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Immobilienkauf: Privat oder gewerblich?

 

 

Beitrag verfasst mit Unterstützung von:

Hasberger_Seitz & Partner Rechtsanwälte

 

 

Die Entscheidung für den Kauf einer Immobilie ist keine leichte und stellt meist eine große Investition dar. Umso wichtiger ist es, Für und Wider abzuwägen und sich umfassend zu informieren. Ist die Entscheidung für Ort, Größe und Preisrahmen gefallen, stellt sich die Frage: Kaufe ich meine (Traum)Immobilie privat oder engagiere ich einen Makler? Beide Wege bieten Ihre Vor- und Nachteile – welche das sind, beantworten im Folgenden die Immobilienrechts-Experten von Hasberger_Seitz & Partner.

Was sind Unterschiede aus rechtlicher Sicht?

Einen Immobilienmakler zu beauftragen, bedeutet für gewöhnlich, die vielen Aspekte und Fragen eines Immobilienkaufs in die Hände eines ausgebildeten Profis zu legen. Profi bedeutet, dass sich der gewerbliche Immobilienmakler nach ganz klaren Spielregeln zu richten hat, nämlich die des Maklergesetztes. Oberste Pflicht des Immobilienmaklers ist es laut dieser gesetzlichen Richtlinie, die Interessen des Auftraggebers zu wahren, auch und besonders, wenn er nicht nur vom Immobilienkäufer, sondern auch vom Immobilienverkäufer beauftragt wurde: Dann liegt eine sogenannte Doppeltätigkeit vor, über die der Makler jedenfalls aufzuklären hat und sich neutral um die Anliegen beider Auftraggeber zu bemühen hat.
Weiters ist der Makler ein Sachverständiger im Sinne des § 1299 ABGB und hat über sämtliche Umstände zu informieren, die für den Abschluss des Geschäfts wesentlich sind. Sollten diese Angaben nicht richtig, missverständlich oder unvollständig sein, liegt bereits eine vorwerfbare Vertragsverletzung vor, die zu einer Minderung des Provisionsanspruches führt. Makler sind außerdem dazu verpflichtet, jedes Verhalten, das den Regelungen der Immobilienmaklerverordnung widerspricht, zu unterlassen. Weist ein Makler Sie im Zuge seiner Tätigkeit auf Möglichkeiten der Fremdfinanzierung hin, muss die finanzielle Gesamtbelastung transparent und nachweisbar dargelegt werden. Man sieht: Bei Beauftragung eines Maklers kommen viele Gesetze und Regelungen zu tragen, die Sie als Auftraggeber vor unlauteren Praktiken schützen sollen.

Wer sich entscheidet, den Immobilien(ver-)kauf selbst abzuwickeln und ohne Makler zu agieren, spielt automatisch in einem weniger streng reglementierten Rahmen und muss sich selbst um die vielen Detailfragen kümmern, die am Weg zur neuen Immobilie auf einen warten. Wird kein Makler beauftragt, obliegt es dem Käufer selbst, alle Informationen zu beschaffen und zu prüfen, ob der geforderte Kaufpreis der Gegenleistung – also der Immobilie – entspricht bzw. marktkonform ist. Als privater Käufer/Verkäufer kann man sich also nicht an einen Immobilienmakler halten, wenn sich herausstellt, dass die Informationen ungenügend oder falsch waren. Bei einem Kauf zwischen Privaten greift zwar für gewöhnlich auch das Verbraucherschutzgesetz – wie auch beim Kauf zwischen Privaten und Unternehmen – allerdings kein verpflichtendes Rücktrittsrecht. Außer, es wird im Rahmen der Privatautonomie eines vereinbart.

Was bedeutet Rücktrittsrecht?

Wenn Sie als Verbraucher einen Maklervertrag unterzeichnen, können Sie binnen 14 Tagen ab Abschluss des Vertrages ohne Angabe von Gründen zurücktreten. Die Rücktrittsfrist beginnt mit dem Tag, an dem Sie den Maklervertrag abschließen, und verlängert sich auf 12 Monate, wenn es der Makler verabsäumt, Sie über das Rücktrittsrecht zu informieren. Dabei ist nicht von Bedeutung wo die Vertragserklärung abgegeben wurde, sondern wann. Wichtig zu wissen: Das Rechtsgeschäft ist nicht wirksam, solange das Rücktrittsrecht nach § 30a KSchG besteht. Dies bedeutet, dass Makler zu diesem Zeitpunkt noch keinen Anspruch auf eine Provision haben. Im Gegenteil, es wäre sogar standes- und wettbewerbswidrig, wenn ein Makler vor Ablauf der Rücktrittsfrist eine Provisionszahlung von Ihnen entgegennimmt. Das Rücktrittsrecht gilt für Mieter oder Käufer, nicht aber für Verkäufer einer Immobilie.
Wie im vorigen Abschnitt bereits erwähnt, greift beim Verkauf zwischen Privatpersonen das Verbraucherschutzgesetz, nicht jedoch das Rücktrittsrecht. Um gegebenenfalls vom Kauf zurücktreten zu können, empfiehlt es sich demnach, mit dem Verkäufer der Immobilie eine Rücktrittsfrist sowie Rücktrittsbedingungen zu vereinbaren.

Wo liegen die preislichen Unterschiede?

Wird ein Makler beauftragt, besteht das Erfolgsprinzip. Der Makler erhält demnach nur dann eine Entlohnung, wenn er die Immobilie erfolgreich vermittelt. Die Provision stellt die Entlohnung des Maklers dar und darf wirklich nur dann eingefordert werden, wenn der Kaufvertrag rechtswirksam ist. Entscheidend ist hier der Nachweis, dass das Geschäft durch Tätigkeiten des Maklers zustande gekommen ist. Wie hoch die Provision maximal sein darf, wird durch die Immobilienmaklerverordnung definiert. Diese gilt allerdings nur für Makler, die gewerbsmäßig tätig sind, nicht aber für Gelegenheitsmakler. Da Makler typischerweise auch wegen ihrer Kenntnisse über den Immobilienmarkt engagiert werden, können sich durch deren Tätigwerden auch (positive) Unterschiede im Kaufpreis ergeben.

Entscheiden Sie sich dazu, eine Immobilie als Privatperson zu kaufen, fällt keine Maklerprovision an. Informationen über Marktentwicklungen und standesübliche Preise, sind in diesem Fall allerdings selbst einzuholen. Dies gilt auch für das Aufsetzen des Kaufvertrags, die Vereinbarung des Rücktrittsrechts und die Prüfung aller Vertragsgegenstände.

Was tun, wenn es schief geht?

Wenn Sie einen Makler beauftragen und dieser einen der oben angeführten Punkte unterlässt oder missachtet, sollten Sie die nicht erbrachten Informationen in jedem Fall einholen bzw. den Maklervertrag so lange nicht unterzeichnen.
Bestehen dennoch Unsicherheiten oder es läuft tatsächlich etwas schief, haben Sie die Möglichkeit, sich an die Arbeiterkammer oder den Verein für Konsumenteninformation zu wenden. Zudem können Sie im Ernstfall einen Rechtsanwalt zur Beratung hinzuziehen bzw. sich im Falle eines Zivilverfahrens durch diesen vertreten lassen.


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Kategorie: Wohnrecht

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