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Untermiete: Wenn der Mieter zum Vermieter wird

Untermiete: Wenn der Mieter zum Vermieter wird

Nicht immer muss der Wohnungseigentümer der Vermieter sein. Auch der Hauptmieter kann unter Umständen seine Mietwohnung ganz oder teilweise vermieten.

Angesichts steigender Mieten könnte gerade in Ballungsgebieten ein Thema wieder an Bedeutung gewinnen, das in den letzten Jahren eher unter dem Radar der Aufmerksamkeit gelaufen ist oder primär Studenten-WG´s betroffen hat: Die Untermiete. Das Besondere daran: „Bei der Untermiete wird der Mietvertrag nicht zwischen dem Eigentümer und dem Mieter, sondern dem Haupt- und dem Untermieter abgeschlossen“, erklärt Rechtsanwalt Wilhelm Huck von HSP Rechtsanwälte. Um zu klären, ob dies bei der jeweiligen Wohnung auch tatsächlich zulässig ist, hilft ein Blick in den Mietvertrag. Denn: „Bei Wohnungen, die nicht in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen, wie zum Beispiel Neubauten, ist es eine Sache der Vertragsgestaltung, ob die Untervermietung zulässig ist“, so Huck. So kann der Eigentümer der Wohnung diese vertraglich ausschließen oder eben auch nicht.

Altbau: Untermietverbot nicht zulässig

Anders sieht es bei Altbauten – sofern das Mietverhältnis in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt – aus. „Bei Wohnungen, die dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegen, ist ein generelles Untermietverbot nicht zulässig. Der Eigentümer kann sich auf ein vertraglich vereinbartes Verbot nur berufen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Dieser liegt beispielsweise vor, wenn die ganze Wohnung untervermietet wird – in diesem Fall kann der Eigentümer den Mieter kündigen“, sagt Huck. Wird hingegen nur ein einzelnes Zimmer untervermietet, ist dies in Altbauten zulässig.

Preisfrage

Ein heikler Punkt ist weiters die Gestaltung des Untermietzinses: „Verlangt der Hauptmieter von seinem Untermieter ein unverhältnismäßig hohes Entgelt, kann der Eigentümer den Hauptmieter kündigen“, weiß Huck. Wobei der Hauptmieter durchaus mehr Miete verlangen kann, als er selbst bezahlt – er darf um bis zu 50 Prozent auf den höchstzulässigen Hauptmietzins aufschlagen. Und noch etwas muss dem Hauptmieter klar sein: Wird durch den oder die Untermieter der Hausfrieden gestört, muss er mit einer Unterlassungsklage rechnen. Dies gilt auch bei Überbelag, also, wenn die Zahl der Bewohner die Anzahl der Wohnräume übersteigt oder nach Aufnahme des Untermieters beziehungsweise der Untermieter übersteigen würde.

Befristung

Wie Hauptmietverträge können auch Untermietverträge befristet – wobei die Mindestbefristungsdauer drei Jahre beträgt – oder unbefristet sein. Entscheidend ist dies für die Kündigungsfrist: „Bei befristeten Untermietverträgen kann der Untermieter nach einem Jahr kündigen – unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist. Ist der Vertrag unbefristet, beträgt die Kündigungsfrist in der Regel einen Monat zum Monatsletzten“, erklärt Huck.

Der Hauptmieter wiederum kann den Untermieter nur aus wichtigen Gründen kündigen, etwa, wenn die Untermiete nicht bezahlt wird oder einen erheblich nachteiligen Gebrauch von der Wohnung macht. „Untermieter sollten aber auch bedenken, dass ein Hauptmieter den Eigenbedarf gegen ihn leichter durchsetzen kann als ein Eigentümer gegen den Hauptmieter“, so Huck.

Auch bei anderen Themen ist der Untermieter dem Rechtsanwalt zufolge in einer schwächeren Position: So hat er beispielsweise weder einen Anspruch auf Einsicht in die Betriebskostenabrechnung, noch kann er auf die Durchführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten pochen. Huck weist auf noch einen wichtigen Punkt hin: Will der Untermieter in die Wohnung investieren, sollte er noch vor Beginn der Arbeiten die Kostenfrage mit dem Hauptmieter klären und Besprochene schriftlich festhalten. „Waren Ausbesserungsarbeiten nötig und wurden ihm diese auch angezeigt, muss er die Kosten refundieren beziehungsweise übernehmen. Tut er dies nicht, bleibt aber nur der Gang zu Gericht“, sagt Huck und weist darauf hin, dass dies nicht wie bei der Hauptmiete im Mietrechtsgesetz, sondern im ABGB geregelt ist.

Heikel wird es auch, wenn der Hauptmieter kündigt oder gekündigt wird: „Das Untermietverhältnis als solches erlischt zwar nicht mit Auflösung des Hauptmietvertrages, es endet aber faktisch, da der Wohnungseigentümer nach Beendigung des Hauptmietvertrages vom Untermieter die Räumung des Objekts verlangen und diese auch – wenn nötig – gerichtlich durchsetzen kann. Denn der Untermieter hat keinen Rechtstitel gegenüber dem Vermieter und auch keinen Vertrag mit diesem“, so Huck.

Autor: Ursula Macher.

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Kategorie: Allgemein