Rechte und Pflichten von Mietern in Immobilien in Österreich

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HSP Rechtsanwälte GmbH

In Erfüllung eines Vertragsverhältnisses treffen die jeweiligen Vertragspartner gewöhnlich unterschiedliche Rechte und Pflichten. Stehen sich Mieter und Vermieter als Vertragspartner gegenüber, so sieht der Gesetzgeber den Mieter als die schwächere Vertragspartei an und hat zu dessen Schutz das Mietrechtsgesetz (MRG) als besonderes Regelungswerk in Kraft gesetzt.

Bedeutung des Mietrechtsgesetzes (MRG) und des ABGB

Rechte und Pflichten des Mieters unterscheiden sich je nachdem, ob das MRG oder das ABGB Anwendung finden. Für welche Immobilien und Mietverhältnisse das Mietrechtsgesetz grundsätzlich Anwendung findet, kannst du hier nachlesen: Das Mietrechtsgesetz und seine Anwendungsbereiche

Im Anwendungsbereich des MRG sind dessen Regelungen einseitig zwingend, was bedeutet, dass ein Abgehen von diesen Regelungen nur zu Gunsten des Mieters möglich ist.

Die wichtigsten RECHTE von Mietern

– Kündigungsschutz

Fällt ein Mietverhältnis in den Anwendungsbereich des MRG, so ist der Mieter besonders kündigungsgeschützt. Das bedeutet, dass der Vermieter nur aus im Gesetz aufgezählten besonderen Gründen (§ 30 MRG) berechtigt ist, das Mietverhältnis gerichtlich aufzulösen. Zu diesen Gründen zählen beispielsweise der Eigenbedarf des Vermieters, dass der Mieter das Mietobjekt z.B. verwahrlosen lässt, die Miete nicht zahlt, die vermietete Wohnung gar nicht zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses verwendet etc.

Der Mieter hingegen ist ohne das Vorliegen eines besonderen Grundes berechtigt, unter Einhaltung der jeweiligen Kündigungsfrist zu kündigen – natürlich abgesehen von vereinbarten Kündigungsverzichten.

– Erhaltung durch den Vermieter

Der Mieter hat den Anspruch, dass die Mietimmobilie dem ortsüblichen Standard entspricht und Gefahren für die Bewohner beseitigt werden. Die vom Vermieter zu erbringenden Erhaltungspflichten sind im § 3 MRG abschließend aufgezählt. Die wichtigsten Anwendungsfälle sind: Arbeiten zur Erhaltung der Immobilie im Allgemeinen sowie zur Erhaltung des Mietgegenstandes (Behebung von ernsten Schäden, Beseitigung erheblicher Gesundheitsgefährdung). Außerdem Arbeiten, die erforderlich sind, um ein Mietobjekt in brauchbarem Zustand zu übergeben. Sowie Arbeiten, die zur Erhaltung von mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten (Heizthermen) erforderlich sind.

Im ABGB Anwendungsbereich ist der Vermieter ebenfalls umfassend zur Erhaltung verpflichtet. Demnach hat er „das Bestandstück in brauchbarem Zustande zu übergeben und zu erhalten“. Von dieser Verpflichtung kann vertraglich abgegangen werden, wovon regelmäßig in den Mietverträgen Gebrauch gemacht wird.

– Mietzinsminderung

Ist eine Immobilie ganz oder teilweise unbrauchbar, ist der Mieter berechtigt, von seinem Recht auf Mietzinsminderung Gebrauch zu machen. Auf dieses Recht kann nicht vertraglich verzichten werden. Details dazu gibt es hier: Recht auf Mietzinsminderung

Prinzipiell besteht dieses Recht, wenn Räumlichkeiten nicht benutzt werden können, ohne dass der Mieter selbst daran Schuld hat. Für den Anspruch und die Höhe des Mietzinsminderungsanspruchs entscheidend sind Intensität und Dauer der Beeinträchtigung.

Mietzinsminderungsanspruche können bis zu 3 Jahre nach der Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemacht werden. Bei vorbehaltloser und (rechts-)irrtumloser Zahlung ist die Rückforderung jedoch ausgeschlossen. Das heißt die Mängel müssen dementsprechend dokumentiert und kommuniziert werden.

– Veränderung des Bestandobjekts

Der Mieter hat das Recht, das Mietobjekt zu verändern. Unwesentliche Veränderungen bedürfen keiner Genehmigung durch den Vermieter. Wesentliche Veränderungen sind dem Vermieter im Vorhinein anzuzeigen und bedürfen grundsätzlich seiner Genehmigung.

Das ABGB trifft hierzu keine eigenständige Regelung, doch ist das Bestandobjekt in dem Zustand zurückzustellen, in dem es übernommen wurde. Für gewöhnlich wird der Mietvertrag Regelungen betreffend Veränderungen des Bestandobjekts vorsehen. Andernfalls sollten geplante Veränderungen mit dem Vermieter abgeklärt werden.

– Aufwandersatz

Der Mieter hat laut MRG Anspruch auf Ersatz für objektiv werterhöhende Aufwendungen (Einbau eines Bades, Errichtung einer Heizung etc.). Voraussetzung hierfür ist rechtzeitige Geltendmachung unter Vorlage von Rechnungen.

Führt der Mieter Arbeiten durch, die eigentlich dem Vermieter zwecks Erhaltung obliegen, so steht ihm ein Ersatzanspruch für notwendige und zweckmäßige Arbeiten zu. Der Ersatz ist sofort fällig.

Führt der Mieter Abreiten durch, die nicht dem Vermieter obliegen, aber nützlich sind, sind diese ersatzfähig, sofern sie zum klaren und überwiegenden Vorteil des Vermieters sind und nicht gegen dessen Willen erfolgt sind. In diesem Fall ist der Ersatz mit dem Vertragsende fällig und begrenzt mit dem Zeitwert. Die gerichtliche Frist für die Geltendmachung des Aufwandersatzes endet 6 Monate nach Rückstellung des Bestandobjekts.

Ein vertraglicher Vorausverzicht auf Ersatz des nützlichen Aufwandes ist uneingeschränkt möglich, jener auf den notwendigen Aufwand ist nach der Rechtsprechung zumindest im Verbrauchergeschäft unwirksam.

– Haustierhaltung

Fehlt eine eigene vertragliche Regelung, darf ein Mieter im Rahmen der Nutzung der gemieteten Immobilie auch übliche Haustiere halten. Dazu zählen in geschlossenen Behältern gehaltene Kleintiere sowie Hunde und Katzen. Details dazu gibt es hier nachzulesen: Haustiere im Mietrecht in Österreich

– Untervermietung

Ein Hauptmieter hat grundsätzlich das Recht, sein Mietobjekt unterzuvermieten. Die Untersagung der Untervermietung benötigt im Anwendungsbereich des MRG einen wichtigen Grund. Die Untermiete gegen unverhältnismäßig hohe Gegenleistung kann jedoch einen Kündigungsgrund darstellen.

Nach dem ABGB ist die Untervermietung zulässig, wenn sie ohne Nachteil des Eigentümers möglich ist. Ebenso zulässig ist jedoch eine hiervon abweichende Regelung im Mietvertrag.

– Kaution

Gemäß MRG kann der Vermieter vom Mieter zur Sicherung von Ansprüchen die Zahlung einer Kaution verlangen. Der Vermieter hat diese nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder auszufolgen, sofern sie nicht zur Deckung von Mietzinsrückständen oder zur Reparatur von vom Mieter verursachten Schäden herangezogen wird. Fälle, in denen auf die Kaution zurückgegriffen wird, werden von der Rechtsprechung im Allgemeinen eher restriktiv beurteilt.

– Mietzinshöhe

Fällt ein Mietobjekt nicht in den Anwendungsbereich des MRG, so kann der Mietzins frei vereinbart werden. Grenzen bilden die Sittenwidrigkeit, Wucher, laesio enormis etc. Im Übrigen bestimmen Angebot und Nachfrage den Mietzins.

Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes sind zur Mietzinsbildung Regelungen vorgegeben. Es kann ein angemessener Mietzins, Kategoriemietzins oder auch der Richtwertmietzins zur Anwendung gelangen.
1.) angemessener Mietzins: Dieser wird ähnlich dem freien Mietzins vereinbart. Kriterien für die Angemessenheit sind Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand des Objektes.
2.) Kategoriemietzins: Dieser errechnet sich aus festgelegten monatlichen Kategoriebeträgen nach Ausstattungskategorien pro m². Der Kategoriemietzins findet nur noch auf Substandardwohnungen der Kategorie D Anwendung und kann daher vernachlässigt werden.
3.) Richtwertmietzins: Dieser entspricht einem angemessenen Mietzins, der auf Basis eines festen Ausgangswertes, dem Richtwert errechnet wird. Der Richtwert als Ausgangswert wird jährlich vom Bundesministerium für Justiz festgesetzt. Zu diesem erfolgen je nach Wohnung im Einzelnen noch Zu-und Abschläge (berücksichtigt wird das Vorhandensein eines Liftes, Kellerabteils etc.).

Die wichtigsten PFLICHTEN von Mietern

– Mietzinsfälligkeit

Der Mieter hat den Mietzins in der vereinbarten Höhe regelmäßig zum Fälligkeitszeitpunkt (dem 5. eines jeden Monats im Vorhinein) an den Vermieter zu leisten. Abweichende Vereinbarungen sind zulässig, wobei im Anwendungsbereich des MRG nur ein späterer Zeitpunkt vereinbart werden kann.

– Betriebskosten

Im Vollanwendungsbereich des MRG dürfen nur die in § 21 MRG gelisteten Positionen auf den Mieter überwälzt werden. Eine darüberhinausgehende Vereinbarung über die Tragung von Betriebskosten durch den Mieter wäre unwirksam. Im Übrigen ist der Vermieter verpflichtet, eine Betriebskostenabrechnung zu legen. Außerdem ist dem Mieter die Möglichkeit einzuräumen, in die Belege Einsicht zu nehmen, um die Richtigkeit der Abrechnung zu überprüfen.

Im Anwendungsbereich des ABGB hat gemäß § 1099 ABGB der Vermieter grundsätzlich alle Lasten zu tragen, wozu grundsätzlich auch die Betriebskosten zählen. Eine abweichende Regelung im Mietvertrag ist zulässig, wovon in der Praxis auch Gebrauch gemacht wird.

– Verhalten in der Mietwohnung

Der jeweilige Mieter darf nicht im Gebrauch seines Mietrechts gestört werden – auch nicht durch den Vermieter. Genauso wenig darf er selbst die übrigen Mieter des Hauses beeinträchtigen (z.B. durch Lärm oder sonstiges ungehöriges Verhalten). Andernfalls riskiert er eine Unterlassungsklage bzw. verwirklicht er einen Kündigungsgrund.

– Wartungs- und Instandhaltungspflicht

Gemäß MRG hat der Mieter den Mietgegenstand und dessen Einrichtungen (Lichtleitungs,- Gasleitungs,- Wasserleitungs-, Beheizungs- und sanitäre Anlagen) so zu warten und instand zu halten, dass dem Vermieter und den übrigen Mietern des Hauses kein Nachteil erwächst (ausgenommen hiervon ist die Behebung ernster Schäden des Hauses bzw. Gesundheitsgefährdungen).
Im ABGB findet sich keine korrespondierende Regelung. Die Wartungs- und Instandhaltungspflicht würde im Rahmen der umfassenden Erhaltungspflicht dem Vermieter obliegen, was vertraglich meist abweichend geregelt wird.

– Diverse Anzeigepflichten

Beabsichtigte wesentliche Veränderungen am Bestandgegenstand durch den Mieter sind dem Vermieter anzuzeigen. Werden Ausbesserungen nötig, die dem Vermieter obliegen, so hat der Mieter dies dem Vermieter ohne Verzug anzuzeigen. Kommt der Mieter dieser Pflicht nicht nach, so wird er schadenersatzpflichtig. Für die Anzeige gibt es keine besonderen Formerfordernisse.

– Dulden der Betretung

Nach dem MRG ist dem Vermieter und von ihm beauftragten Personen aus wichtigen Gründen das Betreten des Mietgegenstandes zu gestatten. Dabei sind die berechtigten Interessen des Mieters nach Wichtigkeit des Grundes zu berücksichtigen.

Der Mieter hat die vorübergehende Benützung und Veränderung seines Mietgegenstandes zuzulassen, wenn dies zur Durchführung von Erhaltungs- bzw. Verbesserungsarbeiten oder zur Behebung ernster Schäden am Haus oder an einzelnen Mietgegenständen notwendig ist. Dies gilt auch bei Gesundheitsgefährdung oder bei notwendigen Veränderungs- bzw. Verbesserungsarbeiten in einem anderen Mietobjekt, wobei in diesem Fall ergänzend die Zumutbarkeit zu prüfen ist.

Im ABGB Anwendungsbereich findet sich keine entsprechende Regelung. Da die Erhaltung gesetzlich den Vermieter trifft, wird ihm zu diesem Zwecke die Betretung des Mietgegenstandes jedoch zu gewähren sein. Andernfalls würde der Mieter bei in Folge auftretenden Schäden nachteilige Folgen in Form von Schadenersatz, Kündigung bzw. Verlust des Rechts auf Mietzinsminderung riskieren. Ein entsprechendes Recht wird zudem in der Regel im Mietvertrag vereinbart.

– Rückstellung

Sowohl nach MRG als auch ABGB hat der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt in dem Zustand, in dem er sie übernommen hat, zurückzustellen. Die Rückstellung erfolgt durch Räumung aller nicht in Bestand gegebener Sachen und anschließende Übergabe.

Für gewöhnliche Abnützung hat der Mieter nicht aufzukommen, da die Entschädigung hierfür bereits im Bestandzins inbegriffen ist. Unwesentliche Veränderungen gehören zum bestimmungsgemäßen Gebrauch des Mietobjekts und sind der gewöhnlichen Abnützung gleichzuhalten. Hierzu zählen Malerei,- Tapezier,- Fußbodenbelags,- und Verfliesungsarbeiten. Es wurde übrigens judiziert, dass Wandfarben in Grün und Ocker der Verkehrssitte entsprechen, nicht hingegen extreme Farben wie Schwarz. Unwesentliche Veränderungen sind daher üblicherweise nicht rückgängig zu machen, wesentliche hingegen schon.

Autor: Daniel Stroux.