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Diskriminierung bei der Vermietung

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Überblick: Diskriminierung bei der Vermietung

Die Suche nach der idealen Mietwohnung stellt an sich bereits eine gewisse Herausforderung für potenzielle Mieter dar. Wenn im Auswahlverfahren zusätzlich auch noch aufgrund diskriminierender Merkmale selektiert wird, stellt dies eine zusätzliche Erschwernis dar. Dem gegenüber eröffnet sich für den Vermieter aufgrund der oftmalig vielfachen Anfragen hinsichtlich des zu vermietenden Objektes die Frage, nach welchen Kriterien der Mieter auszuwählen ist. So möchte der Vermieter seine Wohnung selbstverständlich nur an Personen vergeben, die den Mietzins pünktlich entrichten und vom Objekt keinen nachteiligen Gebrauch machen. Dafür werden manchmal Auswahlkriterien, die mit dem Diskriminierungsverbot in Konflikt stehen, herangezogen. Dieser Artikel geht auf diese Problematik und dabei insbesondere auf das Spannungsverhältnis zwischen verbotener Diskriminierung und der Vertragsfreiheit des Vermieters ein.

Gleichbehandlungsgesetz

Grundsätzlich gebietet das Gleichbehandlungsgesetz (GlBG), welches primär Regelungen für die Arbeitswelt trifft, die Gleichbehandlung ohne Unterschied des Geschlechtes oder der ethnischen Zugehörigkeit auch in sonstigen Bereichen. In diesen sonstigen Bereichen ist eine Ungleichbehandlung ebenso verboten und wird im GlBG explizit darin auch der Zugang zu Wohnraum genannt. Damit wird grundsätzlich klargestellt, dass bei der Vermietung eine Ungleichbehandlung aufgrund der ethnischen Zugehörigkeit und des Geschlechtes verboten ist. Trotzdem liegt der Bereich Wohnungsmarkt hinsichtlich erfolgter Diskriminierungen laut Studien des SORA-Institutes (Institute for Social Research and Consulting) aus dem Jahr 2019 gleich nach der Arbeitswelt an zweiter Stelle.

Während man den Begriff des Geschlechtes im Rahmen des allgemeinen Sprachgebrauches verstehen kann, benötigt die ethnische Zugehörigkeit eine nähere Definition. So fallen darunter alle Merkmale, die einen Menschen für die Mehrheitsbevölkerung als fremd erscheinen lassen. Hier ist auf die Hautfarbe, die Sprache und die Religion zu verweisen. Sachlich umfasst werden vom GlBG sowohl private als auch öffentliche Anbieter von Mietwohnungen.

Ausgenommen vom Anwendungsbereich des GlBG sind jene Rechtsverhältnisse, die in den Bereich des Privat- und Familienlebens fallen. Dieser Bereich ist jedoch eng auszulegen. So kommt das Diskriminierungsverbot hinsichtlich Rechtsgeschäften, sohin auch hinsichtlich Mietverhältnissen, welche lediglich den Familienkreis betreffen, nicht zur Anwendung Weiters ist vom Diskriminierungsverbot auch der Fall ausgenommen, wenn ein enges Zusammenleben zwischen Vermieter und Mieter innerhalb eines Wohnraumes begründet wird und es so zu einer gemeinsamen Benützung des Objektes kommt.

Der Anwendungsbereich des GlBG ist somit ein denkbar weiter und sind daher die Diskriminierungsverbote für Vermieter, unerheblich von der Anzahl der vermieteten Objekte, beachtlich. Da Personen oftmals nur ein Objekt, wie beispielsweise ein geerbtes Haus oder eine Anlegerwohnung, vermieten, ist für solche Kleinvermieter die Person des Mieters zweifelsfrei noch wichtiger als für Unternehmer, welche eine Vielzahl an Wohnungen anbieten. Trotz dieses Umstandes wird im Gegensatz zum deutschen Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG) in der österreichischen Rechtsordnung jedoch nicht zwischen Kleinvermieter und sogenannten Massengeschäften, bei welchen es sich im Wesentlichen um Großvermietung handelt, differenziert. So kommt das deutsche AGG aufgrund einer Diskriminierung im Zuge der Vermietung aus Gründen des Geschlechts, der Religion, der Behinderung, des Alters, oder der sexuellen Identität nur zur Anwendung, wenn der Wohnraum als sogenanntes Massengeschäft, somit in einer Vielzahl von Fällen bei denen dem Ansehen der Person keine bzw. eine nachrangige Bedeutung zukommt, vermietet wird. Daher ist eine Selektierung aufgrund des Geschlechts durch Kleinvermieter in Deutschland – anders als in Österreich – grundsätzlich möglich. Eine Diskriminierung aufgrund der ethischen Herkunft ist jedoch berechtigterweise sowohl bei Kleinvermietern als auch bei Massengeschäften in Deutschland, wie auch in Österreich, untersagt.

Unmittelbare und mittelbare Diskriminierung

Im Zuge der Prüfung, ob eine unsachgemäße Diskriminierung vorliegt, ist vorab zwischen unmittelbaren und mittelbaren Diskriminierungen zu unterscheiden. Eine unmittelbare Diskriminierung ist gegeben, wenn eine Person aufgrund eines verpönten Merkmales in einer vergleichbaren Situation weniger günstig behandelt wird als eine andere Person. Dies liegt beispielsweise aufgrund einer Differenzierung wegen der Hautfarbe vor.

Im Gegensatz dazu wird bei der mittelbaren Diskriminierung auf ein scheinbar neutrales Kriterium abgestellt, das aber tatsächlich nachteilige Auswirkungen hat. Hier könnte man beispielsweise an die Ablehnung von kinderreichen Familien aufgrund der damit verbundenen Lärmbelästigung denken. Würde sich nachweisen lassen, dass Familien mit gewissen ethnischen Kriterien statistisch gesehen häufiger kinderreich sind als andere Familien, läge somit eine mittelbare Diskriminierung vor.

Eine solche mittelbare Diskriminierung kann unter Umständen gerechtfertigt sein, wenn hierzu ein rechtmäßiges Ziel mit angemessenen und erforderlichen Mitteln verfolgt wird. So könnte unter Umstände aufgrund einer negativen persönlichen Erfahrung des Vermieters etwa mit kinderreichen Familien eine solche mittelbare Diskriminierung bei der Wohnungsvergabe durch diesen gerechtfertigt werden.

Diskriminierung beim Inserieren

Weiters greift das Diskriminierungsverbot schon beim Inserieren von Wohnraum und ist somit bereits eine diskriminierende Ausgestaltung von Immobilienanzeigen untersagt. Ob das Inserieren in Printmedien oder Internet erfolgt, ist dabei nicht von Bedeutung. Vielmehr ist ausschlaggebend, dass die Anzeige der Öffentlichkeit bekannt wird. Vom Gebot der diskriminierungsfreien Ausschreibung sind abermals Diskriminierungen aufgrund der ethnischen Zugehörigkeit oder des Geschlechtes umfasst. Somit sind Formulierungen wie „keine Ausländer“ oder „vermiete nur an Frauen“ grundsätzlich untersagt.

Allerdings bestehen auch beim Inserieren von Wohnraum zwei Ausnahmetatbestände. so wird eine Diskriminierung verneint, wenn die Anforderung an das betreffende Merkmal durch ein legitimes Ziel gerechtfertigt ist und die Mittel zur Erreichung des Ziels angemessen und erforderlich sind. Damit werden im Ergebnis ein legitimes Ziel und die Durchführung einer Verhältnismäßigkeitsprüfung gefordert. Als solches Ziel kommt insbesondere die Gestaltung von Wohnprojekten für bestimmte Bevölkerungsgruppen, wie beispielsweise Frauen, in Betracht. Die Verhältnismäßigkeitsprüfung soll in der Folge sicherstellen, dass das mildeste Mittel zur Verwirklichung des legitimen Zieles eingesetzt wird. Dieser Fall ist in der Praxis regelmäßig bei „Frauenhäusern“ erfüllt, in welchen Frauen in Falle von häuslicher Gewalt mit ihren Kinder Zuflucht und Schutz finden sollen und daher naturgemäß keine Männer innerhalb dieser Gemeinschaft wohnen dürfen.

Der zweite Ausnahmetatbestand ähnelt der oben erwähnten Regelung für Privat- und Familienlebens Somit gilt das Diskriminierungsverbot wiederum nicht, wenn durch die Bereitstellung von Wohnraum ein besonderes Nahe- oder Vertrauensverhältnis begründet wird. Darunter fällt die angeführte Vermietung eines einzelnen Zimmers und dem damit einhergehenden gemeinsamen Zusammenleben mit dem Vermieter.

Schadensersatz

Fühlt sich der (potentielle) Mieter diskriminiert, hat dieser grundsätzlich die Möglichkeit, Schadenersatzansprüche gegenüber dem (potentiellen) Vermieter geltend zu machen. Hierbei kommt ihm eine Beweiserleichterung zugute, indem die Ungleichbehandlung nur glaubhaft gemacht und nicht bewiesen werden muss. Für den Vermieter besteht jedoch in der Folge die Möglichkeit Entlastungsbeweise zu erbringen und darzulegen, warum keine Diskriminierung vorliegt oder eine vorliegende Diskriminierung gerechtfertigt ist. Gelingt dem Vermieter dieser Gegenbeweis nicht, hat die betroffene Person Anspruch auf Ersatz des Vermögensschadens und auf Entschädigung für die erlittene persönliche Beeinträchtigung. Ob Diskriminierungen im Zuge von Vermietungen auch verwaltungsstrafrechtlich relevant sind, ist strittig, wird im Ergebnis aber zu bejahen sein. Im Einführungsgesetz zu den Verwaltungsverfahrensgesetzen (EGVG) wird festgehalten, dass derjenige eine Verwaltungsübertretung begeht, der einen anderen „aus dem Grund der Rasse, Hautfarbe, (…) ethnischen Herkunft, Religion oder einer Behinderung diskriminiert.“ Dieser Verwaltungsstraftatbestand des EGVG findet somit aufgrund des weiten Anwendungsbereiches der Diskriminierungsverbote auch auf die Wohnungsvermietung Anwendung. Anzumerken ist jedoch, dass es hierzu noch keine höchstgerichtliche Rechtsprechung gibt, weshalb keine endgültige rechtliche Beurteilung abgegeben werden kann. Schlussendlich besteht auch die Möglichkeit, sich mittels Antrags an die Gleichbehandlungskommission zur Prüfung einer Verletzung des GlBG zu wenden.

Im Gegensatz zur Vermietung von Wohnungen ist im GlBG ausdrücklich normiert, dass das Inserieren von Wohnraum in diskriminierender Weise einen Verwaltungsstraftatbestand darstellt. Ein Kontrahierungszwang zur Vermietung der Wohnung kann jedoch aus dem GlBG nicht abgeleitet werden und wäre auch aufgrund des langwierigen Vertragsverhältnisses, welches vielfach auch persönlichen Kontakt zwischen Mieter und Vermieter erfordert, nicht zielführend. Da die Möglichkeit zur Geltendmachung von Schadenersatz und einer etwaigen Verwaltungsstrafe als Sanktion gegenüber dem diskriminierenden Vermieter besteht, ist ein solcher Kontrahierungszwang auch nicht erforderlich.

Zusammenfassung: Diskriminierung bei der Vermietung

Zusammenfassend sind Diskriminierung bei der Vermietung und dem Inserieren von Wohnraum aufgrund des Geschlechtes und der ethnischen Herkunft, unter Beachtung der Ausnahmetatbestände und einer etwaigen Rechtfertigung, verboten. Durch Schadenersatz sowie der Beweiserleichterung aufgrund der bloßen Glaubhaftmachung der Diskriminierung liegen auch Instrumente für einen umfassenden Rechtsschutz vor. Ob dieses jedoch in der Praxis oft genutzt wird, bleibt aufgrund Prozessrisiko und den damit verbundenen Mühen zweifelhaft.

Aufgrund des unzweifelhaften Spannungsverhältnisses zwischen Wohnungsanmietung und Privatautonomie bleibt abzuwarten, welcher Lösungsweg in Zukunft von der Gesetzgebung sowie den Höchstgerichten gewählt wird.

Hilfreiche Links zu österreichischen Immobilien:

Autor: Alexander Simon.

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Kategorie: Allgemein, Wohnrecht