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Neues zur vertraglichen Ausmalverpflichtung des Mieters

In den vielen Mietverträgen findet sich die Klausel, dass der Mieter das Mietobjekt bei Beendigung des Mietverhältnisses neu ausgemalt zurück zu stellen hat. Ob eine solche Klausel zulässig ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab – etwa der Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes (MRG), der Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) etc.

Für den Vollanwendungsbereich des MRG (insbesondere Mietwohnungen im Altbau und geförderten Wohnbau) hat der Oberste Gerichtshof (OGH) in einer aktuellen Entscheidung (6 Ob 104/09a) ausgesprochen, dass eine solche Klausel dann ungültig ist, wenn sie in AGB oder Vertragsformblättern verwendet wird. AGB und Vertragsformblätter sind all jene Klauseln, die der Verwender dazu formuliert hat, um sie einer Vielzahl von Verträgen zugrunde zu legen. Diese Entscheidung betrifft daher jene bei Mietverträgen häufig geübte Praxis, dass der Vermieter auf einen vorformulierten Vertragstext zurückgreift.

Ohne besondere Vereinbarung ist der Mieter nach ganz herrschender Meinung nicht verpflichtet, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Mietobjekts entstandene gewöhnliche Abnutzung zu beseitigen oder dem Vermieter Ersatz dafür zu leisten. Diese Bestimmung ist allerdings einer abweichenden Vereinbarung durch die Vertragsparteien grundsätzlich zugänglich (sogenanntes dispositives Recht).

In AGB und Vertragsformblättern enthaltene Nebenbestimmungen sind immer dann ungültig, wenn sie einen Vertragspartner „gröblich benachteiligen“ (§ 879 Abs 3 ABGB). Eine solche Benachteiligung liegt vor, wenn die Klausel vom dispositiven Recht abweicht – was im vorliegenden Fall unstrittig der Fall ist – und die Abweichung nicht sachlich gerechtfertigt ist. In der gegenständlichen Entscheidung vertritt der OGH die Ansicht, dass eine sachliche Rechtfertigung für die Abweichung vom dispositiven Recht „jedenfalls im Vollanwendungsbereich des MRG“ nicht erkennbar ist.