Miete

Als Miete wird im allgemeinen das Entgelt für die Überlassung oder Nutzung einer Sache insbesondere von Wohnungen verstanden.

Rechtslexikon: Übersicht aller Rechtsbegriffe des Wohnrecht & Immobilienrecht
 

Miete

 
§ 1. (1) Dieses Bundesgesetz gilt für die Miete von Wohnungen, einzelnen Wohnungsteilen oder Geschäftsräumlichkeiten aller Art (wie im besonderen von Geschäftsräumen, Magazinen, Werkstätten, Arbeitsräumen, Amts- oder Kanzleiräumen). Dazu zählen auch etwa mitgemietete (§ 1091 ABGB) Haus- oder Grundflächen (Hausgärten, Abstell-, Lade- oder Parkflächen) und für die genossenschaftlichen Nutzungsverträge über derartige Objekte (im folgenden Mietgegenstände genannt); in diesem Bundesgesetz wird unter Mietvertrag auch der genossenschaftliche Nutzungsvertrag, unter Mietzins auch das auf Grund eines genossenschaftlichen Nutzungsvertrages zu bezahlende Nutzungsentgelt verstanden. In den Anwendungsbereich dieses Bundesgesetzes fallen z.B. besonders eingerichtete Heime für betagte Menschen, Studenten, Lehrlinge oder Schüler nicht.¹

Mieter und Vermieter haben unterschiedliche Rechten und Pflichten, je nachdem, ob und inwieweit das Mietrechtsgesetz (MRG) zur Anwendung kommt.
-im Vollanwendungsbereich des MRG, beinhaltet Preisschutz und Kündigungsschutz
-im Teilanwendungsbereich des MRG, beinhaltet nur Kündigungsschutz
-oder im Vollausnahmebereich des MRG, ohne speziellen Preis- und Kündigungsschutz.

In welche dieser 3 Sparten der Mietvertrag fällt, richtet sich nach den relative umfangreichen Regeln, als Faustregel lässt sich aber sagen, dass

• der Vollanwendungsbereich bei Wohnungen in vor dem Ende des 2. Weltkriegs errichteten Mehrparteienhäusern anzuwenden ist
• und meist der Teilanwendungsbereich in Wohnungen, welche in nicht geförderten Neubauten liegen und Wohnungen in Neubauten, die in Wohnungseigentum stehen.

Von der Anwendung des MRG zur Gänze ausgenommen, sind abgeschlossene Mietverträge nach dem 31.12.2001 über Mietgegenstände in Gebäuden mit nicht mehr als 2 selbstständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten.
 

Haupt- und Untermiete

 
Eine Hauptmiete liegt vor, wenn der Mietvertrag mit dem Eigentümer oder dem dinglich oder obligatorisch berechtigten Fruchtnießer der Liegschaft oder mit dem Mieter oder Pächter eines ganzen Hauses geschlossen wird. Befindet sich der Mietgegenstand im Wohnungseigentum, so wird die Hauptmiete durch den Mietvertrag mit dem Wohnungseigentümer geschlossen.

Untermiete liegt vor, wenn der Mietvertrag zwischen Hauptmieter und Wohnungssuchendem geschlossen wird.

Häufig enthalten Mietverträge ein Verbot der Untervermietung, darauf kann sich der Vermieter im Vollanwendungsbereich des MRG nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes berufen. Zum Beispiel:
– gänzliche Untervermietung (Hauptmieter nutzt keinen Teil selbst; ist auch gleichzeitig ein Kündigungsgrund),
– wenn der Hauptmieter ein unverhältnismäßig hohes Entgelt als Untermietzins verlangt,

• bei Überbelag (die Anzahl der Bewohner übersteigt die Anzahl der Wohnräume),
• wenn Grund zur Annahme besteht, der Untermieter stört den Frieden der Hausgemeinschaft.

Eine teilweise Untervermietung – solange der Hauptmieter noch in der Wohnung wohnt und keine der oben angeführten Gründe vorliegen – kann der Vermieter im Vollanwendungsbereich des MRG nicht rechtswirksam verbieten.
Auch bei Mietwohnungen, die in den Bereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) fallen, ist aus bestimmten Gründen ein Untermietverbot zulässig.
 

Miete

 
Die Miete besteht aus
– Hauptmietzins,
– anteilige Betriebskosten und öffentliche Abgaben
– dem auf den Mietgegenstand entfallendem Anteil für allfällige besondere Aufwendungen,
– und dem angemessenem Entgelt für mitvermietete Gegenstände oder sonstige Leistungen, die der Vermieter über die Überlassung des Mietgegenstandes hinaus erbringt.
 

Betriebskosten

 
Als Betriebskosten gelten die vom Vermieter aufgewendeten Kosten für
-die Wasserversorgung des Hauses aus einer öffentliche Leitung, aus einem Hausbrunnen oder einer nicht öffentlichen Wasserleitung
-Eichung, Wartung und Ablesung von Meßvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung
-regelmäßige Rauchfangkehrung, Kanalräumung, Unratabfuhr und Schädlingsbekämpfung
-Beleuchtung der allgemein zugänglichen Teile des Hauses (Keller, Hofraum, Durchgang zu Hinterhaus,…)
-Feuerversicherung, Haftpflichtversicherung, Versicherung gegen Leitungswasserschäden, Korrosionsschäden
-Versicherung gegen andere Schäden wie Glasbruch, sofern die Mehrheit der Hauptmieter diesen zustimmt
-bestimmte Auslagen für die Verwaltung z.B. Auslagen für Drucksorten, Buchungsgebühren
-angemessene Aufwendung für die Hausbetreuung für Reinhaltung und Wartung z.B. Schneeräumung;

Der Anteil eines Mietgegenstandes an den Gesamtkosten des Hauses bestimmt sich nach dem Verhältnis der Nutzfläche des Mietgegenstandes zur Nutzfläche aller vermieteten, vom Vermieter benutzten oder trotz ihrer Vermietbarkeit nicht vermieteten Wohnungen oder sonstigen Mietgegenständen des Hauses.

Die Nutzfläche, die in Quadratmetern auszudrücken ist, ist die gesamte Bodenfläche einer Wohnung oder eines sonstigen Mietgegenstandes abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen (Ausnehmungen). Keller- und Dachbodenräume, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind, sowie Treppen, offene Balkone und Terrassen sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen. Veränderungen der Nutzfläche auf Grund baulicher Maßnahmen des Mieters oder sonstigen Nutzers im Inneren der Wohnung oder des sonstigen Mietgegenstandes einschließlich der Verglasung von Balkonen bleiben bis zur Beendigung seines Miet- oder sonstigen Nutzungsverhältnisses unberücksichtigt.

Üblicherweise werden die Betriebskosten monatliche zu einem gleichbleibenden Teilbetrag gemeinsam mit dem Mietzins an den Vermieter übergeben. Der Vermieter hat bis 30. Juni des folgenden Kalenderjahres die Betriebskosten abzurechnen. Die Abrechnung muss an einer geeigneten Stelle im Haus zur Einsicht der Hauptmieter aufgehängt werden und bei Bedarf muss den Hauptmietern eine Einsicht in die Beläge gewährt werden.

Quelle: ¹www.ris.bka.gv.at
www.help.gv.at

Autor: b.gabriel.