Untermiete: Untervermietung trotz Verbot im Mietvertrag?

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b-legal – Rechtanwaltskanzlei für Immobilienrecht & Mietrechtsfragen

Bestimmungen in einem Mietvertrag (Download Muster Mietvertrag & Untermietvertrag) stehen nicht immer in Einklang mit dem Gesetz. Nicht selten stoßen Mieter in ihren Mietverträgen etwa auf ein sogenanntes „Weitergabeverbot“, das ihnen die (gänzliche oder teilweise) Untervermietung des Mietobjekts untersagt. Bei Zuwiderhandeln liegt angeblich ein Kündigungsgrund vor. Für die Frage, wann ein solches Verbot der Weitergabe vom Mieter beachtet werden muss bzw. wann es ruhigen Gewissens ignoriert werden darf, muss differenziert werden:

– Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) kann sich der Vermieter nur bei Vorliegen wichtiger Gründe auf ein Verbot der Untervermietung (§ 11 MRG) berufen. Ein solcher „wichtiger Grund“ kann vorliegen, wenn die Wohnung zur Gänze untervermietet werden soll, die Anzahl der Bewohner die Anzahl der Wohnräume übersteigt (bzw. nach Aufnahme des Untermieters übersteigen würde). Oder wenn Grund zur Annahme besteht, dass der Untermieter eine Gefahr für den Hausfrieden darstellt.

– Außerhalb des Anwendungsbereiches des MRG gilt lediglich das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB): Die Weitergabe des Mietgegenstandes ist hier grundsätzlich zulässig, sofern dem Vermieter dadurch keine Nachteile erwachsen. Der Vermieter ist jedoch berechtigt, ohne Angabe von Gründen die Weitergabe zu untersagen. Ein solches Verbot muss außerhalb des Anwendungsbereiches des MRG vom Mieter jedenfalls beachtet werden, um keinen Vertragsbruch zu begehen.

Woher Sie wissen, ob bei Ihnen MRG oder ABGB angewendet wird? Das erklären wir Ihnen in diesem Beitrag: Wohnungstypen und die Anwendung des MRG
 

Rechte des Untermieters

 
Uneingeschränkt und unabhängig von der Frage, ob das MRG anwendbar ist oder nicht, gilt, dass eine Untervermietung (ein sogenanntes Unterbestandverhältnis) nur zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter zustande kommt. Im Anwendungsbereich des MRG genießen Untermietverträge aber geringeren Schutz als Hauptmietverträge. Es bestehen für den Hauptmieter dem Untermieter gegenüber einfachere Kündigungsmöglichkeiten sowie höhere Mietzinsgrenzen.

Der Untermieter hat jedoch in gewissen Situationen das Recht, im Verhältnis zum Vermieter als Hauptmieter anerkannt zu werden. Und zwar, wenn der Hauptmietvertrag nur zum Zweck der Untervermietung durch den Hauptmieter und zur Umgehung der einem Hauptmieter nach dem MRG zustehenden Rechte abgeschlossen wurde (siehe § 2 Abs 3 MRG). Der Untermieter kann eine derartige „Strohmannkonstruktion“ – die in aller Regel das Ziel verfolgt, den (Unter-)Mieter leichter kündigen zu können und die Mietzinsgrenzen in die Höhe zu treiben – dadurch bekämpfen, dass er seine Anerkennung als Hauptmieter gerichtlich geltend macht.

Bei Vorliegen eines rechtmäßigen Untermietverhältnisses kann der Vermieter (des Hauptmieters) einen allfälligen Räumungstitel gegen den Hauptmieter jedoch 1:1 auch gegen den Untermieter durchsetzen. Dieser kann sich nicht auf das rechtmäßige Bestehen seines Untermietvertrages berufen und ist allenfalls auf Schadenersatzansprüche gegen seinen Vertragspartner, also den Hauptmieter, angewiesen.

Rechtslexikon: Übersicht aller Rechtsbegriffe des Wohnrecht & Immobilienrecht

Autor: Daniel Stroux.