Erben von Immobilien in Österreich

Beitrag verfasst mit Unterstützung von:

HSP Rechtsanwälte GmbH

Ist nach einem Todesfall die Trauerzeit vorüber, kommen im Verlassenschaftsverfahren meist unzählige Fragen auf. Befinden sich in der Verlassenschaft Immobilien, so stellt sich die Frage, wer diese bekommt, wer allfällige andere Erben auszuzahlen hat und welche Kosten nun tatsächlich anfallen. Denn der Wert der Immobilie schlägt sich auch auf die Kosten des Verfahrens und anfallende Steuern nieder. Im folgenden Beitrag zeigen wir gemeinsam mit den Rechtsexperten der HSP Rechtsanwälte GmbH die Möglichkeiten und aufkommenden Probleme auf, welche sich für die Erben einer Immobilie im Verlassenschaftsverfahren ergeben, um im Ernstfall frühzeitig vorzusorgen und auf etwaige Kosten vorbereitet zu sein.

Annahme der Erbschaft

Grundsätzlich gibt es im Erbrecht die Möglichkeit eine bedingte, oder eine unbedingte Erbantrittserklärung abzugeben. Sie ist gegenüber dem Gerichtskommissär abzugeben und ist unwiderruflich. Bei der bedingten Erbantrittserklärung wird die Erbschaft mit einer Haftungsbeschränkung bis zum Wert der zugekommenen Verlassenschaft (pro-viribus-Haftung) angenommen. Die unbedingte Erbantrittserklärung bewirkt die persönliche unbeschränkte Haftung des Erben mit seinem gesamten Vermögen für alle Nachlassverbindlichkeiten. Es empfiehlt sich daher unbedingt vor Abgabe einer solchen Erklärung Einsicht in das Grundbuch zu nehmen und somit abzuklären, ob Liegenschaften mit Bestandsrechten, Hypotheken, etc. belastet sind. Die Bewertung von im Nachlass befindlichen Sachen richtet sich bei beweglichen Sachen nach dem Verkehrswert, bei unbeweglichen Sachen in der Regel nach ihrem dreifachen Einheitswert. Wenn es von einer Partei ausdrücklich beantragt wird, oder es im Interesse eines Pflegebefohlenen erforderlich ist, wird das Liegenschaftsbewertungsgesetz zur Bewertung herangezogen.

Als weitere Möglichkeit kann die Erbschaft, sprich das gesetzliche Erbrecht, sowie letztwillige und vertragliche Erbrechte ausgeschlagen werden. Dies erfolgt durch einseitige Erklärung im Verlassenschaftsverfahren. Ebenso wie die Erbantrittserklärung kann auch die Ausschlagung nicht widerrufen werden, sie ist somit endgültig.

Welche Steuern fallen an?

Seit dem 1. August 2008 fällt zwar keine Erbschaftssteuer mehr an, aber es ist weiterhin beim Erwerb von Todes wegen bei Immobilien Grunderwerbssteuer zu entrichten. Die Steuer beträgt grundsätzlich 3,5% der Bemessungsgrundlage, im Fall einer Immobilie somit des Grundstückswerts. Der Grundstückswert kann auf drei verschiedene Arten ermittelt werden, und zwar mittels Pauschalwertmethode, mittels geeignetem Immobilienpreisspiegels oder mittels Nachweises des geringeren gemeinen Wertes eines Grundstückes. Rechtlich sind alle Möglichkeiten völlig gleichwertig, es kann für jedes Grundstück frei gewählt werden, welches Verfahren zur Anwendung kommt. Zu beachten ist, dass diese Gutachten der freien Beweiswürdigung der Behörde unterliegen. Ein Schätzgutachten durch einen allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen (iSd Liegenschaftsbewertungsgesetzes) ist zu empfehlen, denn es hat die Vermutung der Richtigkeit für sich.

Ein Erwerb von Todes wegen ist ein unentgeltlicher Erwerbsvorgang. Daher wird auf den sogenannten Stufentarif bei Grundstücken des Grundvermögens zurückgegriffen. Der Stufentarif beträgt 0,5% für die ersten EUR 250.000 und 2,0% für die nächsten EUR 150.000 und für alle darüber hinausgehenden Beträge 3,5% des Grundstückswerts.

Wenn beispielsweise ein Vater seiner Tochter aufgrund eines Testaments eine Liegenschaft im Wert von EUR 500.000 vermacht und diese die Erbschaft antritt, berechnet sich die Grunderwerbsteuer wie folgt:

Für die ersten € 250.000:       € 250.000 x 0,5%=      € 1.250

Für die nächsten € 150.000:   € 150.000 x 2,0%=      € 3.000

Für die restlichen € 100.000: € 100.000 x 3,5%=      € 3.500

Somit ergeben sich in diesem fiktiven Beispiel eine Gesamtbelastung der Grunderwerbssteuer für die Tochter in Höhe von EUR 7.750. Zu beachten ist, dass ein Erwerb von Todes wegen und Schenkungen im Familienverband immer als unentgeltlich behandelt werden, auch wenn Schulden und Belastungen mitübertragen werden. Eine etwaige Hypothek auf der Liegenschaft würde für die Berechnungsmethode nichts ändern. Beim unentgeltlichen Erwerb bemisst sich die Grunderwerbsteuer nämlich von dem Grundstückswert und nicht vom Wert der Gegenleistung (anders als bei dem entgeltlichen Erwerb).  Auch ist klar erkennbar, dass die Steuerhöhe signifikant steigt, je höher der Wert des Grundstücks ist. Trotzdem ist dieser im Vergleich zu dem normalen Steuersatz von 3,5% bei entgeltlichen Erwerbsvorgängen jedenfalls günstiger. Die Steuerschuld entsteht mit rechtskräftiger Einantwortung.

Die Grunderwerbsteuer darf jedoch nicht mit der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) verwechselt werden. Die ImmoESt erfasst entgeltliche Erwerbs- bzw. Veräußerungsvorgänge von Immobilien. Sie beträgt grundsätzlich 30% (25% bis 31.12.2015) der Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken. Seit 01. April 2012 unterliegen Gewinne aus der Veräußerung privater Immobilien immer der Immobilienertragsteuer, davor erfolgte nur eine Besteuerung, wenn Grundstücke gewinnbringend innerhalb einer 10-jährigen Spekulationsfrist weiterveräußert wurden. Im Verlassenschaftsverfahren kommt die ImmoESt nicht zur Anwendung, allerdings kann sie bei einem anschließenden Verkauf der Liegenschaft anfallen. Grundsätzlich besteht die Ausnahme der Hauptwohnsitzbefreiung, wenn die Immobilie ab Anschaffung oder Fertigstellung für mindestens 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt wird, oder wenn die Liegenschaft durchgehend für mindestens 5 Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung als Hauptwohnsitz genutzt wird. Im Zuge eines unentgeltlichen Erwerbs von Erbes wegen, hat der Erbe dieselben oben angeführten Voraussetzungen zu erfüllen.

Erbt ein Sohn von seinem Vater ein Haus und hat dieser Sohn in dem geerbten Haus bereits seit 2 Jahren seinen Hauptwohnsitz begründet, kommt die Befreiung von der ImmoESt erst mit Ablauf weiterer 3 Jahre zu tragen. Im Gegensatz zur Hauptwohnsitzbefreiung ist bei der Herstellerbefreiung nur der Verkauf des hergestellten Gebäudes selbst, nicht jedoch der Verkauf des Grundstücks steuerfrei. Kommt es hier im Zuge eines Erbanfalls zur unentgeltlichen Übertragung des Gebäudes, kann der Erbe die Herstellerbefreiung nicht beantragen.

Weitere anfallende Kosten

Zusätzlich fallen durch die Verbücherung des Rechts, der sogenannten Eintragungsgebühr, Kosten in Höhe von 1,1% des Verkehrswerts der Liegenschaft an. Der begünstigte Erwerbsvorgang nach § 26a Gerichtsgebührengesetz kommt bei einer Erwerbskette vom Verstorbenen als bücherlicher Voreigentümer auf die noch nicht eingeantwortete Verlassenschaft und weiter auf die Erben nicht zur Anwendung. Eine Anwendung hätte den Vorteil, dass als Bemessungsgrundlage für die Eintragungsgebühr der günstigere, dreifache Einheitswert (jedoch maximal 30% des einzutragenden Rechts) statt dem Verkehrswert der Liegenschaft heranzuziehen ist.

Das Verlassenschaftsverfahren leitet ein Gerichtskommissärs, dies ist ein Notar im Auftrag des zuständigen Bezirksgerichts. Die Kosten des Gerichtskommissärs lassen sich anhand des Gerichtskommissionstarifgesetzes berechnen, sie richten sie nach dem Wert der Verlassenschaft. Die Obergrenze dieser Bemessung liegt bei einem Honorar von EUR 23.500,00 bei einem Wert der Verlassenschaft von EUR 3.633.640,00. Bei einem Verlassenschaftswert von EUR 150.000,00 würden Kosten in Höhe von ungefähr EUR 2.500,00 anfallen. Häufig ergeben sich ebenso Belastungen aufgrund eines Gutachtens zur Bewertung einer Liegenschaft. Diese Sachverständigenkosten bewegen sich je nach Aufwand im Bereich von mehreren hundert Euro bis zu mehreren tausend Euro.  Ebenso fallen im Zuge des Verlassenschaftsverfahrens gerichtliche Gebühren an, welche grundsätzlich 0,5% des reinen Nachlassvermögens ausmachen, jedoch zumindest EUR 72,00 nach § 24 Gerichtsgebührengesetz (GGG).

Immobilie an Erbengemeinschaft?

Hinterlässt eine Person durch ihren Tod mehrere Erben, so entsteht zwischen diesen bis zur Einantwortung eine sich auf das Erbrecht beziehende schlichte Rechtsgemeinschaft. Einigen sich die Erben, wird die Rechtsgemeinschaft durch Erbteilung aufgehoben. Kommt es zu keiner Einigung, ist die Aufhebung mit Erbteilungsklage durchzusetzen. Diese richtet sich darauf, die Teilung unter Angabe der Wertverhältnisse durchzuführen, womit jedem Miterben seine Quote zukommt. Im Falle einer Liegenschaft bedeutet solch eine Klage zumeist den Verkauf der Immobilie, um die Quoten der Miterben befriedigen zu können.

Zusammenfassend kann festgehalten werden:

Gerichtliche Gebühren, Gebühren des Gerichtskommissärs, Gutachten von Sachverständigen und die Grunderwerbsteuer werden anfallen. Bei einer Schenkung handelt es sich genauso wie bei einer Erbschaft um einen unentgeltlichen Erwerb, daher kommt hier ebenfalls der oben erklärte Stufentarif zur Anwendung.  Ebenso darf bei einer später geplanten Veräußerung der geerbten Immobilie nicht auf die anfallende ImmoESt vergessen werden, die Ausnahmeregelungen sind zu beachten.

Zusätzlich ist es zu empfehlen weitsichtig zu agieren und als Erblasser, unterstützt durch einen juristischen Beistand, die Erben frühzeitig über die anfallenden Kosten, Gebühren und Steuern aufzuklären.

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Autor: Katharina Stiedl.