Renovierung und Adaptierung einer Immobilie

Jeder, der ein Haus kauft, das bereits in die Tage gekommen ist, wird mit diesem Problem konfrontiert: Die frisch erworbene Immobilie soll renoviert und adaptiert werden, so dass sie den eigenen Ansprüchen entspricht und alle technischen Mängel behoben sind.

Dieses Unterfangen ist mit Risiken behaftet, die jedoch zum großen Teil bei Beachtung einiger Grundsätze bei Kauf, Planung und Durchführung der Arbeiten vermieden werden können. Obwohl immer ein Restrisiko bleibt, lohnt sich der Kauf und die Renovierung einer Bestandsimmobilie sehr wohl. Oft sind die Lagen besser, das Grundstück größer und – wenn man geschickt auswählt –  manchmal die Bestandsimmobilie ein richtiges Schnäppchen.

Und so komplex einem ein Umbau auch erscheinen mag, die Freude bei der Fertigstellung, der Stolz, es nach seinen eigenen Wünschen umgesetzt zu haben, ist definitiv den Aufwand wert.

Fachleute vor dem Kauf hinzuziehen

Wer die meisten Risiken ausschliessen und sich damit Kosten und Ärger ersparen will, muss bereits bei der Auswahl der Immobilie besonders sorgfältig vorgehen. Es sollte selbstverständlich sein, Fachleute hinzu zu ziehen. Um die Bausubstanz zu bewerten und gegebenenfalls notwendige Sanierungmassnahmen bereits im Vorfeld kostenmäßig einzuschätzen, kann ein Baumeister oder erfahrener Bauleiter hinzugezogen werden. Ist das Ziel, die Immobilie nach eigenen Wünschen in seiner Struktur umzubauen, kann es durchaus von Nutzen sein, einen erfahrenen Architekten und einen Fachplaner (Statiker, Haustechniker) hinzu zu ziehen.
Die hierfür anfallenden Kosten sind im Verhältnis zu den Folgekosten einer Fehlentscheidung sehr gering.

Es gibt einige Fälle, wo es auf jeden Fall notwendig ist, einen Fachmann zu konsultieren. Dies ist vor allem jede Art von eindringendem Wasser im Gebäude, ob im Keller, an der Hauswand, Trennwand oder Dach. Die Suche nach der Ursache und die Behebung des Mängels ist in manchen Fällen sehr schwierig und der Schaden kann im schlimmsten Fall eine Immobilie unbewohnbar machen.

Hat man das OK der Fachleute, kann man mit ruhigem Gewissen kaufen, obwohl immer ein Restrisiko bleiben wird. Abschrecken lassen sollte man sich davon jedoch nicht – auch der Kauf einer schlüsselfertigen Immobilie ist nicht ohne Risiko. Das liegt in der Natur der Sache.

Hat man also letztendlich den Entschluss gefasst, ein Haus zu kaufen, kann man mit der Planung beginnen.

Einfache Aufgaben

Sind lediglich einfache Arbeiten zu tun, kann man dies ohne Probleme selber organisieren. Aufgaben wie Ausmalen oder einen neuen Teppichfussboden zu verlegen sind einfach und können direkt ohne große Planung beauftragt werden. Es ist ratsam, sich mehrere Angebote einzuholen, um den Preis zu optimieren. Den Preis noch zu verhandeln ist üblich.

Aufwendige Renovierung

Muss das Gebäude jedoch auf einen aktuellen Stand der Technik gebracht werden, sind meist einige verschiedene Gewerke vonnöten. Hier hat man grundsätzlich zwei Möglichkeiten: Erstens kann man alle Aufgaben in die Hand eines einzelnen Unternehmens geben. Der Vorteil der Arbeit mit einem sogenannten Generalunternehmer liegt auf der Hand: Man muss sich nicht um den Bauablauf kümmern und hat nur einen Ansprechpartner, der für jegliche Arbeit verantwortlich sind. Der Generalunternehmer hat jedoch in den seltensten Fällen alle Professionisten in seiner eigenen Firma, meist sind Elektriker, Installateur und Abdichter selber Subunternehmer und der Generalunternehmer haftet für deren Arbeit und trägt damit das Risiko. Dieses Risiko lässt sich der Unternehmer natürlich vergüten und ist damit oft signifikant teurer, als es die Gewerke einzeln wären.

Die zweite Möglichkeit ist die Beauftragung aller Unternehmer einzeln. Dies ist meist günstiger aber für Laien ohne professionelle Hilfe nicht zu empfehlen. Man sollte auf jeden Fall einen Fachmann wie einen Baumeister oder Architeken hinzuziehen. Dieser wird alle notwendigen Informationen sammeln, einen Bauzeitplan erstellen und hat im Regelfall auch schon eine Auswahl an zuverlässigen Handwerkern parat.

Gravierende Umbauten

Gravierende Umbauten wie die Entfernung von Innenwänden, Änderung/Vergrößerung von Fenstern, An- und Zubauten etc. können auf keinen Fall ohne Planer durchgeführt werden. Im mindesten sind Bauanzeigen oder sogar Einreichungen durchzuführen. Wird ohne Genehmigung umgebaut droht Strafe und Verpflichtung zum Rückbau.

Zudem sind diese Massnahmen nicht ohne Risiko. Oft muss ein Statiker die Unbedenklichkeit von Änderungen in der Baustruktur bescheinigen, bzw. entsprechende Verstärkungen vorsehen.

Vorher wissen wie es später sein soll

Enorm wichtig ist es sich im Vorfeld sehr genaue Gedanken zu machen was man am Ende gerne haben möchte. Dies ist die Grundlage einer Planung die vom Moment der ersten Anfrage bei einem Handwerksbetrieb bis zur Fertigstellung zum größtmöglichen Teil Gültigkeit behalten sollte. Änderungen verursachen in vielen Fällen Kosten.

Unabhängig mit welchen Fachmann man arbeitet oder ob man sich zutraut alles selber zu machen, einige Schritte sind unabdingbar.

Step by Step

Grundsätzlich: Die folgenden Punkte beschrieben mögliche Anhaltspunkte zu einem Ablauf eines Umbaus. Meist gibt es jemanden in seinem Bekanntenkreis der so etwas schon einmal in Eigenregie mit Geschick und Fleiss erfolgreich selber durchgeführt hat. Generell ist jedoch davon abzuraten – ein Fachmann in Planung und Bauablauf kann eigentlich nicht ersetzt werden.

Aufmass: Die Pläne die ein Verkäufer einem Käufer zur Verfügung stellen kann sind oft nicht sehr zuverlässig. Es empfiehlt sich einen genauen Abgleich zwischen dem gebauten Zustand und den Plänen zu machen, die wichtigsten Maße zu nehmen und zu vergleichen. Zudem sollte man die Flächen der einzelnen Räume und der betreffenden Wände ermitteln und nachvollziehbar dokumentieren. Dieses Aufmass ist die Grundlage aller Besprechungen und Verhandlungen mit den Anbietern der Bauleistungen, es muss daher zuverlässig sein!

Festlegung der Massnahmen: Wer ein klares Ziel hat wird es hier leicht haben: Welcher Bodenbelag wo hin, sollen Wände entfernt oder errichtet werden, gibt es zu sanierende Gebäudeteile?

Die Zielvorstellung sollte anhand der Pläne klar und unmissverständlich dargestellt werden. Auf dieser Grundlage können die durchzuführenden Massnahmen im Detail beschrieben werden und dienen als Grundlage zu Kostenermittlung.

Kostenermittlung: Die Kostenermittlung ist für die allermeisten Immobilienkäufer die bestimmende Kerngröße. Jeder kann sich den 15m langen Pool im Garten wünschen, in Realität leisten kann man sich ihn in vielen Fällen jedoch nicht. Die Kostenermittlung für die Arbeiten an einer Bestandsimmobilie ist relativ schwierig. Zwar gibt es statistische Kostenindices die über große Fläche standardisiert ermittelt sind, die Umgebungbedingungen in Bestandsimmobilien sind jedoch oft so komplex das man die Werte nur mit viel Erfahrung zuverlässig nutzen kann. So kann ein Fliesenleger auf 150 m² glatten Boden sehr günstig pro m² anbieten, die 15 m² große Küche mit der selben Fliese wird in Gegensatz deutlich teurer werden, da hier Arbeitsvorbereitung und Anfahrt deutlich teurer werden.

Hat man die Kostenermittlung auf dem Tisch kann man einschätzen ob die nötige Summe für den Umbau vorhanden ist oder ob man bei der Planung adaptieren muss um die Kosten zu senken.

Im Regelfall sind die Massnahmen eher zu teuer als zu günstig. Wie also vorgehen? Bewährt hat sich die Methode der Identifikation der „Kostentreiber“ – dieses Wort beschreibt diejenigen Massnahmen die im Verhältnis zum persönlichen Nutzen als relativ teuer angesehen werden. Hat man eine saubere Dokumentation kann man in kurzer Zeit günstigere Varianten durchspielen. Anhand dieser Varianten kann man dann entscheiden ob manche Massnahmen wegfallen können. Technische Notwendigkeiten dürfen jedoch nie gestrichen werden!

Zudem ist es wichtig das Budget nicht zu knapp zu planen. Bei einem Altbau werden trotz sorgfältigster Planung mit Sicherheit noch zusätzliche Massnahmen notwendig werden. Für solche Fälle empfiehlt es sich mindestens 20% Sicherheit einzuplanen. Wer bei laufenden Arbeiten anfangen muss zu sparen hat oft nicht mehr die volle Entscheidungsfreiheit und muss mehr Kompromisse eingehen als gewünscht.

Stehen letztendlich dann Kosten und Wünsche in Einklang kann begonnen werden alles für die Beauftragung der Baufirmen und Handwerker vorzubereiten.

Bauzeitplan: Eine Baustelle, auch eine kleine, hat viele Komponenten die berücksichtigt werden müssen. Dies schlägt sich vor allem auch im Bauablauf nieder. Ein gut geplanter Bauablauf erspart Stress, Kosten und oft auch Schäden. Gleichzeitigkeit: Wenn beispielsweise der Elektriker wegen seiner Arbeit den Strom im gesamten Haus abstellen muss kann in einem vollkommen anderen Raum der Tischler nicht arbeiten. Es wird Beschwerden geben und zusätzliche Kosten. Reihenfolge: Kommt der Maler vor dem Parkettleger und das Parkett muss geschliffen werden so wird eine zusätzliche Reinigung und evtl. eine weitere Runde ausmalen fällig.

Darum muss im Vorfeld der Ablauf gut geplant sein. Hierbei spielt auch der geplante Einzugstermin eine Rolle. Niemand wohnt gerne in einer Baustelle.

Angebotslegung: Pläne, Massnahmenbeschreibung, Flächen und Bauzeitplan sind die Grundlagen die die Handwerker für die Erstellung eines Anbotes brauchen. Ein Generalunternehmer wird ohne Bauzeitplan auskommen da er sich die Arbeiten im zur Verfügung stehenden Zeitraum selber einteilt. In diesem Falle aber eindeutig den spätest möglichen Fertigstellungstermin kommunizieren! Werden einzelne Betriebe angefragt empfiehlt es sich immer mehrere anzufragen und auch um die Preise zu verhandeln. Oft ist es auch von Vorteil zusammen mit dem Anbieter die Immobilie noch einmal zu besichtigen und eventuelle Anpassungen zur Optimierung des Preises oder der Bauzeit zu besprechen. Hierbei kommen oft auch Missverständnisse ans Licht die so im Vorfeld ausgeräumt werden können.

Zusätzlich ist auf jeden Fall darauf zu achten das die angebotenen Leistungen denen der Anfrage entsprechen. Oft wird ein „Alternativprodukt“ ohne weiteren Kommentar angeboten. Daher sind alle Punkte gewissenhaft zu prüfen.

Auch ob der in Bauzeitplan angegebene Zeitraum eingehalten werden kann muss aus dem Angebot hervorgehen.

Beauftragung: Natürlich kann man einen Anbieter direkt und formlos beauftragen. Für größere Arbeiten oder Arbeiten die im Zusammenhang mit anderen Leistungen in einem Bauzeitplan stehen birgt dies einige Risiken. Als Anhaltspunkt kann die ÖNorm dienen.

Durchführung der Bauleistungen: Aus Sicht des Fachmanns lohnt es sich einen Bauleiter vor Ort zu haben. Dieser koordiniert die Baustelle, verwaltet den Zugang, prüft und dokumentiert die Arbeiten und sorgt dafür das alles ordentlich und sauber abläuft. Seine Dokumentation ist besonders wichtig sollte es im Nachhinein Reklamationen an der Arbeit geben oder sich rausstellen das während der Arbeiten die bestehende Substanz beschädigt worden ist. Sollte es direkt angrenzende Bauten (Reihenhaus) geben dann empfiehlt sich auch noch eine Beweissicherung bei der die angrenzenden Immobilen begangen und dokumentiert werden. So kann man im Nachhinein feststellen ob Schäden die an diesen Bauwerken angezeigt werden gerechtfertigt sind.

Autor: Andreas Leonhard Hilzensauer.