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Thema Heiztherme: ein Dauerbrenner

Die Frage, wer die Reparatur einer Heiztherme in einer Mietwohnung zahlen muss, ist ein Dauerthema vor dem Obersten Gerichtshof (OGH). Allein im Jahr 2009 wurde das Thema in sieben der veröffentlichten Entscheidungen behandelt (zuletzt am 21.12.2009: 8 Ob 135/09z).

Im März 2009 begründete der OGH die aktuelle Rechtsprechung (5 Ob 17/09z): Der Mieter muss eine Reparatur der Therme, die während des Mietverhältnisses notwendig wird, selbst bezahlen. Er ist allerdings – sofern er den Defekt nicht verschuldet hat – nicht dazu verpflichtet, die Therme instand setzen zu lassen. Lässt er sie nicht reparieren, kann er den Mietzins mindern, da die Wohnung nur beschränkt zu gebrauchen ist (§ 1096 ABGB). Bei völliger Unbrauchbarkeit, etwa in der Heizperiode, ist er zur Gänze von der Zahlungspflicht befreit.

Interessanterweise gilt dies nur für Verträge, die dem Mietrechtsgesetz (MRG; insbesondere bei Altbauwohnungen) oder dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG; bei Genossenschaftswohnungen) unterliegen. Der OGH begründet seine Ansicht damit, dass § 3 Abs 2 MRG die Erhaltungspflichten des Vermieters abschließend regelt und die Therme eben nicht darunter fällt. Nach dem ABGB, das dann gilt, wenn weder MRG noch WGG auf einen Nutzungsvertrag anwendbar sind, ist der Vermieter hingegen unfassend zur Erhaltung des Mietgegenstandes und damit auch der Heiztherme verpflichtet.

In diesem speziellen Fall ist der Mieter also nach dem MRG weniger geschützt als nach allgemeinem Zivilrecht. Seit Beginn der Diskussion im Jahr 2006 wird in der Literatur aus diesem Grund gefordert, dass die Frage gesetzlich neu geregelt werden soll. Explizit geregelt ist bislang allerdings nur der Ersatzanspruch des Mieters bei Beendigung des Mietverhältnisses, wenn er eine neue Therme angeschafft – nicht aber die alte reparieren oder warten lassen – hat (§ 10 Abs 3 Z 1 MRG).