Werterhalt der Investition – heute und morgen

Es gilt für Eigentümer und für Mieter: Seit der Finanzkrise ist bei den Menschen eine spürbare Veränderung in Bezug auf Immobilien zu bemerken. Wer dachte, dies sei nur ein vorübergehendes Phänomen, der wird mittlerweile eines Besseren belehrt. Es handelt sich nämlich um eine nachhaltige Entwicklung. Speziell im Bereich der Anlagewohnungen sollte man diese Veränderungen beachten, damit die Vorsorgewohnung auch in den nächsten Jahren und Jahrzehnten Bestand hat und Renditen bringt.

Funktionalität der Immobilie

Der Fachverbandsobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder Thomas Malloth bringt es auf den Punkt: „Für mich ist das Hauptschlagwort: Nutzerorientierung. Jeglicher Erfolg einer Immobilie wird abhängig sein vom Grad der Nutzerorientierung.“ Für denjenigen, der sie bewohnt, soll die Vorsorgewohnung funktionell sein. Heute und morgen. Um den Begriff Nutzerorientierung festzumachen, ist es wichtig, einen Blick über den Tellerrand und auf die Entwicklungen der kommenden Jahre zu werfen. „Infrastruktur, Urbanisierung und Ökologie“, das sind für Peter Weinberger, Geschäftsführer der Raiffeisen Immobilien Vermittlung (RIV), die Trends, die den Wohnungsmarkt derzeit beherrschen.

Infrastruktur, Urbanisierung, Ökologie

Was sich immer mehr als das wesentliche Kriterium herausstellt, ist die „Erreichbarkeit“, erklärt Weinberger: „Vor allem mit öffentlichen Verkehrsmitteln.“ In Wien steht an erster Stelle die U-Bahn, danach folgen Straßenbahn und Bus, für andere österreichische Städte sind es adäquate öffentliche Anbindungen. Der Individualverkehr ist zwar ebenfalls wichtig, doch wird diesem von den Mietern ein anderer Stellenwert eingeräumt. Walter Wittmann, Vorstand der Premium Immobilien AG, bestätigt diese Entwicklung: „Die Frage nach einem PKW-Abstellplatz im Haus stellt sich für den Großteil der Mieter, die in unsere Projekte einziehen, gar nicht mehr.“ Mit 150 revitalisierten Zinshäusern weiß Wittmann, wovon er spricht, und sieht auch über die Jahre hin die Veränderung der Mieterwünsche.

Gute Lage ist gute Verkehrsanbindung

Zentrale Lage ist – in diesem Sinne betrachtet – nicht das Zentrum an sich, sondern die öffentliche Verkehrsachse. Auch ein gut angebundener Stadtrand hat damit seine Berechtigung. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass es europaweit eine Tendenz zur Landflucht gibt, von der nicht nur die ganz großen Städte, sondern auch die kleineren Landeshauptstädte und die Bezirksstädte profitieren. „Es ist ein Zuzug in die Städte zu bemerken“, so Wolf-Dietrich Schneeweiss, Immobilienkanzlei Schneeweiss, „da die Arbeitsplätze in den Zentren liegen.“

Infrastruktur besser als Parkplatz

Vorbei sind die Zeiten, als Mann und Frau bedenkenlos mit dem PKW zum nächsten Supermarkt fuhren, um einzukaufen. Für viele stellt sich mittlerweile überhaupt die Frage nach einem eigenen Kraftfahrzeug. Was damit für die Mieter auf der Wunschliste ganz oben steht, ist die fußläufige Erreichbarkeit der täglichen Infrastruktur, insbesondere ein Lebensmittelmarkt, aber auch Banken, Schulen, Kindergärten und ähnliche Einrichtungen.

Haus und Hausverwaltung

Ganz genau sollte auf den Zustand des Hauses geachtet werden. Als Eigentümer der Vorsorgewohnung ist man auch Eigentümer am gesamten Haus und daher auch an zukünftigen Sanierungen und Renovierungen prozentuell beteiligt. Sollten diese in absehbarer Zeit in einem größeren Ausmaß notwendig sein, dann kann das die Rendite empfindlich vermindern. Nicht nur für den zukünftigen Zustand des Hauses und den Werterhalt seiner Investitionen ist die Hausverwaltung einen Blick wert: „Auch die Mieter sind anspruchvoller geworden. Sie wollen serviciert werden, ein gepflegtes und ordentlich betriebenes Haus haben und gewartete Anlagen“, so Thomas Lang, Vorstand der ÖRAG.

Flexibilität und Preisfaktor

Je wohler sich der Mieter fühlt, desto länger wird er im Objekt bleiben, sofern es seine Lebensumstände zulassen. Wohnungen mit flexiblen Zimmern und individuell veränderbaren Wänden sind technisch noch nicht umsetzbar, doch hat sich herausgestellt, dass Altbauwohnungen interessanterweise eine flexiblere Struktur als Neubauten aufweisen. Zumal man in einem Altbau auch „in die Höhe“ bauen kann. Hochbetten sind in hohen Räumen problemloser zu errichten und vor allem ist der Platz darunter auch besser nutzbar. Was die Wohnungsgröße betrifft, so fokussiert sich das breite Mieterpublikum in der Regel auf den Bereich von Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit 50 bis auch 80 Quadratmetern.
Und zu guter Letzt: Ökologie. „Die ständige Verteuerung von Energie ist nicht aufzuhalten. Immobilien mit niedrigem Energieverbrauch werden daher immer stärker nachgefragt“, so RIV-Geschäftsführer Weinberger. Wenn die Betriebskosten jetzt schon hoch sind, so werden sie in den nächsten Jahren also sicherlich noch mehr steigen und können den Gewinn enorm schmälern.

Weitblick des Privatinvestors
Funktionalität der Immobilie heute und morgen:

– direkte öffentliche Verkehrsanbindung
– Zentrumslage oder gut angebundene Stadtrandlage
– Infrastruktur (Einkauf, Bank, Schulen etc.)
– qualitativ gute Hausverwaltung
– Altbau, da flexiblere Aufteilung
– hervorragender Zustand des Hauses
– übersichtliche Anzahl der Wohneinheiten
– Energieffizienz / Ökologie
– Betriebskosten niedrig

In Kooperation mit „Die unabhängige Immobilien-Redaktion“: http://www.immobilien-redaktion.at

Autor: b.gabriel.