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Schadenersatz für entgangene Provision bei sittenwidriger Schädigung

In einer aktuellen Entscheidung (6 Ob 4/10k) sprach der Oberste Gerichtshof (OGH) einem Immobilienmakler Schadenersatz für die Provision zu, die ihm entgangen ist, weil ein Dritter den Abschluss des Kaufvertrags vereitelt hat.

Hinter der Entscheidung steht folgende Geschichte: Der Makler vermittelte einen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung. Im Zuge der Vertragsverhandlungen kam es zu Spannungen zwischen dem potentiellen Verkäufer und dem Vertragserrichter. Offenbar aus Ärger über den Verkäufer behauptete der Vertragserrichter daraufhin gegenüber den Interessenten, dass das Objekt enorm sanierungsbedürftig sei, obwohl er wusste, dass diese Aussage falsch ist. Die Interessenten warfen dem Immobilienmakler vor, wesentliche Umstände verschwiegen zu haben und schlossen den Kaufvertrag nicht ab. Der Immobilienmakler klagte daraufhin den Vertragserrichter auf Schadenersatz.

Kreditschädigung?

Der Makler stützte sich auf Kreditschädigung (§ 1330 ABGB): Der Vertragserrichter habe wissentlich wahrheitswidrige Aussagen getätigt, die sich schädigend auf das wirtschaftliche Fortkommen des Maklers ausgewirkt haben.

Das Problem liegt hier darin, dass der Vertragserrichter den Makler in seiner Aussage gar nicht erwähnt hat: Er sprach nur von der angeblichen Sanierungsbedürftigkeit des Objekts. Isoliert betrachtet, ist diese Aussage keinesfalls als Kreditschädigung im Sinne des ABGB anzusehen. Der OGH deutet aber an, dass im konkreten Fall durchaus eine kreditschädigende Äußerung vorliegt: Im Zusammenhang mit Vertragsverhandlungen, bei denen nach allgemeiner Erfahrung häufig ein Makler beteiligt ist, kann eine solche Behauptung implizit ausdrücken, der Makler sei seiner Aufklärungspflicht nicht nachgekommen.

Sittenwidrige Schädigung
In der konkreten Entscheidung sprach der OGH die Entschädigung aber aus einem anderen Grund zu: Der Vertragserrichter hat den Makler in sittenwidriger Weise absichtlich geschädigt (§ 1295 Abs 2 ABGB). Er hat es für möglich gehalten und in Kauf genommen, dass nicht nur der Käufer, sondern auch der Makler geschädigt wird.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Vertragserrichter kein unbeteiligter Dritter istund die unwahren Aussagen aus bloßem Ärger, ohne berücksichtigungswürdiges Motiv getroffen hat.

Der Makler erhielt daher jenen Schaden ersetzt, der ihm daraus entstanden ist, dass er statt der zunächst vereinbarten Provision letztlich nur eine niedrige Pauschalprovision für einen Abschluss mit einem anderen Käufer erhalten hat.