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Erhaltungskosten und Instandhaltung: Wer muss dafür bezahlen?

Beitrag verfasst mit Unterstützung von:

HSP Rechtsanwälte GmbH

 

 

„Wer soll das alles nur bezahlen?“ – eine Frage, die sich sicherlich viele Wohnungs-Eigentümer und Mieter schon öfters gestellt haben, wenn es um die Instandhaltung des Wohnhauses ging. Bröckelnde Fassaden, kaputte Beleuchtung, undichte Rohre, da kann schon einiges an Kosten auf alle Beteiligten HSP Rechtsanwälte  ein wenig Licht ins Dunkel des Kostendickichts.

Instandhaltung Erhaltungskosten

Erhaltung oder Verbesserung?

Dies ist eine der ersten Fragen, die es in solchen Fällen zu klären gibt: Geht es um die Erhaltung des Wohnhauses, also um die ordnungsgemäße Reparatur von ernsten Schäden, oder geht es um eine Verbesserung, z.B. den Anschluss für die Fernwärme, den Einbau eines Lifts oder die Einrichtung einer allgemeinen Waschküche? Die Unterscheidung dieser Ausgangssituationen macht im Detail oft den Unterschied, wenn es dann doch zu Streitereien und Anfechtungen unter allen Beteiligten kommt.

Eigentümer oder Mieter?

Die zweite grundlegende Frage lautet: Wem gehört denn eigentlich die Liegenschaft? Wenn Anwohner hauptsächlich Wohnungseigentümer sind, dann werden sie in der Regel auch in die Pflicht genommen, wenn es um die Erhaltung des Hauses, um die Beseitigung ernsthafter Schäden oder die Aufwertung der Immobilie geht. Wichtig ist hier aber besonders, in welchem Verhältnis die Kosten aufgeteilt werden. In der Regel geht es hier um den Nutzwert der einzelnen Liegenschaften, also wie viel die einzelne Eigentumswohnung im Gesamtgefüge des Gebäudes wert ist. Oder anders formuliert: Das ausgebaute Luxusdachgeschoß hat einen wesentlich höheren Nutzwert als das Souterrainlokal, auch wenn das Dachgeschoß weniger Quadratmeter hat. Es kann aber im Wohnungseigentumsvertrag auch festgehalten sein, dass die Aufteilung nach Quadratmetern stattfinden soll – dann würde der Luxus-Dachgeschoß-Besitzer wieder besser aussteigen. Wie es schließlich gehandhabt wird, hängt in der Regel vom Wohnungseigentumsvertrag ab. Bei zukünftigen Regelungen bedarf es grundsätzlich eines einstimmigen Beschlusses aller Miteigentümer bzw. eines Nachtrages zum Wohnungseigentumsvertrag, welcher von allen Miteigentümern zu unterfertigen ist.

Alle wollen einen Lift, nur ich nicht.

Nützliche Verbesserungen im Haus werden – wie alle anderen Veränderungen am allgemeinen Teil des Hauses – durch die Mehrheit der Wohnungseigentümer beschlossen. Wer überstimmt wurde, kann jedoch die gerichtliche Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses verlangen, wobei die entsprechenden Fristen zu beachten sind. Gute Chancen hätte der Übergangene, wenn ihn die Veränderungen übermäßig beeinträchtigen würden oder die Kosten der Veränderung nicht aus der Rücklage gedeckt werden könnten. Wenn aber die beschließende Mehrheit den Mehrkostenaufwand bezahlt bzw. wenn die Verbesserung trotz fehlender Kostendeckung allen Eigentümern klar zum Vorteil gereicht, kann der Antrag auf Aufhebung wiederum abgelehnt werden. Hier gilt aber dann: Wer keinen Lift will, darf ihn auch nicht benützen – zum Beispiel bekommen dann nur jene Anwohner einen Liftschlüssel, die sich auch an der Errichtung beteiligt haben. Wie man sich bettet, so liegt man eben.

Mieter und Mehrkosten?

Inwieweit Mieter finanziell in die Pflicht genommen werden können, hängt von mehreren Faktoren ab: Einerseits ist es natürlich immer möglich, dass sich Mieter freiwillig beteiligen, zum Beispiel beim Einbau des oben erwähnten Liftes. Dazu gezwungen werden kann allerdings kein Mieter, es sei denn, im Mietvertrag wurde die Kostentragung bereits schriftlich verankert. Das funktioniert allerdings nur außerhalb des Geltungsbereichs des Mietrechtsgesetzes – wo das MRG gilt, sind solche Klauseln unzulässig. Andererseits ist es auch im Vollanwendungsbereich des MRG möglich, den Hauptmietzins zu erhöhen, jedoch nur zeitlich begrenzt. Eine solche Erhöhung kann nur in Schriftform geschehen und ist frühestens ein halbes Jahr nach Abschluss des Mietvertrages rechtens. Voraussetzung ist allerdings, dass Ausmaß und Erhöhungszeitraum ausdrücklich festgehalten werden.

Kostenexplosion auf Kosten der Mieter

Ebenfalls zulässig ist es laut MRG, dass der Vermieter seine Mieter zur Deckung eines Fehlbetrages belasten darf. Das heißt: Wenn die Kosten der Erhaltungsarbeiten am Haus höher sind, als das, was in den vergangenen 10 Jahren erwirtschaftet wurde und in den nächsten 10 Jahren erwirtschaftet werden kann, kann eine Erhöhung der Hauptmietzinse angestrebt werden. Ob dies im Einzelfall jedoch gerechtfertigt ist, muss meist durch ein – mitunter schwieriges und langwieriges – Verfahren vor der Schlichtungsstelle bzw. in Folge vor dem Bezirksgericht festgestellt und entschieden werden.

„Du kommst hier nicht rein!“

Sicher auch etwas, das viele Anwohner schon durch den Türspion schreien wollten, wenn die Handwerker ans Eingemachte gehen wollten. Viele Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten machen es leider notwendig, dass Professionisten quer durch die Privatwohnungen pilgern müssen, um teils wochenlang Lärm und Staub zu produzieren. Fakt ist allerdings, dass man sich als Anwohner einfach fügen muss, denn laut Mietrechtsgesetz hat man als Mieter dem Vermieter bzw. von diesem beauftragten Personen aus wichtigen Gründen Zutritt zum Mietobjekt zu gewähren. Der Mieter hat zudem eine vorübergehende Benutzung und Veränderung seines Mietgegenstandes zu tolerieren, speziell wenn es der Erhaltung/Reparatur/Verbesserung des Hauses dient.

Erlittenes Ungemach

Aber: All diese Arbeiten sind selbstverständlich so durchzuführen, dass das Mietrecht des betroffenen Mieters gewahrt bleibt. Für wesentliche Beeinträchtigungen ist der Mieter auch zu entschädigen – und sollte zumindest grob fahrlässig oder gar vorsätzlich gegen das Mietrecht verstoßen werden, muss das erlittene Ungemach ebenfalls wiedergutgemacht werden. Inwieweit dieses Ungemach nun aber einen Anspruch auf Schadenersatz zeitigt, muss ebenfalls von einer unabhängigen Stelle, nämlich der Schlichtungsstelle bzw. dem Bezirksgericht geprüft und entschieden werden.

 

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Kategorie: Wohnrecht

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