Sind meine Betriebskosten zu hoch? So überprüfst du sie!

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HSP Rechtsanwälte GmbH

Betriebskosten

Die Formulierung Miete inklusive Betriebskosten ist ein gängiger Begriff. Allerdings wissen die Wenigsten tatsächlich, wie sich Betriebskosten zusammensetzen und auf welcher rechtlichen Grundlage diese basieren. Daher wird dieser Artikel die Thematik näher erörtern und aufschlüsseln, wie sich die Betriebskosten im Alt-, Neubau, in Genossenschaftswohnungen und im Wohnungseigentums ergeben bzw. welche Kosten verrechnet werden dürfen.

Die Berechnung von Betriebskosten erfolgt je nach Gebäudeart und Mietverhältnis unterschiedlich. Grundsätzlich unterliegen sowohl Altbau als auch geförderter Neubau dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG). Zu Altbau-Wohnungen zählen Wohnungen, welche in einem Wohnhaus liegen, dessen Baubewilligung vor dem 1. Juli 1953 erteilt wurde. Ebenso zählen vermietete Altbaueigentumswohnungen in Häusern dazu, welche bis zum 8. Mai 1945 errichtet wurden. Zu geförderten Neubauwohnungen zählen Wohnungen in einem Gebäude, welches nach dem 30. Juni 1953 bewilligt und mit Wohnbauförderungsgeldern errichtet wurde. Dazu zählen beispielsweise Gemeindewohnungen. Auf Mietobjekte, welche sich in Gebäuden befinden, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung im eigenen Namen errichtet wurden und im Eigentum einer gemeinnützigen Bauvereinigung steht oder stand, kommt das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) zur Anwendung. Hinsichtlich Genossenschaftswohnung, orientiert sich das WGG bei den Betriebskosten am Katalog des MRG. Gilt das MRG oder das WGG nicht, kommt das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) zur Anwendung. Schlussendlich kommt für alle Mieter und Wohnungseigentümer, welche über keine Einzelheizung verfügen, das Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG) zur Anwendung. Dies betrifft Wohnhäuser mit mindestens vier Nutzungsobjekten, in denen eine Heizzentrale alle Wohnungen versorgt. Auch die Wohnungseigentümer haben alle Kosten, die bei der Nutzung und Bewirtschaftung der Liegenschaft anfallen, anteilig zu tragen. Darunter fallen auch die Betriebskosten, allerdings erfolgt im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) keine genaue Aufzählung dieser. Dort ist nur von „Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich den Beiträgen zur Rücklage“ die Rede.

Überprüfung der Betriebskosten

Im Anwendungsbereich des MRG sind alle zulässigen Betriebskosten taxativ (abschließend) geregelt. So zählen zu den gesetzlich fixierten Betriebskosten Wasser/Abwasser, Wasserdichtheitsprüfung, Eich, Ablese- und Abrechnungskosten bei einer Verbrauchsabrechnung für Kaltwasser (sofern es eine Vereinbarung dazu gibt), Kanalräumung, Müll, Entrümpelung von herrenlosem Gut, Schädlingsbekämpfung, Kehrgebühren (Rauchfangkehrung), Strom für die Beleuchtung des Strom für die Beleuchtung des Stiegenhauses und der Gemeinschaftsflächen Versicherungsprämien für Feuer-, Haftpflicht- und Leitungswasserschaden, Versicherungsprämien für Glasbruch und Sturmschaden (sofern mehr als die Hälfte der Mieter dieser Überwälzung zugestimmt hat), Verwaltungshonorar, Hausreinigung (darunter fallen bei alten Dienstverträgen mit „echten“ Hausbesorgern auch die Abfertigung bzw. bei Dienstnehmern die Kommunalsteuer) inkl. Schneeräumung, öffentliche Abgaben und die laufenden Betriebskosten von Gemeinschaftsanlagen (Lift, Heizung, Spielplatz, Schwimmbad, Sauna, Waschküche, Grünanlagen, Gemeinschaftsräume etc.), wie z.B. Strom, Service, Wartung, Energiekosten, Rasenmähen etc.

Betriebskosten können entweder über eine monatliche Einzelvorschreibung oder über die gängige Jahrespauschalverrechnung verrechnet werden. Da die Einzelvorschreibung für den Vermieter mit einem größeren Aufwand verbunden ist, kommt in der Regel die Jahrespauschalverrechnung zur Anwendung. So zahlt grundsätzlich jeder Mieter entsprechend seiner Wohnungsgröße eine monatliche Pauschale an Betriebskosten. Die Höhe dieser Pauschale richtet sich nach den Gesamtausgaben des Wohnhauses im Vorjahr plus einer maximalen Erhöhung um 10 %. Die anteilige Höhe der Betriebskosten richtet sich im Vollanwendungsbereich des MRG und im WGG grundsätzlich nach der Nutzfläche. Zur Nutzfläche zählt die Bodenfläche der Wohnung und einer eventuellen Loggia. Dagegen zählen nicht zur Nutzfläche Durchbrüche, Wandstärke, Treppen, Kellerabteile, Balkone, Terrassen und Gärten. Nun stellt sich die Frage, wie sich die Aufteilung verhält, wenn einer der Mieter beispielsweise ein Gewerbetreibender ist und einen hohen Strom bzw. Wasserverbrauch hat. Hier hat der Oberste Gerichtshof schon 1992 festgelegt, dass der Grundsatz der Aufteilung der Betriebskosten anteilig zur Nutzfläche insofern durchbrochen wird, wenn ein Mieter unverhältnismäßig hohe Betriebskosten verursacht. So kann auch im Nachhinein der Mehrverbrauch des Verursachers festgestellt und diesem in Rechnung gestellt werden. In einem weiteren interessanten Fall entschied das Höchstgericht darüber, ob es zu einer Zahlung der Betriebskosten für die Gemeinschaftsliftanlage kommt, wenn eine Person keine vernünftige Benützungsmöglichkeit hat. Grundsätzlich befreit ein freiwilliger Verzicht den Mieter nicht von der Kostentragungspflicht. Allerdings muss Rücksicht auf die vernünftige Benützungsmöglichkeit genommen werden. Diese liegt beispielsweise nicht vor, wenn das Wohnhaus über die Garage niveaugleich verlassen werden kann, während die Benützung des Aufzuges voraussetzen würde, über mehrere Stiegen vom Gehweg hinauf in das Erdgeschoss zum Lift zu gehen. Im Ergebnis wurde der Mieter von den Betriebskosten im Zusammenhang mit der Liftanlage befreit.

Ein weiterer Problemfall, der häufig zu angespannter Stimmung innerhalb des Wohnhauses führt, ist die sogenannte Unratabfuhr, worunter auch die Müllentsorgung fällt. Grundsätzlich ist die Hausmüllentsorgung im genau bestimmten Betriebskostenkatalog des MRG enthalten. Allerdings gehört anfallender Sperrmüll nicht zur regelmäßigen Beseitigung des Hausmülls. So hat der Verursacher selbst für die Entsorgung von Sperrmüll zu sorgen bzw. die Kosten zu tragen. Schwierig wird es, wenn die Herkunft des Sperrmülls nicht feststellbar ist, denn dann tragen wiederum die Mieter oder die Wohnungseigentümer die Kosten der Entsorgung. Hinsichtlich der Unratabfuhr kann es auch zur Sonderbehandlung einzelner Objekte der Liegenschaft kommen, wenn beispielsweise durch eine Fabrik anfallender Müll einen erheblichen Betriebskostenmehraufwand darstellen würde. Diese Mehrkosten hätte in der Folge der Inhaber der Fabrik zu tragen. Interessanterweise vertritt die Rechtsprechung bei Vorliegen eines Wasserrohrbruches in einem Wohnhaus die Meinung, dass der Mehrverbrauch durch das austretende Wasser sehr wohl unter die Betriebskosten fällt, allerdings die Reparaturkosten nicht als Betriebskosten eingeordnet werden dürfen.

Der Vermieter bzw. der Hausverwalter ist sowohl nach dem MRG als auch nach dem WGG verpflichtet, bis zum 30. Juni des Folgejahres die Betriebskosten-Abrechnung für das Vorjahr zu legen. Nach dem HeizKG ist der sogenannte Abgeber ebenfalls zur Wahrung dieser Frist verpflichtet. Ebenso hat der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage dieselben Pflichten gegenüber den Eigentümern. Nach dem MRG muss diese entweder dem Mieter direkt übermittelt werden, oder im Haus, etwa beim Hausbesorger oder auf einer Aushangtafel veröffentlich werden. Im Bereich des HeizKG und des WGG ist die Betriebskosten-Abrechnung jedem Mitmieter direkt zuzustellen. Im Vollanwendungsbereich des MRG dürfen keine Kosten verrechnet werden, welche keine Betriebskosten im Sinne des taxativen Katalogs des MRG sind. Falls eine Schlichtungsstelle vorhanden ist, besteht die Möglichkeit sich an diese zu wenden. In den Gemeinden Klagenfurt, St.Pölten, Stockerau, Neunkirchen, Linz, Graz, Leoben, Mürzzuschlag, Wien, Salzburg und Innsbruck sind solche Behörden eingerichtet. Das Verfahren wird mittels Antragstellung eingeleitet. In der Folge wird versucht eine Einigung der Parteien herbeizuführen. Gelingt dies nicht, entscheidet die Schlichtungsstelle schriftlich. Ist eine der Parteien des Verfahrens mit der Entscheidung der Schlichtungsstelle unzufrieden, kann diese innerhalb von 4 Wochen ab Zustellung der Entscheidung das zuständige Bezirksgericht anrufen, wodurch die Entscheidung außer Kraft tritt. Erfolgt allerdings keine Anrufung des Bezirksgerichtes, stellt die Entscheidung der Schlichtungsstelle einen vollstreckbaren Exekutionstitel dar.

Oftmals lohnt sich eine Überprüfung der Abrechnungen tatsächlich, da es immer wieder zu Fehlern, wie falschen Aufteilungsschlüsseln oder nicht zulässigen Abrechnungsposten kommt. So fallen Reparatur- und Erhaltungsarbeiten nicht unter Betriebskosten. Allerdings ist die höchstgerichtliche Rechtsprechung hinsichtlich der Qualifizierung als Betriebskosten im Vollanwendungsbereich des MRG nicht immer gänzlich eindeutig. So hielt der Oberste Gerichtshof fest, dass Aufwendungen zur Errichtung einer Taubenabwehranlage, wie die Montage von Taubenspitzen und Taubennetzen nicht unter Betriebskosten fallen. In einem anderen Fall entschied dieser, dass Kosten zur Beseitigung von Taubenkot und Laub aus Dachrinnen unter den Begriff „Unratabfuhr“ einzuordnen sind und somit Betriebskosten vorliegen.

Grundsätzlich sind keine gesetzlichen Obergrenzen für die einzelnen Positionen der Betriebskostenabrechnung festgelegt. Allerdings darf der Vermieter nur angemessene und ortsübliche Kosten verrechnen. Auch ist der Vermieter bzw. die Hausverwaltung verpflichtet, dem Mieter Einsicht in die Belege zu gewähren. Der Mieter ist ebenso dazu berechtigt, Kopien der Belege anzufertigen. Kommt es zu einem Verstoß, kann der Mieter im Altbau und im geförderten Neubau innerhalb von 3 Jahren ab Fälligkeit eine Überprüfung verlangen. Bei Genossenschaftswohnungen muss innerhalb von 6 Monaten ab Abrechnungslegung ein schriftlich begründeter Einspruch erhoben werden. Voraussetzung für den Beginn der Frist ist jedenfalls eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung. Kommt der Vermieter bzw. die Hausverwaltung dieser Verpflichtung trotz schriftlicher Aufforderung nicht nach, dann kann die Legung der Betriebskostenabrechnung im Vollanwendungsbereich des MRG bzw. im WGG wiederum mittels Antrags bei der Schlichtungsstelle erzwungen werden. In Wien wäre die zuständige Schlichtungsstelle beispielsweise die MA 50.

Außerhalb des Anwendungsbereichs des MRG, so im frei finanzierten Neubau oder im gemieteten Ein- und Zweifamilienhaus werden die Betriebskosten in der Regel im Mietvertrag individuell geregelt. Kommt es zu keiner solchen Vereinbarung, müsste der Vermieter nach dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch alle Lasten und Abgaben, somit auch die Betriebskosten, tragen. In der Praxis werden im Mietvertrag daher Klauseln inkludiert, welche die Betriebskosten auf den Mieter überwalzen. Die Betriebskosten sind anders als im MRG gesetzlich nicht geregelt, also können einzelne Positionen abweichen. Hier gilt es, den Mietvertrag genau zu studieren bzw. im Zweifelsfall einen Experten heranzuziehen. Kommt es zu einer Nachzahlung, ist sowohl nach dem WEG als auch nach dem MRG die Person zur Nachzahlung verpflichtet, welche im Zeitpunkt der Fälligkeit Wohnungseigentümer bzw. Mieter war. Daher ist im Vorhinein, also vor Erwerb des Objektes bzw. vor Abschluss des Mietvertrages, zu prüfen, ob eine allfällige Nachzahlung zu leisten ist bzw. ein offenes Guthaben vorliegt.

Schlussendlich ist festzuhalten, dass die Betriebskosten für Mieter im Vollwendungsbereich des MRG genau geregelt sind und dadurch ein ausreichender Schutz besteht. Im Zweifel kann immer eine Belegeinsicht bzw. in weiterer Folge eine Überprüfung bei der Schlichtungsstelle verlangt werden. Außerhalb des MRG gilt es, den Miet- bzw. Kaufvertrag genau zu studieren, da es zu vertraglichen Abweichungen der Positionen der Betriebskosten kommen kann.

Autor: Alexander Simon.