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Besondere Aufklärungspflichten des Immobilienmaklers und Mäßigung der Provision

In einer aktuellen Entscheidung (2 Ob 176/10m) des Obersten Gerichtshofes (OGH) sprach dieser dem Erwerber einer Eigentumswohnung die Minderung des Provisionsanspruches des vermittelnden Immobilienmaklers zu, weil dieser seine Aufklärungspflicht verletzt hatte.

Bei der Veräußerung einer Eigentumswohnung, welche von einem Immobilienmakler vermittelt wurde, gab dieser in einem Inserat ein fiktives Baujahr an, obwohl er die Möglichkeit hatte, das tatsächliche Baujahr vom Verkäufer in Erfahrung zu bringen. In der Folge erwarb der Käufer die Wohnung, wobei er sich auf die im Inserat enthaltene Information verließ. Daraufhin stellte sich heraus, dass die erworbene Wohnung älter als beschrieben war und somit begehrte der Käufer eine irrtumsrechtliche Vertragsanpassung die zur Preisminderung des Kaufobjektes führte.

Es stellte sich in der Entscheidung die Frage, ob die irrtumsrechtliche Preisminderung der vermittelten Wohnung, auch zu einer Mäßigung des Provisionsanspruches des Maklers führt, wenn eine Provision von 3 % des Kaufpreises zuzüglich der Umsatzsteuer vereinbart ist.

Dazu hielt der OGH fest, dass die irrtumsrechtliche Vertragsanpassung ex tunc wirkt, d.h. der Kaufpreis rückwirkend, also vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gemindert wird. Daraus ergibt sich als logische Konsequenz, dass der prozentuell berechnete Provisionsanspruch vom geminderten Kaufpreis zu berechnen ist.

Weiters behandelte der OGH die Frage, ob es sich bei der Falschauskunft um eine Verletzung der vertraglichen Auskunftspflicht handelt, die einen Schadensersatzanspruch gegen den Makler begründet. In einer bereits früheren Entscheidung ging er davon aus, dass eine Pflichtverletzung nicht nur dann besteht, wenn der Makler nicht aufklärt sondern auch dann, wenn seine Angaben nicht richtig oder aufgrund ihrer Unvollständigkeit missverständlich sind (4 Ob 8/02h). Eine besondere Nachforschungspflicht wird von der ständigen Rechtsprechung jedoch nicht verlangt.

Unterlässt der Immobilienmakler eine Aufklärung über das Baujahr eines Miet- bzw Kaufobjektes, oder stimmen seine Angaben nicht so wird darin eine Pflichtverletzung gem. § 3 MaklerG gesehen, die zu Schadenersatzansprüchen führen kann. Der Makler ist jedoch nicht verpflichtet, Nachforschungen bezüglich der Richtigkeit von Verkäuferinformationen zu betreiben.

Somit musste sich der Makler die Kürzung des Provisionsanspruches sowohl aufgrund der irrtumsrechtlichen Preisminderung als auch wegen der Verletzung der Aufklärungspflicht gefallen lassen.

Praxistipp: Da Laien bei einem Immobilienkauf viele Mängel mangels Fachkenntnis nicht erkennen, ist es empfehlenswert einen Gutachter einzuschalten, der den Verkehrswert des Objekts unter Berücksichtigung des Baujahres und allfälligen Mängeln ermittelt, was für die Vertragsverhandlungen hilfreich ist.