juli ist in diesem Zusammenhang, dass der Hausverwalter im Fall der Kreditfinanzierung Wohnungseigentümern die Möglichkeit einräumen kann, den auf sie entfallenden Anteil aus eigenen liquiden Mitteln zu decken. Ein Wohnungseigentümer, der davon Gebrauch macht, muss demnach grundsätzlich keine Kreditkosten tragen.

Übrigens: Verkauft ein Eigentümer seine Wohnung, erhält er seine Rücklagen nicht ausbezahlt. Allerdings kann er sie in den Kaufpreis einpreisen, da eine höhere Rücklage als wertsteigernd gilt.

Autor: Ursula Macher.

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Kategorie: Allgemein, Wohnrecht