Novellierung bei der Beschlussfassung der Hausversammlung

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HSP Rechtsanwälte GmbH

Novellierung bei der Beschlussfassung der Hausversammlung

Mit dem Ende der Begutachtungsfrist der WEG-Novelle am 13. August 2021 kann nun von einem planmäßigen Inkrafttreten des Ministerialentwurfs, welcher den Schwerpunkt auf nachhaltige Innovationen im Zusammenhang mit Energieeffizienz und Digitalisierung setzt, ab 1. Jänner 2022 ausgegangen werden. Neben diesen ökologischen Schwerpunkten wird es voraussichtlich auch zu einer umfassenden Änderung der Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft kommen, welche im Folgenden erörtert wird.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft (=WEG) ist grundsätzlich eine juristische Person mit Teilrechtsfähigkeit. Sie wird von allen Miteigentümern gebildet, welchen zumindest eine Wohneinheit der betreffenden Liegenschaft gehört. Die WEG vertritt die Interessen aller Wohnungseigentümer und ist gleichzeitig als interne Schlichtungsstelle für Streitigkeiten anzusehen. Sie benötigt daher einen Vertreter, um nach außen hin auftreten beziehungsweise handeln zu können. Diese Position wird in der Regel von einem Verwalter ausgeführt, welcher von der WEG bestellt wird. Falls kein Verwalter bestellt wird, kann die Mehrheit der Wohnungseigentümer die WEG nach außen hin vertreten.

Damit die WEG ihren Willen zum Ausdruck bringen kann, ist vom Verwalter bzw. falls kein Verwalter bestellt ist, von den Wohnungseigentümern selbst, jedenfalls alle zwei Jahre eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen. Eine anderweitige zeitliche Frist der Einberufung ist nur gültig, wenn eine Mehrheit von zwei Drittel nach Grundbuchsanteilen (=WEG-Anteilen) zustimmt. Grundsätzlich ist es die Aufgabe des Verwalters, die Versammlung einzuberufen. Allerdings können Versammlungen auch auf Verlangen eines einzelnen Wohnungseigentümers einberufen werden. Gibt es keinen Verwalter, haben die Wohnungseigentümer die Versammlung selbst einzuberufen und durchzuführen.

Gegenstand der Beschlussfassungen können Maßnahmen der ordentlichen oder der außerordentlichen Verwaltung sein. Zu den Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung zählen unter anderem die Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft wie beispielsweise Stiegenhäuser, Müllräume, Dächer und unter Umständen Fahrradabstellräume. Ebenso fällt darunter beispielsweise die Bildung einer angemessenen Rücklage oder die Bestellung und Kündigung des Verwalters. Gegenstand der außerordentlichen Verwaltung sind beispielsweise nützliche Verbesserungen von allgemeinen Teilen der Liegenschaft und sonstige über die Erhaltung hinausgehende Veränderungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft, sofern diese über die ordentliche Verwaltung hinausgehen.

Grundsätzlich sind die zur Beschlussfassung anstehenden Tagesordnungspunkte jedem Wohnungseigentümer mindestens zwei Wochen vor der geplanten Versammlung schriftlich mitzuteilen, damit diese sich ordnungsgemäß auf die Versammlung vorbereiten können. Dies ist insofern wichtig, weil es bei einer Verletzung der formellen Voraussetzungen nachträglich zu einer Anfechtung des gefassten Beschlusses der Wohnungseigentümer vor dem zuständigen Bezirksgericht kommen kann.

Bei der Beschlussfassung ist zurzeit in der Regel eine einfache Mehrheit nach Anteilen erforderlich. Bei bestimmten Angelegenheiten bedarf es allerdings der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, wie beispielsweise bei Beschlüssen über Benützungsregelungen, die Gemeinschaftsordnung, einen abweichende Aufteilungsschlüssel, die Abrechnungs- und Abstimmungseinheiten und eine abweichende Verteilung der Erträgnisse.

Im WEG 2002 sind weiters ausnahmsweise drei Fälle genannt, welche eine zwei Drittel Mehrheit erfordern: Darunter fallen Beschlüsse über eine vorläufige Benützungsregelung, das Abbedingen der 2-Jahres-Frequenz für Wohnungseigentümerversammlungen und das Anbringen von Messvorrichtungen für verbrauchsabhängige Aufwendungen. Den Regelfall stellt allerdings eine Beschlussfassung mit einfacher Mehrheit von 50 % der Grundbuchsanteile (=Wohnungseigentumsanteile) dar.  Das bedeutet, dass nach der bis 31. Dezember 2021 gültigen Rechtslage für eine Beschlussfassung die Mehrheit der Stimmen der Wohnungseigentümer in Verhältnis der Miteigentumsanteile und nicht nach Köpfen notwendig ist. Somit kann ein Wohnungseigentümer mit einem verhältnismäßig großen WEG-Anteil die Beschlussfassung entscheidend beeinflussen, selbst wenn dieser an der Abstimmung nicht teilnimmt, weil nach der geltenden Fassung auch die Anteile der Miteigentümer bei der Abstimmung gewertet werden, welche bei dieser nicht anwesend sind.

Durch die Novelle wird es nun voraussichtlich zu einer weiteren Beschlussfassungsmöglichkeit ab Jänner 2022 kommen: Demnach ist eine alternative Beschlussfassung möglich, wenn einerseits eine Mehrheit von zwei Drittel der abgegebenen Stimmen vorliegt und andererseits zumindest ein Drittel aller Wohnungseigentumsanteile erreicht werden. Ein solcher Beschluss kann künftig auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder der Hausverwaltung gefasst werden. Zu beachten ist, dass zukünftig für die Berechnung der Anteilsmehrheit von zwei Drittel ausschließlich die Miteigentumsanteile der Wohnungseigentümer gezählt werden, welche auch tatsächlich an der Abstimmung teilgenommen haben. Somit kann bei dieser Art der Beschlussfassung nunmehr ein passiver, nicht teilnehmender Wohnungseigentümer mit einem höheren Anteil leichter von einer aktiven Minderheit überstimmt werden.

Die Überlegungen des Gesetzgebers hinter dieser alternativen Beschlussfassung waren, dass sich immer weniger Wohnungseigentümer an den WEG-Versammlungen und somit an der Willensbildung der WEG in den letzten Jahren beteiligt haben. Durch die ab 1. Jänner 2022 voraussichtlich in Geltung tretende Möglichkeit versucht nun der Gesetzgeber diesem Umstand entgegenzuwirken und vermehrt die Wohnungseigentümer zur Mitwirkung an der Willensbildung und an der Beschlussfassung zu motivieren.

Zukünftig ist allerdings zusätzlich zur qualifizierten zwei Drittel Mehrheit nach abgegebenen Stimmen zumindest ein Drittel der gesamten Anteile der Liegenschaft zur Beschlussfassung notwendig. Dies um zu verhindern, dass einzelne aktive Wohnungseigentümer über das Vorgehen der gesamten WEG entscheiden. Somit gewährleistet der Gesetzgeber dadurch einen Restschutz für eine etwaige „passive“ Mehrheit.

Eine weitere interessante Änderung stellt die ab 1. Jänner 2022 voraussichtlich in Kraft tretende Möglichkeit dar, Versammlungen der Wohnungseigentümer auch mittels Videokonferenz durchzuführen. Als unmittelbare Folge der Covid-19 Pandemie kann nun der Verwalter, beziehungsweise können bei Fehlen von diesem die Wohnungseigentümer eine Tele-Versammlung durchführen.

Aufgrund der oben beschriebenen Änderung der Beschlussfassung empfiehlt es sich, jedenfalls ab Jänner 2022 die Versammlungen der Wohnungseigentümer zu besuchen und aktiv an der Willensbildung der WEG teilzunehmen. Denn ab Inkrafttreten der Novelle kann eine qualifizierte Minderheit von einem Drittel aller Anteile genügen, um Beschlüsse zu fassen. Daher besteht zukünftig vermehrt die Gefahr, dass aufgrund der neuen Beschlussfassungsvariante einzelne passive Wohnungseigentümer mit höheren Anteilen einfacher von einer aktiven Minderheit überstimmt werden.

Autor: Alexander Simon.