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BTVG-Novelle – Was gibt es Neues?

Seit 1997 schützt das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) den vorauszahlungspflichtigen Erwerber noch nicht bestehender Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten vor dem Verlust seiner Vorauszahlungen im Fall der Insolvenz des Bauträgers. Mit 01.07.2008 ist eine umfassende Novelle des BTVG in Kraft getreten. Im Wesentlichen wurden in der BTVG-Novelle die Absicherungen verfeinert, die Mindest-Vertragsinhalte und die Rücktrittsrechte des Erwerbers ausgedehnt.

Anwendungsbereich
Das BTVG wird bei Verträgen über den Erwerb von Eigentum, Wohnungseigentum oder von Nutzungsrechten (Miete, Pacht, Leasing) an Gebäuden oder Wohnungen die erst zu errichten oder durchgreifend zu erneuern sind, angewendet. Die Bauträgerschwelle wurde auf EUR 150,-- pro m² angehoben, wobei vom Bauträger vorgegebene Sonder- oder Zusatzleistungen (Sonderwünsche) einzubeziehen sind.

Transparentere Vertragsverhältnisse
Der Erwerber muss über die Rechte und Pflichten aus dem Vertrag umfassend informiert werden. Der Vertrag hat Informationen zum eigentlichen Vertragsgegenstand (Ausmaß, Lage, Widmung, aussagekräftige Pläne sowie Bau- und Ausstattungsbeschreibung, Energieausweis) als auch über die vom Erwerber „gewöhnlich nutzbaren Teile der Gesamtanlage“ (Spielplätze, Park- und Abstellflächen, Hobbyräume, Zu- und Durchgangsflächen etc.) zu beinhalten. Der Bauträger muss aber auch den Erwerber zwingend darüber aufklären, ob sich das Projekt, die Liegenschaft in einer Lawinengefahrenzone oder Hochwassergefahrenzone befindet und ob eventuelle Altlasten zu befürchten sind. Weiters ist im Vertrag die Fertigstellung der gewöhnlich nutzbaren Teile der Gesamtanlage ebenso terminlich festzulegen wie die späteste Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes.

Änderungen bei der Sicherungspflicht
Durch die BTVG-Novelle wurden die schuldrechtlichen Sicherungsinstrumente Garantie und Versicherung verschärft, da diese nunmehr jedenfalls auf den jeweiligen Erwerber (nicht auf den Treuhänder) zu lauten haben. Die Bürgschaft als schuldrechtliches Sicherungsinstrument ist entfallen. Die grundbücherliche Sicherung des Erwerbers in Verbindung mit der Zahlung des Kaufpreises nach Ratenplan wurde dahingehend geändert, dass nunmehr zwei Ratenpläne zur Wahl stehen, wobei bei beiden Modellen die erste Rate von ursprünglich 30 Prozent auf 15 Prozent (Ratenplan A) bzw. 10 Prozent (Ratenplan B) reduziert wurde. Weiters ist bei Wahl des Ratenplans A und für den Fall, dass der Erwerber selbst oder nahe Angehörige an der Wohnung ihren Hauptwohnsitz begründen (dringendes Wohnbedürfnis) vorgesehen, dass der Bauträger eine zusätzliche Bankgarantie von mindestens 10 Prozent des Kaufpreises beibringt oder eine Versicherung in entsprechender Höhe abschließt. Diese zusätzliche Sicherung ist gleichsam der „Preis“ für aus Bauträgerperspektive günstigeren, weil anfangs höhere Raten erlaubenden Ratenplan A.

Zwingender Haftrücklass
Die Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche der Erwerber von Eigentum, Wohnungseigentum oder Baurecht sind künftig besser geschützt, weil diesen Erwerbern der Bauträger zwingend zwei Prozent des Preises als Haftrücklass gewähren muss. Dieser Haftrücklass wird an dem Bauträger erst nach drei Jahren ab der Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes ausbezahlt, sofern nicht eine gesonderte Garantie („Haftrücklassgarantie“) dem Erwerber bzw. dem Treuhänder übergeben wird.

Zeitliche Ausdehnung der Rücktrittsrechte
Weiters erfolgte eine zeitliche Ausdehnung der Rücktrittsrechte. Der Rücktritt vom Erwerber kann bis zum Zustandekommen des Vertrages oder danach binnen 14 Tagen erklärt werden. Die Rücktrittsfrist beginnt mit dem Tag, an dem der Erwerber die Informationen sowie Belehrung über die Rücktrittsrechte erhält, frühestens jedoch mit Zustandekommen des Vertrages und erlischt spätestens binnen 6 Wochen nach dessen Zustandekommen.

Weitere Änderungen
Erweiterung der Aufklärungspflichten des Treuhänders, insbesondere hinsichtlich der nach dem Vertrag zur Verfügung stehenden Möglichkeiten der Sicherung, der Insolvenzauswirkung und des Haftrücklasses. Weiters ist nunmehr eine Haftpflichtversicherung über eine Mindestversicherungssumme von EUR 400.000,-- für Sachverständige (Ziviltechniker), die den Baufortschritt verbindlich feststellen, notwendig.