Immobilien vom erfahrenen Partner

Weg frei für Nettomieter

OGH erlaubt Überwälzen von Vorsteuerverlust auf Mieter
Wien - Eine neue Entscheidung des Obersten Gerichtshofs zum Mietrecht hat neue Möglichkeiten bei der Gestaltung gewisser Mietverträge eröffnet. Demnach ist es zulässig, wenn ein Vermieter einem gewerblichen Mieter die Miete ohne die übliche 20-prozentige Umsatzsteuer verrechnet und dafür den Verlust der anteiligen Vorsteuerbeträge überwälzt (OGH 1 Ob 233/09k vom 29. 1. 2010). Eine solche Klausel darf demnach in einem Mietvertrag stehen, solange sie den Mieter nicht schlechterstellt, als wenn ihm Umsatzsteuer verrechnet worden wäre.
Vermieter bei gewerblichen Objekten haben - anders als beim ermäßigten Steuersatz von zehn Prozent für Wohnungen - die Wahlmöglichkeit, ob sie einem Mieter Umsatzsteuer verrechnen oder nicht. Eine Nettomiete kommt für Vermieter infrage, die selbst keinen Vorsteuerabzug nutzen können, etwa Banken, Versicherungen, Vereine, Ärzte oder Kleinunternehmer. Der Verlust des eigenen Vorsteuerabzugs trifft den Vermieter bei jenen allgemeinen Betriebskosten, die er nicht auf den Mieter überwälzen kann.
In den unteren Instanzen wurde eine solche Klausel in einem Mietvertrag für einen Verein als Verstoß gegen das Mietrechtsgesetz (MRG) zurückgewiesen. Der OGH entschied anders. Er sieht kein Problem, solange die anteilig verrechnete Vorsteuer nicht höher ist, als es die Umsatzsteuer gewesen wäre, sagt Immobilienexperte Martin Foerster von Graf Pitkowitz Rechtsanwälte. Im Altbau seien außerdem die Mietzinsobergrenzen zu berücksichtigen.
Foerster begrüßt die gestärkte Rechtssicherheit und die Flexibilität des OGH. Der Gerichtshof hätte sich auch auf den Standpunkt stellen können, dass Erhaltungskosten an allgemeinen Teilen des Hauses vom Vermieter zu tragen sind. "Im gegebenen Zusammenhang wäre dieses Argument aber ein Paradebeispiel dafür, dass ein übertriebener Mieterschutz nicht immer zum Vorteil des Mieters ist, weil sich dann wohl kein Vermieter mehr finden würde, der einer Nettomiete zustimmt", sagt Foerster und spricht von einem "lebensnahen Urteil".

Quelle: [url]http://derstandard.at/1277339333171/OGH-Weg-frei-fuer-Nettomieten[/url]