News auf FindMyHome.at

JETZT NEU, BESUCHEN SIE UNS AUF MYHOME.AT

Wo finde ich die atemberaubendsten Ferienimmobilien? Was macht einen perfekten Gastgeber aus? Und worauf muss ich beim Kauf eines Parkettbodens achten? Unsere Redaktion befüllt den Blog Woche für Woche mit aktuellen Trends und liefert zahlreiche Tipps, wie man seinen Alltag leichter und schöner gestalten kann. Ausgesuchte Experten beantworten Fragen zu unterschiedlichen Rechtsthemen, darüber hinaus finden Sie hier auch köstliche Rezepte je nach Saison, die neuesten Design-Highlights und die angesagtesten Technik-Tools für Ihr Eigenheim. Gleich zum neuen Onlinemagazin MYHOME.AT wechseln!




  Zur News-Übersicht

Vermieter hält Kaution zurück

Beitrag verfasst mit Unterstützung von:

HSP Rechtsanwälte GmbH

 

 

 

Vermieter hält Kaution zurück

Überblick

Üblicherweise verlangt heutzutage ein Vermieter anlässlich der Anmietung einer Mietwohnung die Leistung einer Kaution. Doch die wenigsten Personen wissen, wofür ein Vermieter die Kaution verwenden, welche maximale Höhe diese betragen und in welchen Fällen der Vermieter diese tatsächlich zurückbehalten darf. Dies soll durch diesen Artikel beleuchtet und insbesondere die Frage geklärt werden, wann der Vermieter berechtigt ist, auf die Kaution zurückzugreifen beziehungsweise welche rechtlichen Instrumente dem Vermieter oder dem Mieter zur Verfügung stehen.

Grundsätzlicher dient eine Kaution dem Vermieter als Pfand für alle (künftigen) Forderungen, welche in irgendeinem Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen. Daher ist eine Kaution in der Regel keinesfalls nur auf während des Mietverhältnisses entstandene Mängel beziehungsweise Schäden am Mietobjekt beschränkt. Vielmehr soll dadurch dem Vermieter eine Sicherung aller mietvertraglichen Ansprüche verschafft werden. Aus Mietersicht ist es daher ratsam, das Objekt bereits vor der Anmietung genau auf Schäden und eventuell vorhandene Mängel zu kontrollieren, diese zu protokollieren und Lichtbilder zur Dokumentation anzufertigen.

 

Wie hoch darf die Kaution sein?

Festzuhalten ist, dass es keine gesetzliche Verpflichtung zur Leistung einer Kaution gibt. Sohin muss die Zahlung einer Kaution sowie die Höhe dieser ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden. In der Praxis ist es üblich, dass der Vermieter drei Brutto-Monatsmieten als Kaution verlangt. Nach der höchstgerichtlichen Rechtsprechung ist eine Kautionshöhe von bis zu sechs Brutto-Monatsmieten vertretbar. Darüber hinaus kann der Vermieter bei Vorliegen eines erhöhten Sicherungsinteresses, beispielsweise bei der Mitvermietung sehr wertvoller Möbel, sogar eine noch höhere Kaution verlangen. Hier hat der Vermieter allerdings Vorsicht walten zu lassen, weil diese erhöhte Kaution möglicherweise als illegale Ablöse angesehen wird und es unter gewissen Voraussetzungen zu einer Rückforderung durch den Mieter kommen könnte. Deshalb ist eine sechs Brutto-Monatsmieten übersteigende Kaution mit einem erhöhten Sicherungsinteresse zu begründen sowie eine Abwägung zwischen Leistung und Gegenleistung vorzunehmen.

 

In welcher Form muss die Kaution geleistet werden?

Üblicherweise wird die Kaution in Form eines Sparbuches oder in bar geleistet. Es gibt allerdings noch andere Möglichkeiten, wie beispielsweise durch eine Bankgarantie. Wird die Kaution in bar geleistet, ist der Vermieter verpflichtet, diese fruchtbringend zu veranlagen. In den meisten Fällen wird diese in einem Sparbuch veranlagt, der Vermieter kann aber auch eine andere Veranlagungsform wählen. Diese muss allerdings eine gleichwertige Verzinsung sowie Sicherheit wie ein Sparbuch aufweisen. Zusätzlich hat der Vermieter die vom Mieter übergebene Kaution von seinem Vermögen klar getrennt anzulegen.

 

Darf mich der Vermieter zum Ausmalen verpflichten?

Oftmals findet sich in Mietverträgen die Verpflichtung, die Wohnung vor der Rückgabe vollständig auszumalen. Diese Klausel ist allerdings in einer Vielzahl von Fällen rechtsunwirksam, weil vorformulierte Vertragsblätter verwendet wurden und daher dem Mieter die Ausmalverpflichtung aufgedrängt wurde. Eine Ausmalverpflichtung des Mieters ist nur dann zulässig, wenn diese sachlich gerechtfertigt ist. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn sich der Vermieter dazu bereit erklärt, die Kosten des Ausmalens zu tragen oder etwa dann, wenn dem Mieter der Mietzins für ein Monat erlassen wird.

Liegt keine sachliche Rechtfertigung vor, sind ortsübliche Wandfarben nicht zu übermalen. Dazu zählen nach der Rechtsprechung auch „Grün“ und „Ocker“. Anders verhält es sich bei einer „schwarz“ ausgemalten Wand, diese ist vom Mieter mit einer ortsüblichen Farbe zu übermalen.

 

Wann kann der Vermieter meine Kaution zurückhalten?

Mit Ende des Mietverhältnisses hat der Vermieter die Kaution unverzüglich herauszugeben. Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass dieser das Objekt innerhalb einer angemessenen Frist auf Schäden und/oder Mängel kontrollieren darf, bevor es zu einer Rückzahlung der Kaution an den Mieter kommt. Als angemessene Frist wird ein Zeitraum von zwei bis vier Wochen ab Rückgabe des Objektes angesehen. Oftmals stellt sich bei einer solchen Besichtigung die Frage, ob noch eine gewöhnliche Abnutzung oder bereits ein Schaden vorliegt. Hier ist auf die Beispiele aus der Rechtsprechung zu verweisen, wonach bei einem Kratzer in der Badewanne oder bei im Zuge einer Demontage zurückgelassenen Bohrlöchern in einer nicht verfliesten Wand eine gewöhnliche Abnützung vorliegt. Anders verhält es sich bei fehlenden Parkettteilen oder tiefen Kratzern sowie dunklen Flecken im Parkett. Diese stellen eine außergewöhnliche Abnützung dar und kann der Vermieter daher rechtmäßig auf die Kaution zurückgreifen.

Somit kann der Vermieter die Kaution dann zurückbehalten beziehungsweise Forderungen gegenrechnen, wenn das Objekt übermäßig abgenutzt oder beschädigt zurückgegeben wird. Wie sich bereits aus den oberhalb angeführten Beispielen aus der Rechtsprechung ergibt, ist die Grenze zwischen gewöhnlicher und außergewöhnlicher Abnutzung beziehungsweise Beschädigung eine fließende.

 

Was kann ich tun, wenn der Vermieter meine Kaution zurückhält?

Oftmals tritt der Fall ein, dass der Mieter mit der Zurückbehaltung der Kaution durch den Vermieter nicht einverstanden ist und diese für ungerechtfertigt hält. In diesem Fall besteht als Mieter die Möglichkeit, die Schlichtungsstelle anzurufen, in Wien ist dies die Magistratsabteilung 50 (=MA 50), um einen außergerichtlichen Lösungsversuch herbeizuführen. Scheitert dies, können beide Parteien in weiterer Folge das zuständige Bezirksgericht, dies ist jenes Bezirksgericht, in dessen Sprengel sich das Mietobjekt befindet, zur Entscheidung anrufen. Aus Mietersicht kann dieser daher Klage auf Feststellung der Höhe der rückforderbaren Kaution oder auf Leistung eines bezifferten Betrages erheben.

Grundsätzlich unterliegt die Kaution der langen Verjährungsfrist, somit verjährt der Anspruch auf Rückstellung der Kaution – mangels anderweitiger gesetzlicher Regelung – erst nach 30 Jahren. Selbst im Fall der Insolvenz des Vermieters, stellt die Kaution Sondervermögen dar. Das bedeutet, der Insolvenzverwalter kann auf die Kaution nur in denselben Fällen wie der Vermieter zurückgreifen. Zur Befriedigung von widmungsfremden Ansprüchen darf diese allerdings auch im Insolvenzfall nicht herangezogen werden.

Wie bereits zu Beginn erwähnt, kann vertraglich vereinbart werden, zu welchen Ansprüchen des Vermieters die Kaution herangezogen werden darf. Oftmals wird im Mietvertrag daher festgehalten, dass auf die Kaution zur Sicherung aller mietvertraglichen Ansprüche zurückgegriffen werden kann. Ebenso kann sich der Vermieter auch ein vertragliches Optionsrecht ausbedingen, wonach dieser bei Mietzinsrückstand des Mieters auf die Kaution zurückgreifen kann, allerdings nicht muss. Daher empfiehlt es sich auch hinsichtlich der Gefahr einer Mietzins- und Räumungsklage aufgrund von qualifiziertem Mietzinsrückstand einen Blick in den Mietvertrag zu werfen, ob hier zuerst die Kaution vom Vermieter in Anspruch genommen werden kann oder sogar muss. Andernfalls kann es aus Mietersicht zu einer unangenehmen Überraschung kommen, wenn das Räumungsbegehren trotz der vollständig erlegten Kaution vom Gericht als gerechtfertigt bestätigt wird und der Mieter daher die Wohnung räumen muss.

 

Das solltest du vor dem Einzug tun

Schlussendlich ist Mietern zu empfehlen, jedenfalls bei Einzug in die Mietwohnung ein Übergabeprotokoll zusammen mit dem Vermieter anzufertigen, in welchem auf etwaige vorliegende Schäden oder Mängel bereits hingewiesen wird. Ebenso sollte der Mietvertrag hinsichtlich der Höhe und des Verwendungszwecks der Kaution genau studiert werden, um unschöne Überraschungen zu vermeiden. Jedenfalls sollten Mieter rücksichtsvoll mit dem Objekt umgehen, um sich bei Rückgabe der Wohnung vermeidbare Streitigkeiten zu ersparen und ihre Kaution in voller Höhe zurückzuerhalten.

 

Du suchst noch die perfekte Wohnung / das perfekte Haus – hier ein paar hilfreiche Links:

 

 


Autor: .


  WHATSAPP SCHICKEN





Kategorie: Allgemein, Wohnrecht

Durch die Nutzung unserer Seite erklären Sie sich mit der Verwendung von Cookies zur Verbesserung Ihres Online-Erlebnisses einverstanden. Detaillierte Informationen zu diesem und weiteren Themen erhalten Sie in unserer Datenschutzerklärung.