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Wohnung auf Airbnb vermieten

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Wohnung auf Airbnb vermieten

Die im Jahr 2008 in San Francisco gegründete Plattform Airbnb (Airbedandbreakfast) hat sich längst zu einem direkten Konkurrenten der Hotelleriebetriebe weltweit entwickelt. Neben groß aufgezogener gewerblicher Vermietung von Immobilien über diese Plattform möchten nach wie vor Personen – sowohl Mieter als auch Eigentümer von Wohnungen – ihre Wohnung auf Airbnb vermieten. Allerdings ist vielen sogenannten Airbnb-Hosts, somit Personen, die ihre Wohnung über die Plattform anbieten, oftmals die rechtliche Grundlage sowie der Umstand nicht bewusst, dass dieses Vorgehen möglicherweise verboten ist und demnach weitreichende Folgen haben kann. Dieser Artikel versucht, den Unterschied zwischen dem Anbieten einer Miet- und Eigentumswohnung über Airbnb aufzuzeigen und zu erläutern, auf welcher Grundlage beides untersagt oder erlaubt ist.

Mietwohnung über Airbnb vermieten

Grundsätzlich besteht über Airbnb die Möglichkeit, einzelne Zimmer, Wohnungen oder auch ganze Ferienhäuser für einen bestimmten Zeitraum zu mieten bzw. zu vermieten. Jedoch sollte man sich als Vermieter unbedingt vorab genauestens informieren, bevor die Wohnung aktiv angeboten wird, um schwerwiegende finanzielle und wohntechnische Konsequenzen zu vermeiden. Daher empfiehlt sich, einen Blick in den Mietvertrag bzw. bei Vermietung einer Eigentumswohnung in den Wohnungseigentumsvertrag zu werfen.

Grundsätzlich ist bei der Vermietung einer Mietwohnung über Airbnb Vorsicht geboten. Vorab ist zu prüfen, ob die Wohnung dem Voll- oder dem Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) unterliegt. Grundsätzlich unterliegen sowohl Altbau als auch geförderter Neubau dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG). Zu Altbau-Wohnungen zählen Wohnungen, welche in einem Wohnhaus liegen, dessen Baubewilligung vor dem 1. Juli 1953 erteilt wurde. Ebenso zählen vermietete Altbaueigentumswohnungen in Häusern, welche bis zum 8. Mai 1945 errichtet wurden, dazu. Zu geförderten Neubauwohnungen zählen Wohnungen in einem Gebäude, welches nach dem 30. Juni 1953 bewilligt und mit Wohnbauförderungsgeldern errichtet wurde. Dazu gehören beispielsweise Gemeindewohnungen. Zum Teilanwendungsbereich gehören unter anderem Mietgegenstände, die durch einen Zubau aufgrund einer nach dem 30. September 2006 erteilten Baubewilligung neu geschaffen wurden und Mietgegenstände in frei finanzierten Gebäuden, die aufgrund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurden.

Ist nämlich sowohl im Voll- als auch im Teilanwendungsbereich ein Untervermietungsverbot im Vertrag beinhaltet, darf die Wohnung grundsätzlich nicht zur Gänze untervermietet werden. Selbst, wenn im Mietvertrag nichts geregelt ist, ist die gänzliche Untervermietung der Wohnung grundsätzlich untersagt. Demnach ist in diesen Fällen die Untervermietung nur gestattet, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich erlaubt wird oder der Vermieter der gänzlichen Untervermietung zugestimmt hat. Dies kommt in der Praxis allerdings eher selten vor.

So enthält in der Regel jeder Mietvertrag ein Untervermietungsverbot. Allerdings stellt nicht jede Untervermietung trotz Vorliegen des Verbotes im Vollanwendungsbereich des MRG einen unmittelbaren Kündigungsgrund dar. Vielmehr muss sich der Vermieter zusätzlich auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes berufen. Ein solcher wichtiger Grund ist unter anderem eben dann erfüllt, wenn die Mietwohnung zur Gänze untervermietet wird. Wenn die Höhe des Untermietzinses im Vergleich zu dem Mietzins des Hauptmieters sowie etwaigen sonstigen Leistungen des Hauptmieters eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung darstellt, stellt dies ebenso einen wichtigen Grund dar, welcher die Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt. Im Vollanwendungsbereich des MRG wäre dies beispielsweise erfüllt, wenn der Untermietzins den zulässigen Hauptmietzins um mehr als 50 % übersteigt. Auch wenn durch den neuen Untermieter der Frieden der Hausgemeinschaft gestört werden würde, stellt dies einen wichtigen Grund dar. Schlussendlich rechtfertigt auch ein sogenannter Überbelag, wenn somit die Anzahl der Bewohner die Anzahl der Wohnräume der Mietwohnung übersteigt, die Kündigung des Hauptmieters.

Zusammenfassung: Mietwohnung über Airbnb vermieten

Zusammenfassend kann somit im Vollanwendungsbereich des MRG trotz Untervermietverbot die Mietwohnung teilweise auch ohne Zustimmung des Vermieters untervermietet werden, solange die angeführten wichtigen Gründe nicht vorliegen. Bei dauerhafter Untervermietung einer Mietwohnung über Airbnb ist jedoch die Wahrscheinlichkeit hoch, dass der wichtige Grund der unverhältnismäßig hohen Gegenleistung überschritten wird. Zusätzlich sind viele Mietverträge befristet und riskiert der Hauptmieter ab Kenntnis des Vermieters über die nicht genehmigte Untervermietung, dass das Mietverhältnis nicht verlängert wird.

In diesem Zusammenhang ist auch das Recht des Vermieters anzuführen, den Mieter auf Unterlassung der Untervermietung zu klagen.

Eigentumswohnung über Airbnb vermieten

Dem gegenüber hat auch der Wohnungseigentümer kein uneingeschränktes Verfügungsrecht über sein Eigentum. So ist das Nutzungsrecht der Wohnungseigentümer im Wohnungseigentumsvertrag geregelt. In diesem ist grundsätzlich die Widmung des Objektes festgehalten. Ein Wohnungseigentumsobjekt kann nämlich unter anderem als Wohnung, als Geschäftsraum, oder auch als Ferienapartment gewidmet sein. Die Widmung als Wohnung stellt den Regelfall dar. Die Vermietung eines Objekts trotz dieser Wohnungswidmung über Plattformen wie Airbnb wurde in den letzten Jahren erschwert und dazu hat die Judikatur nicht unerheblich beigetragen.

Demnach ist seit den Urteilen des Obersten Gerichtshofes aus den Jahren 2011 und 2014 eine Kurzzeitvermietung solcher als Wohnung gewidmeten Eigentumswohnungen von bis zu 30 Tagen de facto verboten. So benötigt man für diese kurzzeitige touristische Vermietung die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zur Widmungsänderung. Diese wird regelmäßig versagt werden, weil bei ständigen wechselnden Kurzzeitmietern die Lärm- und Konfliktbelastung regelmäßig erhöht wird.

Diese Rechtsprechung kommt auch zur Anwendung, wenn es sich um eine reine Vermietung und nicht um einen klassischen Airbnb-Beherbergungsvertrag handelt. Ein Beherbergungsvertrag zeichnet sich grundsätzlich dadurch aus, dass zusätzlich zur reinen Vermietung auch noch entsprechende Dienstleistungen gegenüber dem Gast erbracht werden, wie beispielsweise ein Frühstücksangebot. Im Falle der Erfüllung dieser Voraussetzungen liegt somit auch ein Beherbergungsbetrieb vor, weshalb der Vermieter auch die Ortstaxe einzuheben und abzuführen hat.

Auch aus öffentlich-rechtlicher Sicht steht man der Kurzzeitvermietung grundsätzlich kritisch gegenüber. Daher wurde beispielsweise in Wien durch die Novelle der Bauordnung, welche seit 22. Dezember 2018 in Kraft ist, die gewerbliche Vermietung von Wohnungen in sogenannten „Wohnzonen“, welche im Flächenwidmungsplan ausgewiesen sind, untersagt. Dementsprechend dürfen Wohnungen innerhalb dieser Zonen nur mehr viermal pro Jahr über Plattformen wie Airbnb vermietet werden. Bei einem Verstoß drohen entsprechende Geldstrafen.

In diesem Zusammenhang ist festzuhalten, dass die Mindestvermietungsdauer grundsätzlich in keinem Gesetz normiert ist. Als Kurzzeitvermieter kann man sich nur an der laufenden Judikatur orientieren. Hier ist eine jüngst ergangene bezirksgerichtliche Entscheidung anzuführen, wonach eine Vermietung von unter einem halben Jahr im Wohnungseigentum als unzulässig erklärt wurde. Dabei stellt sich allerdings die Frage, ob diese nicht bekämpfte und nicht veröffentlichte Entscheidung aufgrund des weitreichenden Eingriffs in die Eigentums- und Vertragsfreiheit nicht zu weit geht und diese daher als Maßstab nicht heranzuziehen ist.

Zusammenfassung: Eigentumswohnung über Airbnb vermieten

Zusammenfassend ist Vermietern zu empfehlen, sich vorab genauestens über die vertragliche Grundlage, somit über den Mietvertrag oder den Wohnungseigentumsvertrag, zu informieren. Dies schafft Rechtssicherheit und können dadurch unliebsame Überraschungen wie Unterlassungsklagen frühzeitig verhindert werden.

Grundsätzlich ist in den letzten Jahren ein Bemühen des Gesetzgebers sowie der Rechtsprechung erkennbar, die Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb entsprechend zu regulieren bzw. auch einzuschränken. Dies vor allem vor dem Hintergrund, dass sich die Wohnungssuche in Großstädten wie Wien dementsprechend schwierig gestaltet und durch Vermietung von Objekten über Plattformen wie Airbnb weiter eingeschränkt wird. Die zukünftige Entwicklung zwischen staatlicher sowie gerichtlicher Regulierung und Eigentum- sowie Vertragsfreiheit bleibt jedenfalls gespannt abzuwarten.

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Autor: Alexander Simon.

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Kategorie: Allgemein, Wohnrecht