Eigener Pool: Was Sie beachten sollten

Beitrag verfasst mit Unterstützung von:

HSP Rechtsanwälte GmbH

Pool ahoi!

Spätestens, seitdem ein Besuch im Freibad zu einem epidemiologischen Spießrutenlauf geworden ist, hat sich bei vielen Menschen der Traum vom eigenen Pool auf der Prioritätenliste ganz nach oben gespült. Allerdings: Neben den nicht zu verachtenden Investitionskosten gilt es auch noch andere Dinge zu beachten. Vor allem nämlich rechtliche! Wo etwaige Stolpersteine auf Sie warten, welche Verpflichtungen Sie mit einem Pool eingehen und was Sie beachten müssen, damit Ihnen das Wasser rechtlich nicht bald bis zum Halse steht, das beleuchten wir gemeinsam mit unseren Rechtsexperten von HSP Rechtsanwälte.

Gibt es eine Bewilligungspflicht?

Nachdem Sie sich genau überlegt haben, welche Dimensionen Ihr Pool haben und wo er hin gebaut werden soll, müssen Sie abklären, ob Sie für Ihr Vorhaben eine baurechtliche Bewilligung benötigen werden. Hierfür können Sie sich bei der zuständigen Baubehörde über allfällige Auflagen und Voraussetzungen informieren, da die baubehördlichen Vorgaben von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich geregelt sind. Oft sind die Poolfirmen selbst jedoch sehr gute Ansprechpersonen in diesem Bereich, weil sie sich tagtäglich mit der Materie auseinandersetzen und Ihnen in vielen Details weiterhelfen können.

Pool in Wien

Neben der Tiefe (Grundwasser!), der Notwendigkeit eines Fundaments und den geplanten Ausmaßen des Pools, spielt auch die Platzierung auf dem Grundstück eine entscheidende Rolle. In Wien schreibt die Bauordnung beispielsweise vor, dass die Grenzen des Pools einen Mindestabstand zum Nachbarsgrundstück einzuhalten haben, nämlich immerhin 3 Meter. Außerdem darf der gesamte Rauminhalt des Schwimmbeckens nicht mehr als 60 Kubikmeter betragen und der oberste Abschluss nicht als 1,5 Meter über dem angrenzenden Gelände liegen. Wenn Sie all diese Bedingungen problemlos einhalten können, gilt Ihr Vorhaben im Bauland als bewilligungs- und anzeigefrei (§ 62a Abs 1 Z 22 BO für Wien). Wenn Sie die Vorgaben nicht einhalten können, dann benötigen Sie jedenfalls eine Bewilligung der Baubehörde.

Nicht mein Grund. Was nun?

Wenn Sie nicht zu den Glücklichen zählen, die im eigenen Haus am eigenen Grundstück leben, wird es sicherlich noch andere Leute geben, die bei Ihrem Pool ein Wörtchen mitzureden haben. Sollte der Pool nämlich auf einer Fläche errichtet werden, der mehreren Eigentümern gehört, dann spricht man von Allgemeinfläche. Das bedeutet, dass für die Errichtung eines Swimming Pools eine Einigung stattfinden muss, dass also jeder Miteigentümer dem Bauvorhaben zustimmen muss. Im Anwendungsbereich des Wohnungseigentumsgesetztes kommen speziell die Regelungen des § 16 WEG zum Einsatz. Dort steht, dass der Wohnungseigentümer zu Änderungen (auch Widmungsänderungen!) an seinem Wohnungseigentumsobjekt auf seine Kosten berechtigt ist, allerdings sieht der Paragraf noch weitere Bedingungen vor, wenn es sich um Allgemeinflächen handelt.

Übung des Verkehrs

Unter der Wendung „Übung des Verkehrs“ versteht man, wie üblich und etabliert ein Bauvorhaben in der umliegenden Region zu verstehen ist. Wenn also mehrere Nachbarn mit ähnlichen Voraussetzungen ebenfalls ein ähnliches Bauvorhaben realisiert haben, wird auch das in Frage stehende Vorhaben gute Chancen haben. Sollte dies nicht hinlänglich genug belegt sein, kann der Eigentümer auch auf ein wichtiges Eigeninteresse plädieren, dass durch das Bauvorhaben erfüllt wird. Gleichzeitig muss allerdings gewährleistet sein, dass die geplante Änderung weder eine Schädigung des Hauses noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer nach sich zieht. Für Letzteres müsste auch eine nachweisbare, konkrete Gefährlichkeit des Vorhabens augenscheinlich sein, nämlich eine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder anderer Sachen. Nicht zuletzt müsste unter allen Miteigentümern eine konkrete Handhabung der anfallenden Kosten getroffen werden, vor allem, wenn zB Wasser und Strom für das Pool aus allgemeinen Leitungen bezogen werden würden.

Pool auf Pacht und Kleingartenverein

Wer ein Grundstück in einem Kleingartenverein gemietet hat, muss sich in erster Linie an die Satzung des jeweiligen Vereins halten. Falls dort keine explizite Regelung angeführt steht, gilt in Wien ganz allgemein das Wiener Kleingartengesetz, demzufolge Schwimmbecken und Pools bis zu einer Gesamtfläche von max. 25 m2 errichtet werden dürfen. Wer ein Grundstück gepachtet hat, dem empfiehlt sich ebenfalls zuerst ein Blick in den Pachtvertrag – wenn dort keine entsprechende Regelung getroffen ist, muss jedenfalls eine Bewilligung vom Verpächter eingeholt werden. Und – wie im zweiten Absatz ausgeführt, müssen Sie genau auf die baubehördlichen Rahmenbedingungen achten.

Was allerdings in jedem Fall bewilligungsfrei bleibt, ist das Aufstellen von aufblasbaren Planschbecken – hier gilt es nur das gute Miteinander zu beachten, denn falls andere Mieter die Fläche mitbenutzen können, müssen Sie von allen Mitbenützern eine Zustimmung einholen.

Mit Pool kommt große Verantwortung

Für welchen Pool Sie sich schließlich entscheiden: Als Eigentümer eines Schwimmbecken haben Sie vor allem auch eine Gefahrenquelle geschaffen, die es umfassend abzusichern gilt. Anders ausgedrückt: Als Poolbesitzer unterliegen Sie der Verkehrssicherungspflicht und sind dafür verantwortlich, dass niemand in Ihrem Pool zu Schaden kommt. Insbesondere Kinder unterschätzen immer wieder die Gefahr von Schwimmbecken und sollten grundsätzlich niemals unbeaufsichtigt bleiben in der Nähe von Wasserflächen – das gilt übrigens auch schon für die kleinsten Baby-Planschbecken.

Für Sie bedeutet das: Wenn in der unmittelbaren Nachbarschaft Kinder leben, die das Grundstück samt Pool ohne weiteres betreten können, haben Sie unbedingt geeignete Vorkehrungen und Absicherungen zu treffen, um das Betreten Ihres Grundstücks und Ihres Pools zu verhindern. Die geeignetste Art, eine Anlage abzusichern, besprechen Sie am besten mit einem Fachunternehmen – ganz allgemein ist aber zu sagen, dass Sie bei der Konzeption des Pools bereits ein Sicherheitsbudget von mehreren hundert, teilweise sogar mehreren tausend Euro einkalkulieren sollten.

Wenn Sie nämlich Ihre Verkehrssicherungspflicht verletzen und dadurch eine andere Person zu Schaden kommt, können Sie grundsätzlich zur Haftung herangezogen und schadenersatzpflichtig werden. Im Schlimmstfall drohen sogar strafrechtliche Konsequenzen.

Der nächste Sommer kommt bestimmt

Für das Jahr 2020 ist die Badesaison zwar schon so gut wie gelaufen, aber jetzt ist genau der richtige Zeitpunkt, um mit der Planung Ihres Pools für nächstes Frühjahr zu beginnen. Da es viele Entscheidungen zu treffen gibt, viele unterschiedliche Beckenarten, Filteranlagen und Abdeckungen abzuwägen gilt, viele potenzielle Unternehmen zu kontaktieren und viele Eckpunkte zu berücksichtigen gibt, können Sie die Zeit gut brauchen. Und mit etwas Glück heißt es nächsten Frühsommer schon: Pool ahoi!

Autor: Andreas Leonhard Hilzensauer.