COVID 19: Meine Rechte zu Hause

Beitrag verfasst mit Unterstützung von:

HSP Rechtsanwälte GmbH

Corona – kaum ein Bereich des täglichen Lebens ist heute, wie er bis vor kurzem noch gewesen ist. Das Zuhause ist wie nie zuvor das Zentrum unseres Alltags, weshalb wir unseren Immobilienrechtsexperten von HSP Rechtsanwälte einige wichtige Fragen gestellt haben, was denn nun zuhause eigentlich erlaubt oder gar verboten sein könnte. Die Antworten, die wir euch hier präsentieren dürfen, basieren auf dem aktuellen Stand der Erlässe und Beschlüsse (Ende April 2020), etwaige Änderungen und Abwandlungen können jederzeit zu neuen Rahmenbedingungen führen und die Sachverhalte neu regeln. Wir versuchen daher, die Antworten zu gegebener Zeit neu abzuschätzen und upzudaten.

• Unter welchen Auflagen darf ich mir derzeit Handwerker ins Haus holen? Darf ich auch Dinge machen lassen, die keine „Notfälle“ sind?

Dienstleistungen bei Privatkunden vor Ort sind in folgenden Fällen zulässig:

• Montagen
• Lieferungen
• Akute Schadensbehebungen als Notfall- Dienstleistungen (Strom, Wasser, Gas, Wärme, Aufsperrungen,…)

Beratungsdienstleistungen mit persönlichem Nahekontakt, bei dem der Mindestabstand von einem Meter nicht eingehalten werden kann, sind hingegen nicht erlaubt.

Sofern die Arbeiten weiterhin zulässig sind, ist zu gewährleisten, dass zwischen sämtlichen Personen, dies betrifft Kunden und Arbeiter, ein körperlicher Mindestabstand von einem Meter eingehalten werden kann. Der Mindestabstand darf nur dann unterschritten werden, wenn durch entsprechende Schutzmaßnahmen das Infektionsrisiko minimiert werden kann (z.B.: Tragen einer Schutzmaske).

• Wenn ich momentan umziehen möchte, darf ich das überhaupt? Darf ich Umzugsfirmen beauftragen bzw. dürfen diese aktuell überhaupt arbeiten?

Ja, einem Umzug steht auch in der derzeitigen Situation nichts im Wege. Professionelle Umzugsfirmen dürfen auch derzeit weiterhin arbeiten. Bei Freunden und Familienmitgliedern die beim Umzug helfen wollen, sieht dies jedoch anders aus. Es gilt nach wie vor den Kontakt zu Menschen, mit denen man nicht im gleichen Haushalt wohnt, zu vermeiden sowie den Sicherheitsabstand von einem Meter einzuhalten. Hierbei bewegt man sich jedoch in einem rechtlichen Graubereich, da die eigene Wohnung zum Helfen anderer Personen grundsätzlich verlassen werden darf.

• Was, wenn ich Corona-positiv getestet wurde, muss ich dann in meinem Wohnhaus Bescheid geben?

Nein, eine Information an sämtliche Hausbewohner ist nicht erforderlich, es sei denn, es hat in den letzten Tagen Kontakt mit diesen stattgefunden. Bei einer positiven Testung, werden der Gesundheitsbehörde sämtliche Personen genannt, mit welchen man in den letzten Tagen und Wochen Kontakt gehabt hat. Die Kontaktpersonen werden von der Behörde informiert und je nach Situation und Gefährdungspotenzial unter Quarantäne gestellt und/oder ebenfalls getestet.

• Meine Wohnanlage bietet einen Fitness- und Wellnessbereich, der derzeit aber gesperrt ist. Bin ich also zu einer Mietzinsreduktion berechtigt? Immerhin kann ich meine gemietete Fläche nicht in vollem Ausmaß nutzen.

In solchen Fällen ist die vertragliche Grundlage für die Benützung des Fitness- oder Wellnessbereichs zu beachten.

Sofern die Schließung des Fitness- und Wellnessbereiches durch Verordnung des Bundesministers veranlasst wurde, hat diesen Umstand weder der Mieter noch der Vermieter zu verantworten. Somit wird üblicherweise davon auszugehen sein, dass ein Fall höherer Gewalt vorliegt, welcher grundsätzlich in die Risikosphäre des Vermieters fällt. Welche Ansprüche bestehen und ob eine Mietzinsreduktion berechtigt ist, wird aber im Einzelfall zu beurteilen sein.

Dies gilt auch, wenn Sie als Privater vom Recht der Mietzinsminderung unter besonderen Umständen gemäß §1104 ABGB Gebrauch machen möchten, da diese Bestimmung vertraglich ausgeschlossen werden könnte, wobei die Zulässigkeit einer solchen Regelung ebenfalls im Einzelfall zu prüfen sein wird.

• Welche Möglichkeiten habe ich, wenn ich aufgrund eines finanziellen Engpasses meine Miete derzeit gar nicht oder nicht in voller Höhe leisten kann – werde ich dann ggfs. delogiert?

Wenn der Mieter einer Wohnung eine Mietzinszahlung, die im Zeitraum vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 fällig wird, nicht oder nicht vollständig entrichten kann, weil er als Folge der COVID-19-Pandemie in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist (z.B.: Jobverlust, Umsatzeinbußen,…), kann der Vermieter allein wegen dieses Zahlungsrückstands den Mietvertrag weder kündigen noch dessen Aufhebung nach § 1118 ABGB fordern.

Entstehende Zahlungsrückstände können bis spätestens Jahresende, jedoch inklusive Verzugszinsen von 4% zurückgezahlt werden.

Vom Vermieter können die offenen Zahlungsrückstande bis zum Ablauf des 31. Dezember 2020 gerichtlich nicht eingefordert oder aus einer vom Mieter übergebenen Kaution abdeckt werden. Eine Räumungsklage für Mietzinsrückstände betreffend die Monate April, Mai und Juni kann erst ab Juli 2022 geltend gemacht werden.

Das Recht des Vermieters, den Mietvertrag aus anderen Gründen als wegen Mietzinsrückstands zu kündigen oder deshalb Räumungsklage zu erheben, bleibt von dieser Bestimmung unberührt. Gleiches gilt für das Kündigungs- oder Auflösungsrecht des Vermieters wegen solcher Mietzinsrückstände, die außerhalb des zweiten Quartals 2020 gelegen sind; eine Kündigung wegen Säumnis des Mieters mit der Zahlung des Mietzinses etwa für Februar 2020 oder für September 2020 wird von der Beschränkung daher nicht erfasst.

• Ist Miete zu zahlen, wenn ich die Immobilie aufgrund der Empfehlungen & Maßnahmen der Bundesregierung derzeit gar nicht nutzen kann / darf? (z.B. Zweitwohnsitz)

Sofern Sie sich als Privater vom Recht der Mietzinsfreistellung bzw. –minderung unter besonderen Umständen gemäß §§1104 ff. ABGB Gebrauch machen möchten, empfehlen wir jedenfalls eine Prüfung des Mietvertrages, da diese Bestimmung vertraglich ausgeschlossen werden könnte. So könnte im Mietvertrag die Haftung des Mieters für außerordentliche Zufälle explizit vereinbart worden sein, und wäre hiebei die Zulässigkeit einer solchen Regelung wiederum im Einzelfall zu prüfen.

Gemäß §1104 ABGB gebührt dem Mieter eine Mietzinsfreistellung bzw. -minderung dann, wenn der Mietgegenstand aufgrund außerordentlicher Zufälle nicht gebraucht oder genutzt werden kann. Im gewerblichen Bereich kann argumentiert werden, dass beispielsweise ein Restaurant- oder Friseurbesitzer aufgrund der behördlich angeordneten Maßnahmen und Schließungen, seinen Mietgegenstand nicht mehr nutzen kann. Allerdings sind hiebei wohl auch die Schadenminderungsobliegenheiten des Mieters zu berücksichtigen, dies im Hinblick auf mögliche Förderungen bzw. behördliche Maßnahmen sowie mögliche Nutzungen (Onlinehandel, Lager, Werbezwecke, etc.). Ob die Mietzinsfreistellung bzw. Mietzinsminderung gemäß §§ 1104 ff. ABGB auch bei Privaten im Falle eines Zweitwohnsitzes oder Ferienhauses greift, muss wiederum im Einzelfall geprüft werden. Dies auch insbesondere deshalb, weil eine Fahrt zu seinem Zweitwohnsitz beispielsweise zu Erholungszwecken nach wie vor zulässig ist und ein Zweitwohnsitz naturgemäß ohnehin nicht durchgehend genutzt wird.

• Können derzeit Wohnungsbesichtigungen stattfinden? (Anm.: Hier kursieren wirklich zum Teil gravierende Falschinformationen, wie „Es ist per Gesetz verboten!“)

Eine Wohnungsbesichtigung ist grundsätzlich per Gesetz nicht verboten. Eine Regelung, wie eine solche stattzufinden hat, liegt bis dato nicht vor. Jedenfalls sollte aber der körperliche Mindestabstand von einem Meter eingehalten und Schutzmasken getragen werden.

Um aber vollständig auf der sicheren Seite zu sein, ist jedoch derzeit noch zu virtuellen Wohnungsbesichtigungen oder Wohnungsbesichtigungen ohne Makler, bei welchen die Schlüsselübergabe kontaktlos erfolgt, zu raten.

• Gemeinschaftsgärten – dürfen die normal benutzt werden?

Ja, sofern der erforderliche Mindestabstand von einem Meter zu anderen Personen, insbesondere Nachbarn eingehalten werden kann, ist die Benützung nach wie vor möglich.

Betroffene, die sich in häuslicher Quarantäne befinden, dürfen jedoch ihre Wohnung nicht verlassen. Die Nutzung des Gemeinschaftsgartens ist in diesen Fällen untersagt.

• Kann ich dagegen vorgehen, wenn Nachbarn Bekannte in den Gemeinschaftsgarten einladen und die Distanz nicht wahren?

Ja, in solchen Fällen kann bei jeder Polizeidienststelle Anzeige erstattet werden.

• Wenn ich z.B. Handwerker oder Installateure beauftragt habe diese aber ohne Maske etc. zu mir kommen kann ich dagegen vorgehen bzw. die Dienstleistung verweigern?

Sofern die Arbeiten weiterhin zulässig sind, ist zu gewährleisten, dass zwischen sämtlichen Personen, dies betrifft Kunden und Arbeiter, ein körperlicher Mindestabstand von einem Meter eingehalten werden kann. Der Mindestabstand darf nur dann unterschritten werden, wenn durch entsprechende Schutzmaßnahmen das Infektionsrisiko minimiert werden kann (z.B.: Tragen einer Schutzmaske). Das Tragen eines Mund-Nasen-Schutzes für Handwerker oder Installateure ist jedoch nicht zwingend vorgesehen.

Selbstverständlich können Sie die entsprechende Dienstleistung dennoch verweigern, für allfällige bereits entstanden Kosten (z.B.: Anfahrtskosten,…) haben Sie jedoch selbst einzustehen.

STAND: ENDE APRIL 2020

Autor: Andreas Leonhard Hilzensauer.